陳立定

[摘要]地下空間開發(fā)利用及其土地市場具有獨(dú)特性，市場交易案例少，開發(fā)利用方式差異性大，常規(guī)的地價評估方法適用性不強(qiáng)。在探討立體地價分布規(guī)律及不同樓層的效用比關(guān)系的基礎(chǔ)上，構(gòu)建基于立體地價效用比關(guān)系的評估方法途徑，是我國當(dāng)前開展地下空間使用權(quán)價格評估的優(yōu)選方法。

[關(guān)鍵詞]地下空間；地價評估方法；立體地價效用比

[中圖分類號]F301.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

合理開發(fā)利用地下空間，是提高城市容量、緩解城市交通、改善城市環(huán)境，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高土地利用效率的重要途徑。2007年《物權(quán)法》首次明確了地下空間建設(shè)用地使用權(quán)可區(qū)分地上及地表使用權(quán)而存在，為推行地下空間使用權(quán)有償使用奠定了法律依據(jù)。地下空間有償使用離不開使用權(quán)價格的評估。目前我國學(xué)術(shù)界和管理部門對地下空間使用權(quán)價格的評估及管理問題尚未引起足夠重視，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》也缺乏相應(yīng)規(guī)定，致使地下空間有償使用管理實(shí)踐缺乏足夠的依據(jù)和技術(shù)支撐。本文從理論和實(shí)踐兩個層面探討地下空間使用權(quán)價格評估問題，為加強(qiáng)地下空間使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等管理提供思路。

1 地下空間使用權(quán)價格評估方法研究綜述

地下空間使用權(quán)作為土地使用權(quán)的重要組成部分，理論上可采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等常規(guī)地價評估方法加以評估。但從現(xiàn)實(shí)條件看，地下空間特別是大型單建式地下空間由于缺乏足夠的市場交易案例，使得市場比較法評估缺乏足夠的市場證據(jù)；地下空間開發(fā)成本較難準(zhǔn)確估算，使得收益法、剩余法等受到局限；地下空間的取得費(fèi)難以確定，使得成本法失去基本的應(yīng)用可能。因此，實(shí)踐中地下空間價格評估面臨較大的挑戰(zhàn)。為此，目前國內(nèi)諸多學(xué)者作了有益探討。如李金昌等基于地下空間的自然資源屬性，提出基于自然資源價值核算的地下空間資源定價方法及其理論模型，但實(shí)踐可操作性不強(qiáng)。王鄭、程李李等根據(jù)成本與價格的關(guān)系以及土木工程概預(yù)算的相關(guān)理論，提出應(yīng)用型地下空間使用權(quán)估價方法，但其本質(zhì)是剩余法的一種具體應(yīng)用。朱立峰、陳振方則提出了一個基于地面地價與地下空間地價的比較關(guān)系模型，在評估地面地價的基礎(chǔ)上進(jìn)行核減調(diào)整或修正得到的方法思路。該評估思路有一定的理論基礎(chǔ)，但由于影響地面地價和地下空間地價的因素及作用機(jī)制存在較大差異，特別是影響地下空間使用價值的一些特有因素，如地下水條件、建筑技術(shù)、心理因素等對地下空間價值影響差異很大，有時甚至對地下空間的開發(fā)利用價值產(chǎn)生根本性影響，因此，簡單的采取系數(shù)修正的操作辦法不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

從國外的評估理論和實(shí)踐發(fā)展看，由于西方國家地下空間價格體系中，與地表相接的淺地表地下空間是整體土地所有權(quán)的組成部分，故而在土地市場交易中地下空間權(quán)利交易往往是伴隨著整體土地所有權(quán)而轉(zhuǎn)移的，一般情況下不存在單獨(dú)的淺地表地下空間交易狀況，此類地下空間價格的評估問題極少涉及。同時，國外涉及大規(guī)模或大深度的地下空間開發(fā)，往往是以公益性利用為主，此類地下空間權(quán)的取得或是公有、或是行使征用權(quán)無償取得，因而一般也不涉及取得地下空間使用權(quán)的相關(guān)評估。但由于征用地下空間，必然對私人權(quán)利帶來損失，因此西方各國地下空間價格評估的重點(diǎn)是為確定損失補(bǔ)償?shù)慕痤~而進(jìn)行相應(yīng)的地下空間價值評估。另外，國外關(guān)于地下空間公共使用而造成土地所有權(quán)等權(quán)利人財(cái)產(chǎn)減少的計(jì)算問題一直也是特別復(fù)雜且充滿爭議，這主要源于土地地表使用（主要指在地表構(gòu)筑建筑物）補(bǔ)償與地下使用補(bǔ)償有著很大的區(qū)別。因?yàn)楂@得地表使用涉及的租金或價格比較容易確定，但地下空間使用由于案例少，類比性差，加之地下使用對地表使用或者其所有權(quán)有無損害、損害大小不清等，使得地下使用補(bǔ)償無法簡單套用地表交易價格或租金來實(shí)施?？紤]到征用地下空間給所有權(quán)等權(quán)利人的損害不止停留在地下空間本身，還限制了權(quán)利人的地表利用，從而使得土地地表效用降低，進(jìn)而造成土地的（市場）價格下降。據(jù)此，日本采取“對應(yīng)土地妨礙程度而制定適當(dāng)比例”的方法來評估確定損失補(bǔ)償額。

