洪燕紅

[摘 要]房地產(chǎn)一直是牽動經(jīng)濟發(fā)展的重要領(lǐng)域，這些年來樓市一直是熱門的投資項目，多種多樣的樓盤項目不斷出現(xiàn)，同時房價也是水漲船高，一直居高不下，而隨之相伴的是經(jīng)濟過熱，通脹率居高不下。而房價、房地產(chǎn)開發(fā)以及通貨膨脹三者之間有什么具體的聯(lián)系也已經(jīng)引起了經(jīng)濟學(xué)界的廣泛關(guān)注，并吸引了眾多的經(jīng)濟學(xué)家進行研究和分析。本文通過比較淺顯易懂的語言分析房價、房地產(chǎn)開發(fā)和通貨膨脹之間的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房價；房地產(chǎn)開發(fā)投資；通貨膨脹；關(guān)系研究

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A

近年來，房地產(chǎn)投資持續(xù)火爆，房價的居高不下讓很多人都積極對房地產(chǎn)進行投資很多熱錢的涌入導(dǎo)致了房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展的。作為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前房價的利潤也是極為可觀的，也在一定程度上帶動了我國經(jīng)濟的發(fā)展。除此之外，房價也與百姓的生活息息相關(guān)，關(guān)乎著整個社會的穩(wěn)定健康前行。因此，房價、房地產(chǎn)開發(fā)和通貨膨脹三者之間的關(guān)系一直是國民關(guān)注的話題。房地產(chǎn)投資過熱和通貨膨脹高居不下是因為房價過快增長導(dǎo)致的嗎，還是說通貨膨脹導(dǎo)致了房價的不斷上漲，而通貨膨脹和房價的高居不下對我國經(jīng)濟發(fā)展有什么影響，上述問題的研究對于我國政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控有現(xiàn)實意義。目前，業(yè)界的學(xué)者和專家就三者之間的關(guān)系做了大量的研究。張紅和章輝贊在Granger 因果檢驗的研究基礎(chǔ)分析了通脹和房價二者之間的關(guān)系。段忠東通過假設(shè)四象限的模型對通貨膨脹和房地產(chǎn)價格、住宅房產(chǎn)出之間的關(guān)系。高紅在理論的支持下，研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資和通脹二者之間的關(guān)系。而唐奇展、付琦等利用了廣西1995 ～ 2010 年的數(shù)據(jù)構(gòu)建了計量經(jīng)濟學(xué)模型，實證分析了廣西房地產(chǎn)投資與房價之間的關(guān)系。然而，以上的研究理論都是對房價、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹兩兩之間的關(guān)系，關(guān)于他們?nèi)咧g的科學(xué)研究還沒有出現(xiàn)，也沒有完全統(tǒng)一的說法。考慮到這三者之間的復(fù)雜性，還是需要利用大量的實證進行論述的。鑒于此，本文通過分析2001年第一季度到2008年第四季度我國的樓市數(shù)據(jù)，研究了房價、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹互動關(guān)系。

1 理論分析假設(shè)

房價、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹三個主體之間是相互聯(lián)系和相互影響的，三者的內(nèi)在影響因素不同，也決定了這三個主體作用于彼此時影響機制也是不同的。房地產(chǎn)市場的供需直接決定了房價的高低；建設(shè)投入成本和房地產(chǎn)價格一起決定了房地產(chǎn)的開發(fā)投資；通貨膨脹是因為消費和投資共同決定的。從具體的表現(xiàn)來看，投資和消費是房價對房地產(chǎn)開發(fā)投資和通脹的作用渠道；房價的高低主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)投資利用了房地產(chǎn)的供給和需求多少；通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)投資利用生產(chǎn)資料的需求影響的；通貨膨脹主要通過房地產(chǎn)建設(shè)成本對房價和房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資對房價和通貨膨脹的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資變化，從而也間接影響了通貨膨脹的高低。當(dāng)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)程度比較高時，房地產(chǎn)開發(fā)投資會增加從而導(dǎo)致相關(guān)的國民經(jīng)濟需求品相應(yīng)增加，經(jīng)濟過熱即通貨膨脹率較高；反之，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資比較少對于國民經(jīng)濟的需求品較少，通脹率也比較低。當(dāng)房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大時，未來房地產(chǎn)市場的供給和需求會同時提高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和房價的關(guān)系不確定。在上述分析的基礎(chǔ)上，假設(shè)如下：假設(shè)1：房地產(chǎn)開發(fā)投資和通貨膨脹之間的關(guān)系不確定。假設(shè)2：房地產(chǎn)開發(fā)投資和房價之間的關(guān)系不確定。

