袁雪瓊

隨著房價的不斷提升，居民家庭是否有足夠的能力購買合適的住房成為政府在調(diào)控房價時需要考慮的一個問題。住房支付能力最早被國外的學者用來研究居民是否有足夠的經(jīng)濟實力來購買或租賃住房，后來在20世紀80年代被很多政府用于制定住房政策。目前，大多數(shù)學者選取衡量指標對住房支付能力進行研究，國內(nèi)的研究指標大多數(shù)引進于國外。各指標在衡量方武上的側(cè)重點不同，在研究時要根據(jù)研究的目的和考慮的因素來選取合適的衡量指標。常見的衡量指標有房價收入比、住房支付能力指數(shù)和剩余收入法，本文將通過住房支付能力指數(shù)來對太原市居民的住房支付能力進行分析。

衡量指標

住房支付能力 住房支付能力指數(shù)

住房支付能力指數(shù)在國外的房地產(chǎn)市場是較為成熟的評價指標，主要適用于貸款買房的情形。住房支付能力指數(shù)考慮了貸款利率、貸款年限、首付款比例等具體指標，用住房支付能力指數(shù)來衡量住房支付能力更貼近現(xiàn)實。本文用住房當支付能力指數(shù)來簡單分析太原市居民2012年以來的住房支付能力水平。

住房支付能力指數(shù)簡單來說是根據(jù)家庭合理的住房消費比例和家庭的中位數(shù)收人求得該家庭可承受的最高房價P，與該城市住房的實際中位數(shù)價格P'相比得到的一個比值。當指數(shù)等于100，說明中位數(shù)收入的家庭住房支付能力正常；當指數(shù)小于100，說明中位數(shù)收入的家庭住房支付能力較弱，反之較強，可以承受更高水平的房價。由于房屋的價值較高，大多數(shù)家庭借助貸款買房，所以將住房支付能力指數(shù)細化為月還款額的支付能力指數(shù)。首先要界定每月用于住房消費的收入額10，其中I表示城市家庭月收入的平均數(shù)，0表示收入中用于住房消費的上限比例。其次，要界定貸款的月還款額（PMT）。令P為平均數(shù)價位的住房市場價值，首付比例為α，抵押貸款月利率為i，貸款期限為N年（12N個月），月還款額的支付能力指數(shù)計算公式為：

太原市近年來住房支付能力分析所需數(shù)據(jù)如下表所示：

根據(jù)太原市的情況，對計算過程中涉及的參數(shù)設定如下：一是，住房消費比例（θ）：住房消費的比例上限設定為25%不會對居民家庭的日常生活造成嚴重影響；二是，首付款比例（α）和貸款年限（N）：首付款比例為30%，貸款年限N取最高貸款年限30年。

將原始數(shù)據(jù)代人上述月還款額的支付能力指數(shù)公式，得到如下結(jié)果：

以2016年原始數(shù)據(jù)為例，每月用于住房消費的收入額10為6769.69*25%，其中I表示城市家庭月均可支配收入6769.69元；θ表示收入中用于住房消費的上限比例為25%；P為套均住宅總價956709.6元，首付比例α為30%，抵押貸款月利率i為商業(yè)貸款月利率0.41%；貸款期限N為30年，即360個月。將這些數(shù)值代人月還款額的住房支付能力指數(shù)計算公式得到HAI為47.5。

表3為太原市2012年到2016年城鎮(zhèn)居民在使用商業(yè)貸款購房時的住房支付能力指數(shù)。根據(jù)住房支付能力判別標準可知，2012到2016年太原市城鎮(zhèn)居民住房支付能力有些波動，但均處于不足的狀態(tài)，并且在2013年略有下滑，2014年住房支付能力同比增長46.02%。通過對比2013年和2014年的數(shù)據(jù)可知，住房支付能力大幅增加與居民家庭可支配收入的增加及商業(yè)貸款利率的下降有很大的關(guān)系。而太原市居民家庭住房支付能力嚴重不足的原因，與太原市居民的可支配收入與房價存在嚴重的不匹配關(guān)系有關(guān)。普通居民家庭可支配收入增長緩慢，相對于快速增長的房價，大部分家庭的住房支付能力受到影響。同時住房市場在供需方面也存在一些問題，一些房地產(chǎn)商為了迎合高收入者的購房意愿，會建造一些面積較大的住房，再加上房價居高不下，適合普通居民家庭的中小戶型住房供給不足，也對居民家庭購買合適的住房造成較大壓力，居民的住房支付能力也無法提升。

本文僅從商業(yè)貸款的角度分析了太原市居民家庭的住房支付能力情況。在實際生活中，還有一部分家庭通過住房公積金貸款來購買住房。住房公積金個人和單位的繳存部分可以從某一角度提升了太原市繳存住房公積金這部分人群的可支配收入水平，并且這部分資金不在個人所得稅的征繳范圍內(nèi)。同時，住房公積金貸款的利率要低于商業(yè)貸款利率，經(jīng)過中央人民銀行的多次降息，現(xiàn)在的住房公積金貸款利率僅為3.25%。如果考慮了這些因素后再對住房支付能力進行計算，居民的住房支付能力指數(shù)會有一定程度的提升。

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