熊逸邈

居民購房使用資金中的貸款比例較高，住房貸款能對(duì)居民的購房行為產(chǎn)生重要影響，公積金貸款是住房貸款的重要組成部分。國家層面的供給側(cè)改革是關(guān)鍵，重視供給側(cè)的同時(shí)要兼顧實(shí)際需求才能更好地滿足居民需求，增加實(shí)際需求。本文淺談公積金貸款和住房需求類型這兩個(gè)對(duì)購房行為產(chǎn)生重要影響的因素，使房地產(chǎn)市場回歸健康發(fā)展。

房地產(chǎn) 公積金 需求 金融

公積金貸款定義

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期問繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

公積金貸款分類

住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、白建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。但并非所有的公積金中心都提供以卜類別的貸款。

公積金貸款優(yōu)缺點(diǎn)

公積金貸款的利息大大低于同期商業(yè)貸款，住房公積金貸款可貸房源范圍廣，可以不受開發(fā)商銀行帳戶的限制，按照個(gè)人意愿自由選擇還款銀行，且可以選擇部分還款或傘部還款，無需預(yù)約。使用住房公積金貸款購買住房時(shí)，首付款較低，住房公積金貸款利息可以抵減個(gè)人所得稅。但公積金貸款也存在一些不足，主要包括：貸款條件多，貸款額度少，審批難度大。

住房公積金申請條件

申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個(gè)方面：貸款對(duì)象、貸款用途、住房貸款基本條件。

（1）貸款對(duì)象：

1.只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。

2.申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。因?yàn)?，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時(shí)斷時(shí)續(xù)，說明其收人不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

3.配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因?yàn)?，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時(shí)提供的金融支持，是一種保障型的金融支持。

4.貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。

（2）貸款用途：

住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購買的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。職工購買使用權(quán)住房的，不能申請住房公積金貸款。

（3）住房貸款基本條件：

住房公積金貸款申請人應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)于購買住房價(jià)格的20%或以上的自籌資金（各地規(guī)定各不相同）。住房公積金貸款申請人應(yīng)同意辦理貸款擔(dān)保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)所需要的。

住房需求類型

（1）投資性需求

投資性需求的含義很簡單，買房子就是為了投資，增值保值，房子就像股票、基金一樣成了理財(cái)產(chǎn)品，已經(jīng)失去了居住屬性。資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)成為一部分高凈值人群購房的主要目的。

（2）改善性需求

改善性需求是指對(duì)目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產(chǎn)來滿足對(duì)居住的要求。根據(jù)改善型居住需求的不同性質(zhì)，一般又將改善型需求分為兩類：一類是日前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購房；另一類是收入頗豐，平時(shí)生活品質(zhì)比較高，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質(zhì)量，而去購買新房。

（3）剛需

目前房地產(chǎn)行業(yè)尚未飽和，尤其是一些一線城市或者熱門城市，許多外來人口來到這些城市工作，為了實(shí)現(xiàn)自身的城市化，對(duì)房子有著強(qiáng)烈的需求。只要是可以接受的房價(jià)，他們都會(huì)出手購買或者貸款購買[4]。中國人一直以來的傳統(tǒng)觀念就是買房買地，土地對(duì)與中國人來說十分重要，房子是社會(huì)地位的象征，成家立業(yè)都離不開買房的話題。

政策建議

（1）嚴(yán)查開發(fā)商拒絕公積金貸款的行為

地產(chǎn)市場是賣方市場，開發(fā)商強(qiáng)勢。若是公積金貸款，需要協(xié)助購房者辦理相關(guān)手續(xù)，這樣會(huì)相應(yīng)增加工作量。且公積金貸款放款速度慢，延長了購房周期。但隨著公積制度的完善，其速度效率、個(gè)人辦理的方便程度不比銀行商業(yè)貸款差，且對(duì)購房者有實(shí)際利益優(yōu)惠的，尤其在利息支出方面。有住房公積金，符合住房公積金貸款條件應(yīng)當(dāng)選擇住房公積金貸款或者與銀行貸款補(bǔ)充使用，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)查房企歧視甚至拒絕公積金貸款的行為。

（2）淡化戶籍制度，發(fā)展城市資源

目前我國實(shí)行的戶籍制度與很多個(gè)人利益掛鉤，比如社保，醫(yī)保等，而很多地區(qū)政策將購房作為落戶的條件，這就造成了很多人為了戶籍而選擇買房。由于教育資源的分配不均衡，很多家長為了讓孩子能夠接受好的教育，而不惜重金購買學(xué)區(qū)房，近年來新聞中“天價(jià)學(xué)區(qū)房”屢現(xiàn)不止。這也從側(cè)面說明了改善性需求對(duì)“越漲越買”這種現(xiàn)象的推波助瀾，高價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象嚴(yán)重破壞了市場規(guī)律，加重了家庭負(fù)擔(dān)，助長了投機(jī)炒作的熱度，應(yīng)通過發(fā)展城市資源的方法減輕這種與資源緊缺相關(guān)的特殊投機(jī)方式。

（3）發(fā)展多樣化金融工具，拓展投資渠道

以股票為例來說，股票的收益來自兩個(gè)方面：差價(jià)和分紅。而大多數(shù)股民都只能從差價(jià)中得到利潤，而股市的漲幅又很小，每年的分紅也少之又少，讓不少投資者對(duì)股市望而卻步。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的。與股票和基金相比，雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但房價(jià)虛高帶來的泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，一旦房價(jià)崩潰，將對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重沖擊。隨著金融行業(yè)的發(fā)展，拓展投資渠道可以從一定程度避免資金大量流人房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

[1]呂繼承.關(guān)于進(jìn)一步完善住房公積金管理制度的思考[J].紅河學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（4）.

[2]季小立，何沛東.中國住房公積金制度運(yùn)行中的問題與出路[J].常州工學(xué)院學(xué)報(bào)，2006，（6）.

[3]李懋，秦化清.我國大中型城市房地產(chǎn)需求比較及政策啟示[J].求索，2016.（7）.

[4]熊劍，李春燕.我國房地產(chǎn)需求影響因素與特征分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2015，（12）.