【摘要】本文在分析了上海市城市更新的一大工程——“群租房”排查整治工作取得相應(yīng)社會(huì)效應(yīng)的基礎(chǔ)上，明確了公共租賃住房政策作為一項(xiàng)政府主導(dǎo)的公共服務(wù)，為租賃房市場(chǎng)需求提供了有效供給，并提出公共租賃作為市政項(xiàng)目應(yīng)該積極發(fā)揮各方面的支持，通過(guò)加強(qiáng)制度建設(shè)，完善管理體系等方面入手，加強(qiáng)公共服務(wù)的供需匹配和成本收益匹配的協(xié)同，使公共服務(wù)有效供給最大化。

【關(guān)鍵詞】城市更新；公共服務(wù)；有效供給

一、“群租房”產(chǎn)生緣由及“公祖房”供應(yīng)現(xiàn)狀

（一）城市更新與“群租房”整治

城市更新指的是將與城市格格不入和不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改造。往往涉及住宅建筑物、周?chē)沫h(huán)境或出行、購(gòu)物、娛樂(lè)及其他生活等方面。上海作為直轄市和沿海中心城市，在城市建設(shè)過(guò)程中涌入大批外來(lái)人口，也形成了上海這座特大城市的特殊人口結(jié)構(gòu)。外來(lái)人口為城市發(fā)展做出了一定的貢獻(xiàn)，也產(chǎn)生了龐大的房屋租賃市場(chǎng)需求。而房?jī)r(jià)上漲和高額房租以及房租上漲與工資上漲速度間的不平衡，直接刺激和考驗(yàn)著管理制度和手段并不完善的租房市場(chǎng)，從而衍生了大量“群租房”。市區(qū)地段相對(duì)較好、交通便利、租金低廉房屋，成了“群租房”的“絕佳”選址地。群租現(xiàn)象是城市化進(jìn)程中的普遍現(xiàn)象，是住房供求關(guān)系不平衡的表現(xiàn)，其產(chǎn)生的原因是多方面的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、公共管理學(xué)的視角分析，群租房現(xiàn)象既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，也是社會(huì)管理的問(wèn)題，對(duì)群租房的治理是當(dāng)前創(chuàng)新城市流動(dòng)人口服務(wù)管理的重要內(nèi)容。作為城市發(fā)展的痛點(diǎn)，“群租房”治理與房屋租賃補(bǔ)給問(wèn)題亟待解決。大量群租房的產(chǎn)生雖然化解了外來(lái)人員的居住困難，但是同樣存在著對(duì)住戶人身安全、財(cái)產(chǎn)安全，小區(qū)整體治安、人居環(huán)境、樓體等的現(xiàn)實(shí)危害。上海市自2014年開(kāi)展治理“群租房”綜合整治行動(dòng)，按照“六個(gè)一律的要求，對(duì)群租房進(jìn)行綜合整治。群租房整治這場(chǎng)城市更新運(yùn)動(dòng)從很大程度上成為了城市治理的典范。然而群租房嚴(yán)格整治后，雖然規(guī)范了租賃市場(chǎng)，但也不得不面臨著外來(lái)人口租房難、居住難等現(xiàn)實(shí)需求困境。

（二）有效供給及“公租房”推行

城市治理的同時(shí)，只有公共服務(wù)有效供給，才能為城市更新與轉(zhuǎn)型挖掘更多的可能。發(fā)展公共租賃住房，通過(guò)公共服務(wù)的有效供給，解決租賃房的市場(chǎng)需求，是解決“群租房”遺留問(wèn)題的一大解決途徑。公共租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)居民公平住房、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、抑制房?jī)r(jià)上升。目前，上海正逐步完善“租購(gòu)并舉”住房保障體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年10月底，上海公共租賃住房累計(jì)籌措房源超過(guò)15萬(wàn)套，其中已供應(yīng)房源11.5萬(wàn)套，受益人群超過(guò)20萬(wàn)人。自2010年以來(lái)，上海公租房已發(fā)展近7年，管理服務(wù)不斷創(chuàng)新，住戶居住條件得到改善。上海命名首批“上海市公共租賃住房管理服務(wù)創(chuàng)新示范項(xiàng)目”4個(gè)、“上海市公共租賃住房管理服務(wù)創(chuàng)新項(xiàng)目”5個(gè)，涵蓋智能化管理、生活配套服務(wù)等多個(gè)方面。上海公租房以打造“有溫度、有品質(zhì)的社區(qū)”為目標(biāo)，公租房生活配套服務(wù)便利性也在不斷創(chuàng)新。