2 地下空間使用權(quán)價格評估的常規(guī)方法途徑

根據(jù)城市地下空間開發(fā)利用特點(diǎn)及市場狀況，理論上地下空間使用權(quán)價格評估常規(guī)的方法途徑，可根據(jù)估價對象的用途、用地性質(zhì)、使用年限以及市場狀況、開發(fā)成本和將來的預(yù)期收益等，采用剩余法、收益還原法、市場比較法等進(jìn)行評估。但考慮到當(dāng)前地下空間土地市場交易案例幾乎沒有，加之不同地下空間開發(fā)差異性大，市場案例缺乏類比性，因此市場比較法難以適用。但對于地下車庫、地下商場、地下商業(yè)街、地下倉庫等可作為出租和交易對象的地下空間利用方式，則可依據(jù)租金或成交價數(shù)據(jù)，采用剩余法和收益還原法等進(jìn)行評估。

具體應(yīng)用時，考慮到結(jié)建地下空間開發(fā)利用，一方面往往是地上、地下建筑結(jié)合在一起建設(shè)，單獨(dú)屬于地下空間建筑部分的造價難以準(zhǔn)確區(qū)分，另一方面存在地上、地下空間用途的轉(zhuǎn)換，如地下空間的實(shí)際用途往往含有一些諸如附屬設(shè)備用房等無直接經(jīng)濟(jì)效益的用房，而這些用房無論地下空間有沒有開發(fā)都屬于建筑物必需配套的設(shè)施，因此，對用作配套設(shè)施的地下空間建筑部分在估算地價時應(yīng)按機(jī)會成本（或影子價格）計(jì)入總收益或總售價之中，方能真正體現(xiàn)地下空間的使用價值。由此，實(shí)際操作時應(yīng)按下列途徑加以適當(dāng)修正：

式中，Pdx：結(jié)建地下空間使用權(quán)價格；P ：包含地上和地下所有建筑空間情況下測算的地價總額；P：假設(shè)地下空間不開發(fā)利用條件下測算的地面地價總額。

另外，考慮到地下空間開發(fā)利用的特殊性，評估實(shí)踐中對成本、收益、還原利率、利潤率等參數(shù)的選取，不能片面強(qiáng)調(diào)“區(qū)域平均值”，應(yīng)充分甄別和考慮個案的具體情況加以客觀確定。

3 基于立體地價效用比關(guān)系的評估方法途徑

地下空間與其地面空間的收益關(guān)系，主要體現(xiàn)在樓層的效用比上。所謂樓層效用比，是指建筑各層由于效用不同，造成價格有所差別，將其價格的差別程度以百分率表示，即為樓層效用比。樓層效用比強(qiáng)調(diào)位于不同空間層次的土地利用效用存在差別，只要科學(xué)確定地下空間部分占整個立體地價的比例，即可根據(jù)立體地價值推算出地下空間價格。日本在涉及地下空間開發(fā)造成土地所有權(quán)人利用損失的補(bǔ)償額確定時采用的“對應(yīng)土地妨礙程度而制定適當(dāng)比例”的方法，即是基于立體地價效用比關(guān)系原理的具體應(yīng)用。

3.1 立體地價分布規(guī)律及不同樓層的效用比關(guān)系分析

西方國家的土地權(quán)利往往是一個立體空間概念，地價實(shí)際上是空間立體地價，如根據(jù)日本相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，日本的城市地價一般是指地表面100m高度、地下50m深度范圍的地價，而在這個立體空間范圍內(nèi)的任何部分的地價是不相同的。如圖1所示，立體地價主要由地表部分（即V11、V21）及其以外的上空部分（V12）和地下部分（V22）組成，其中V11和V21是土地最有效利用狀態(tài)下的建設(shè)強(qiáng)度，稱之為“最有效建筑”或“最有效樓層”；V12和V22部分為潛在的價值且價值較小。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，在土地開發(fā)利用強(qiáng)度高的中心城區(qū)，一般最有效樓層部分（V11+V21）的地價約占總地價的70%～80%，V12+V22的比率在0～30%以內(nèi)；若以地上20m、地下15m的范圍作為“最有效建筑”，則該部分地價占總地價可達(dá)80%，超過地上20m的部分則占15%左右，地下15m以下則占5%左右。

