張梓瑤

營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的能力，可以用來(lái)評(píng)份企業(yè)對(duì)其擁有資源的利用程度和營(yíng)運(yùn)活動(dòng)能力。通過(guò)營(yíng)運(yùn)能力分析可評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的效率，可發(fā)現(xiàn)企業(yè)在資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)中存在的問(wèn)題，營(yíng)運(yùn)能力分析是盈利能力分析和償債能力分析的基礎(chǔ)與補(bǔ)充。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，得出資金需求量日益增大，現(xiàn)金流和存貨的管理存在不足之處等結(jié)論。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況給出了一些改進(jìn)措施。希望能通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的分析解決整體企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析中存在的問(wèn)題。

營(yíng)運(yùn)能力分析

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題及原因

（1）資金需求的壓力日益增大

房地產(chǎn)企業(yè)與制造型企業(yè)相比，前者開(kāi)發(fā)企業(yè)需要巨額的營(yíng)運(yùn)資本，上下波動(dòng)的比較明顯，并且因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間存在的差異，同一企業(yè)在不同時(shí)期的營(yíng)運(yùn)資本需求分為兩個(gè)部分：一是，土地成本形式的資金占用；二是，在建工程的資金占用。

1.土地形式的資金占用

土地成本占用的時(shí)間較長(zhǎng)，支付期限較短（幾乎沒(méi)有延遲付款期），而且一次性需要支付金額數(shù)較大，因此可以將土地成本當(dāng)做是營(yíng)運(yùn)資本需求中的長(zhǎng)期投資。伴隨著土地競(jìng)標(biāo)制度的普及，中標(biāo)土地款的支付越來(lái)越規(guī)范，有著支付期限短，分期的次數(shù)少，單筆支付數(shù)額更大的特點(diǎn)，而且土地總價(jià)一般占項(xiàng)目總投資的比重在30%-50%，因此在項(xiàng)目上的土地款一次支付數(shù)額往往構(gòu)成所有對(duì)外付款中的最大值。而且近幾年來(lái)，人們對(duì)樓市的熱情越來(lái)越高，土地的價(jià)格也跟著勢(shì)頭一路上飆，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司投入的成本增加，資金的需求也跟著增多。

2.在建工程形式的資金占用

通常銀行對(duì)購(gòu)房者均會(huì)提供按揭貸款，房地產(chǎn)中住宅銷售的收款期一般都比較短，在項(xiàng)目竣工前就會(huì)有預(yù)收的房款流入，從而使得這部分的資金占用時(shí)期較短。至于建材購(gòu)買款和竣工前支付的工程款，占用資金基本都是來(lái)自銀行貸款或者外援融資等，并且通過(guò)預(yù)收房款來(lái)還本付息，從而造成營(yíng)運(yùn)資本需求的短期大幅度的波動(dòng)。

（2）現(xiàn)金流的管理

通過(guò)研究房地產(chǎn)企業(yè)公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)周期，不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中現(xiàn)金流入和流出十分明顯的不同步，并且分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常性的同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目，在投資立項(xiàng)目之前，就需要去籌集到大量的資金，然后根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、土地資源的稀缺等特性合理分配投入資金，最后以銷售、出租的形式從各項(xiàng)目中回收資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)公司單個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的現(xiàn)金流分布也不是均勻的。房地產(chǎn)企業(yè)公司項(xiàng)目現(xiàn)金流出涉及到方方面面，而現(xiàn)金流人基本都是在拿地階段以銀行借款的形式流人，然后在經(jīng)營(yíng)階段通過(guò)銷售的方式回款。從總量上來(lái)看，現(xiàn)金的流出與流人在金額數(shù)上是不相等的；但從時(shí)間上來(lái)看，現(xiàn)金的流人相較于流出，具有短時(shí)間內(nèi)集中流人的特征，而現(xiàn)金流出的時(shí)間較為分散，幾乎遍布房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期。

（3）存貨的管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重的。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度快于其銷售增長(zhǎng)的速度，存貨呈逐年上升的趨勢(shì)，其中完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不僅逐年上升，而且其在存貨中所占的比例也越來(lái)越大了。在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同樣大幅度增加，說(shuō)明企業(yè)去化速度很難趕上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，而擬開(kāi)發(fā)的土地所占存貨的比重卻也越來(lái)越低。房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的可開(kāi)發(fā)土地，大部分都是來(lái)源于二級(jí)市場(chǎng)或者是公開(kāi)拍賣市場(chǎng)土地資源，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)的策略。

房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力存在的問(wèn)題的對(duì)策

（1）提高融資效率

融資需要的是投資者對(duì)企業(yè)有信心，首先完善相關(guān)的管理制度可以提高公司的信任度，上市公司利用證券市場(chǎng)進(jìn)行再融資，是其持續(xù)發(fā)展和快速擴(kuò)張的重要途經(jīng)，也是證券市場(chǎng)發(fā)揮優(yōu)化資源配置功能的手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于債務(wù)的生成和償還都形成比較完善的管理辦法，償債能力較強(qiáng)。所以，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)可考慮的籌資途徑。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)界具有良好的聲譽(yù)，爭(zhēng)取銀行貸款也是應(yīng)著重考慮的籌資途徑。

（2）加快資金回流

眾所周知，房地產(chǎn)這一行業(yè)的開(kāi)發(fā)周期是非常長(zhǎng)的，資金回收也相當(dāng)慢。房地產(chǎn)企業(yè)公司的商品房進(jìn)行流通時(shí)，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間十分重要，它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過(guò)程。而房地產(chǎn)企業(yè)公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)的重要原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所持有的存貨周轉(zhuǎn)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)公司可以通過(guò)采取以下措施來(lái)改善存貨的周轉(zhuǎn)：一，可以從工期上人手，加大人手的投入從而縮短房屋的建造和支付時(shí)間，合理的安排用料以及待攤費(fèi)用用量，盡可能減少非商品資金的占用等；二，把采購(gòu)過(guò)程和銷售過(guò)程中的結(jié)算環(huán)節(jié)盡量減少，然后縮短賬款的結(jié)算過(guò)程，從而減少流動(dòng)資金的積壓；三，可以通過(guò)縮短商品房的待售時(shí)間，資金回籠速度就會(huì)得到提升，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查工作，摸索出商品房出售的最優(yōu)方式，制定最佳的商品房出售計(jì)劃，按社會(huì)需要組織商品房的建設(shè)和出售。

（3）改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在是開(kāi)始走向理性經(jīng)營(yíng)的年代。這就意味著要想保持持續(xù)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，企業(yè)必須將根據(jù)市場(chǎng)的需求而不是一味的按照自己的步伐走，就目前的形式，企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)多元化，例如在小區(qū)外面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)從而來(lái)帶動(dòng)小區(qū)的發(fā)展，這樣也能加快住宅的銷售。雖然商業(yè)地產(chǎn)錯(cuò)失了進(jìn)入的良機(jī)。但就房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)的地勢(shì)而言，商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)住宅混在一起相輔相成未必不是一個(gè)良機(jī)。而且現(xiàn)在中國(guó)許多家庭為了孩子不遠(yuǎn)千里就是為了讓孩子得到最好的教育，建設(shè)學(xué)區(qū)房，價(jià)格可以適當(dāng)?shù)奶岣?，并不?huì)像普通住宅那樣難賣這樣既可以提高存貨周轉(zhuǎn)率也可以提高融資效率。

[1]朱玲.企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析研究[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013（8）

[2]于潔，趙俊.企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析體系的思考[J].商，2013（8）