二、“公租房”推行的現(xiàn)實(shí)局限與困境

（一）“公租房”的主體限制與申請(qǐng)條件限制

自2010年以來(lái)，上海市“公租房”申請(qǐng)條件逐步放寬，但公租房的受益主體仍較為局限。作為特大型城市，上海特殊的人口結(jié)構(gòu)意味著外來(lái)人員數(shù)量占比大。雖然目前對(duì)居住證和繳納社會(huì)保險(xiǎn)金的年限均沒(méi)有要求，且擴(kuò)大了戶籍地住房不計(jì)建筑面積的適用區(qū)域范圍，申請(qǐng)人工作單位在上海市相對(duì)中心城區(qū)，但其戶籍地位于郊縣及農(nóng)村地區(qū)的，其戶籍地住房可不計(jì)建筑面積；對(duì)于上海市戶籍的復(fù)合家庭，在計(jì)算申請(qǐng)人住房面積時(shí)，可按照共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)對(duì)象住房面積核查計(jì)算的相關(guān)規(guī)定扣減一定的住房面積后，再計(jì)算申請(qǐng)人的住房建筑面積。這意味著“公租房”準(zhǔn)入有階梯限制，且對(duì)戶籍人口申請(qǐng)有特殊優(yōu)勢(shì)。究其原因，對(duì)主體和申請(qǐng)條件的限制也是受了保障能力和管理水平所限，這成了公共租賃住房解決外來(lái)人口租房難問(wèn)題的一大瓶頸。

（二）房源及規(guī)模限制

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前上海市常住人口總數(shù)2400余萬(wàn)人，其中，外來(lái)常住人口980余萬(wàn)人。但目前已知的公共租賃房源僅約15萬(wàn)套，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)不及外來(lái)人口數(shù)量。而公共租賃住房主要先解決房源緊俏、設(shè)施完備等特點(diǎn)也受到戶籍人群的青睞，遠(yuǎn)無(wú)法調(diào)節(jié)租房市場(chǎng)的日常供應(yīng)需求。

三、城市更新與有效供給

第一，鞏固對(duì)“群租房”整治管理，預(yù)防“群租房”的死灰復(fù)燃。簡(jiǎn)化租房登記手續(xù)，免去出租人后顧之憂，加強(qiáng)承租人與出租人管理，增強(qiáng)租賃雙方的法律意識(shí)，服從政府的租賃管理，完善租賃登記制度，以制度規(guī)避投機(jī)行為，逐步將依法租賃內(nèi)化為一種自覺(jué)行為。第二，加快公共租賃房相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)和管理服務(wù)體系建設(shè)。通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)的公共租賃房管理機(jī)構(gòu)，并配備與之規(guī)模相適應(yīng)的專(zhuān)職管理人員。加快建立信息共享平臺(tái)，完善個(gè)人收入申報(bào)制度和個(gè)人信用檔案，將公共租賃房的管理與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房對(duì)接，逐步建立起一個(gè)全方位、立體式的保障性住房體系。強(qiáng)化政府的力量，增加房源供應(yīng)，理順?lè)课葑赓U市場(chǎng)的管理機(jī)制，將房屋租賃市場(chǎng)納入科學(xué)化、法制化的管理軌道。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：劉叢（1991—），女，浙江溫州人，研究生，上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院，研究方向：公共管理。