1.2 房價對于房地產(chǎn)投資和通貨膨脹之間的關(guān)系

Tobin s Q 理論認為，房價是房地產(chǎn)的市場價值，若將房價當(dāng)做是房地產(chǎn)的重置價格，那么房地產(chǎn)的Tobin'sQ 值就是房價和建設(shè)成本的比值，當(dāng)房價不斷提高時房地產(chǎn)的Tobin'sQ 值變大，這時房地產(chǎn)商獲得可觀的利潤。當(dāng)房地產(chǎn)商有利可圖時，房屋的所有人財富增加，然而因為增長的財富非現(xiàn)金資產(chǎn)，對消費的增長沒有作用，故對物價的影響也是不確定的。在上述分析的基礎(chǔ)上，假設(shè)如下：假設(shè)3：房價的高低變化會影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模。假設(shè)4：房價的上漲對于物價的影響不確定。

1.3 通貨膨脹對房價與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的影響

通貨膨脹會使房地產(chǎn)的建造投入成本增加，并且會使人們的生活成本上漲。而建造成本上升導(dǎo)致房價的過快增長，生活成本的上漲直接導(dǎo)致人們購買房子的需求降低。故而，通貨膨脹的變化無法確定房價的變化。通貨膨脹會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的上升，房地產(chǎn)的開發(fā)投資降低。在上述分析的基礎(chǔ)上，假設(shè)如下：假設(shè)5：通貨膨脹對于房價的影響難以確定。假設(shè)6：通貨膨脹的變化直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的降低。

2 分析方法

2.1 指標、變量與數(shù)據(jù)

本文中房價的指標用房屋銷售價格指數(shù)表示（SPIH），代表了房屋銷售變化程度，表現(xiàn)的是房價各個時期的變化程度。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的指標應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額表示（REDI）。

通貨膨脹指標用消費物價指數(shù)（CPI）表示，這個指標是作為通貨膨脹水平的重要測量指標。

數(shù)據(jù)選取的范圍為2001年第一季度到2008年第四季度我國的房價季度數(shù)據(jù)。其中，SPHI的數(shù)據(jù)是來源自中國經(jīng)濟信息網(wǎng)數(shù)字圖書館；；REDI和CPI數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。需要說明的是，本文中指定的基期為2000年第四季度，其數(shù)據(jù)為1，環(huán)比數(shù)據(jù)換算為定基數(shù)據(jù)；通過調(diào)整了季節(jié)變化，房地產(chǎn)開發(fā)額已經(jīng)消除了通貨膨脹的影響。

2.2 單整和協(xié)調(diào)檢驗

方法確定之后，需要進行Granger 因果檢驗和建立VAR 模型。Granger 因果檢驗首先需要檢驗不同時間序列的單整階數(shù)，若時間序列平穩(wěn)，則不需進行協(xié)調(diào)檢驗，反之，則需要檢驗。

如表2所示，這些時間序列的結(jié)果都是I階單整，再次對時間序列進行協(xié)助檢驗。利用的方法為最小二乘法。分別建立SPIH、REDI 和CPI 兩兩之間的回歸方程：