同時，由于不同層次空間可及性不同，其利用效用也有所不同。一般地表底層的可及性最高，利用效用最高，以此為基礎(chǔ)，向上、向下效用呈現(xiàn)遞減的規(guī)律。表1為日本中央用地對策聯(lián)絡(luò)協(xié)議會通過實(shí)際調(diào)查統(tǒng)計(jì)后，分不同建筑類型制定的日本中心城區(qū)各樓層利用率標(biāo)準(zhǔn)。從中可以看出，土地的性質(zhì)，各層有效利用的方法大體相似，但具體比例系數(shù)存在一定的差異?？傮w而言，地下一層相當(dāng)于地表一層地價的50%～60%，并與地上二層相當(dāng)；地下二層相當(dāng)于地表一層的30%～40%。

3.2 基于立體地價效用比關(guān)系的地下空間地價評估原理和方

法途徑

基于立體地價分布規(guī)律及不同樓層之間存在效用差異的基本規(guī)律，日本對地下空間地價的評估主要采用地價空間分配率來進(jìn)行。所謂地價分配率是指地上、地下各部分空間單位用地面積占土地整體地價的分配比率，即將土地整體價格分配到各樓層的分配比率。樓層效用比率是由土地及建筑物二個要素合成一體而產(chǎn)生的各樓層效用的比率，而地價分配率只是反映土地一項(xiàng)因素分配到不同樓層的比率。如根據(jù)表1中A群建筑的樓層利用率，就可換算出各層的樓層地價分配率系數(shù)（見表2）。從中可以看出，地下一層的地價占土地總體地價的10.86%，地下二層空間占比為6.45%。

3.3 立體地價效用比關(guān)系評估法在我國的適用性分析

我國的城市地價概念并非是西方土地私有制國家的立體地價概念，因此，直接套用西方國家的立體地價效用比關(guān)系法來評估我國的地下空間使用權(quán)價格是不可行的。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，地價空間分布表現(xiàn)出的效用差異規(guī)律是共同的，因此，結(jié)合我國城市地價的內(nèi)涵、市場表現(xiàn)形式等特征，對立體地價效用比關(guān)系法的評估具體方法及技術(shù)途徑可按如下的修正，即：

式中，Pdx ：待估地下第i層的地下空間土地使用權(quán)單位面積地價；P地面：待估地下空間所在的地面單位地價；β：地面一層的地價分配率；λ：地下i層與地面一層的地價效用比系數(shù)；δ：地下空間開發(fā)經(jīng)營難易程度修正系數(shù)；R：其他因素修正系數(shù)。

上式中，待估地下空間所在的地面單位地價可依據(jù)土地市場實(shí)際水平加以確定，評估的關(guān)鍵是如何合理確定β、λ、δ和R的值。其中，β可通過市場樣本統(tǒng)計(jì)分析得出。λ由于當(dāng)前尚缺乏足夠的地下空間市場案例，原則上可借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不同城市實(shí)際加以確定。δ主要是考慮地下空間建筑物造價和營運(yùn)費(fèi)用總和與相同用途的地面建筑物造價和營運(yùn)費(fèi)用之間的差別而引起地下空間土地價值折價的修正，該值的大小應(yīng)視地下空間的不同開發(fā)形態(tài)而有所不同。一般大規(guī)?；虼笊疃鹊膯谓ǖ叵驴臻g由于造價和營運(yùn)費(fèi)用大，修正幅度應(yīng)當(dāng)大一些，而結(jié)建地下空間則應(yīng)小一些；商業(yè)用途地下空間應(yīng)當(dāng)大一些，倉儲等用途應(yīng)小一些。R主要是針對地下空間不同的開發(fā)方式，如半地下室，以及涉及地面利用程度的不同等因素進(jìn)行修正。

4 小結(jié)

綜上所述，鑒于地下空間開發(fā)利用及其土地市場的獨(dú)特性，現(xiàn)行條件下開展城市地下空間使用權(quán)價格評估，就可行的方法途徑而言主要有兩條：一是針對地下車庫、地下商場等經(jīng)營性的地下空間利用方式，可采用剩余法或收益還原法等傳統(tǒng)方法進(jìn)行評估。二是基于立體地價效用比關(guān)系原理，運(yùn)用地價分配率函數(shù)，通過地面地價的修正得到。前者具有普適性，但具體評估時對于相關(guān)評估技術(shù)參數(shù)的選取是關(guān)鍵；后者理論性、科學(xué)性強(qiáng)，既有效且可信賴，也是國外經(jīng)典的評估方法，是我國當(dāng)前開展地下空間使用權(quán)價格評估的優(yōu)選方法。如在日本，盡管對于該方法途徑也存在質(zhì)疑的聲音，但至今為止尚沒有發(fā)現(xiàn)可以取代該法的更有效的途徑，“對應(yīng)土地妨礙程度而制定適當(dāng)比例”的地下空間價格確定方法因其具有的具體性、科學(xué)性而一直在日本保持現(xiàn)實(shí)的權(quán)威性。

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