（1）SPIH、REDI 回歸方程：

SP?Ht = 0.853+0.0001REDIt（SP?Ht為擬合值，記e1t為殘差項）

（2）REDI 和CPI 的回歸方程：

REDIt = -20456.93+22577.16CPIt（REDIt為擬合值，記e2t為殘差項）

（3）CPI 和SPIH 的回歸方程：

CPIt = 0.646+0.318SPIHt（CPIt 為擬合值，記e3t為殘差項）

殘差平穩(wěn)性的結(jié)果如表3所示：

在表3中可以看出，三個時間序列里，兩兩之間協(xié)整關(guān)系都不存在，因此課用來直接進行因果關(guān)系檢驗。

2.3 Granger因果檢驗

Granger 因果檢驗了SPHI、REDI和CPI 兩兩之間的關(guān)系。

通過表4可以看出，如果模型滯后階數(shù)值取數(shù)字3和4時，LM（I）的統(tǒng)計數(shù)值比臨界值小，這反映的是隨機誤差項自身沒有相關(guān)的關(guān)系，模型最初的假設(shè)是準確的。F統(tǒng)計量的檢驗概率P表明，顯著水平為5%時，SPIH 是REDI 的Granger 原因，但REDI 不是SPIH 的Granger 原因。這說明房屋銷售價格指數(shù)變化使得房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)生變化，而房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化，房屋銷售價格指數(shù)沒有產(chǎn)生波動。假設(shè)2和假設(shè)3正確。

通過表5可以看出，顯著水平為5%時，CPI 是SPIH的Granger 原因，但SPIH 不是CPI的Granger 原因。這說明物價指數(shù)的變化使得房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)生變化，而房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化，物價指數(shù)沒有產(chǎn)生波動。假設(shè)1和假設(shè)6正確。

通過表6可以看出，顯著水平為5%時，CPI和SPIH都不是彼此的Granger 原因。這表明，房價的變化對通貨膨脹的影響是不確定的，通貨膨脹對房價變化的影響也不確定，因此假設(shè)4和假設(shè)5正確。

2.4 VAR模型與脈沖響應(yīng)分析

利用Granger的因果檢驗，房價、房地產(chǎn)投資和通貨膨脹三者之間的假設(shè)都已經(jīng)得到驗證，最后還在假設(shè)的基礎(chǔ)上構(gòu)建VAR模型，并進行脈沖響應(yīng)分析，研究三者之間的相互作用和聯(lián)系。因為這三者都是I（1）序列，計算時容易出現(xiàn)虛假回歸的現(xiàn)象，因此需要使用一階差的序列對SPHI、REDI和CPI建立VAR的關(guān)系。圖1、圖2、圖3為三者之間的關(guān)系：

通過對脈沖響應(yīng)圖的觀察發(fā)現(xiàn)，圖1顯示房價和通貨膨脹對房地產(chǎn)開發(fā)投資額的影響較大；圖2表明通貨膨脹對于房價的影響大于房地產(chǎn)投資額對于房價的影響；圖3表明房價的變化對通貨膨脹額影響大于房地產(chǎn)開發(fā)變化對通貨膨脹的影響。

3 結(jié)論

經(jīng)過上述方法的研究，主要結(jié)論如下：

（1）房價的變化會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模變化以及通貨膨脹變化，當(dāng)房價升高時會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模增加，加速通貨膨脹率。房地產(chǎn)開發(fā)投資和通貨膨脹影響房價的程度相當(dāng)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的變化對于通貨膨脹和房價的影響比較小。房地產(chǎn)投資的規(guī)模增加并不會直接導(dǎo)致通貨膨脹和房價變化。

（3）通貨膨脹的變化不會明顯對房價產(chǎn)生影響，但是通脹對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響比較大。

綜上所述，房價的增長是通貨膨脹過高和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模變大的首要原因。當(dāng)房價增長過快時，政府要加強宏觀調(diào)控的力度，保證房價的穩(wěn)定，從而保證經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

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