文/本刊記者 陳平

住房租賃產(chǎn)業(yè)是在政策驅(qū)動與市場召喚下迅速被催生出的萬億行業(yè)，有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。風(fēng)口來臨之時，房產(chǎn)公司、中介機構(gòu)、金融界、企事業(yè)單位等紛紛涉足其間，搶食這塊巨大的“蛋糕”。經(jīng)歷了缺乏監(jiān)管、亂象叢生、黑幕不斷的草創(chuàng)階段之后，升溫的租賃行業(yè)逐漸冷靜，調(diào)整思路積極進行優(yōu)化升級。未來只有不斷進行品牌的塑造維護、經(jīng)營理念的更新、運營模式的創(chuàng)新，住房租賃業(yè)才能步入良性的可持續(xù)發(fā)展，有序分得一杯羹。

更新經(jīng)營理念提升中介服務(wù)水平

一直以來，中介機構(gòu)是房屋租賃行業(yè)的主要服務(wù)者，房屋租賃市場中很多中介機構(gòu)依靠中介費生存，收入來源單一無形中導(dǎo)致中介服務(wù)急功近利、唯利是圖，甚至?xí)p害租客的合法權(quán)益。因此，提升中介服務(wù)水平、增加盈利品種、更新服務(wù)理念、做到誠信經(jīng)營是保證住房租賃業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

早在2016年9月，國務(wù)院辦公廳在關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見中就明確指出，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用、規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，努力提高中介服務(wù)質(zhì)量、提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易，向用戶提供規(guī)范的居間服務(wù)。

今年4月份，鏈家地產(chǎn)發(fā)布了一份《2001-2017社會責(zé)任報告》，總結(jié)了創(chuàng)立17年以來企業(yè)在社會責(zé)任方面的踐行情況。“過去17年，鏈家一直帶著使命感努力解決一些行業(yè)難題，也會自問給這個社會、城市和社區(qū)帶來了什么樣的價值。”鏈家相關(guān)負責(zé)人這樣表示。

從實行透明交易不吃差價，到力推真實房源，再到做安心服務(wù)承諾等等一系列舉措，鏈家十余年來不遺余力去打破中介行業(yè)在租賃方面的“頑疾詬病”，始終堅持向承租者做出的三大承諾：房源保真、房東保真、不成交不收費。在鏈家地產(chǎn)官網(wǎng)上記者了解到，根據(jù)市場需求，鏈家及時推出了“房屋管家”業(yè)務(wù)，業(yè)主只需進行“一站式委托”，即可享受到從房屋評估、房屋驗收、保潔出新、推薦客戶、客戶遷入、房租收取、房租劃賬到糾紛解決、維修服務(wù)、費用結(jié)算、還房清潔等一系列的全程服務(wù)，可以讓業(yè)主輕輕松松做房東、開開心心收房租。

同時，根據(jù)公寓租賃的特點，鏈家適時推出了公寓租賃快、易、通服務(wù)，代理京城全部公寓樓盤、準(zhǔn)公寓甲宅，竣工新盤及時納入、銷售網(wǎng)絡(luò)一路暢通，然后網(wǎng)上實景看房、上門服務(wù)、多語種服務(wù)等，做到陽光操作、透明交易。

如今早已很好地攜帶互聯(lián)網(wǎng)基因的鏈家，更是借助于大數(shù)據(jù)進一步為行業(yè)賦能、并將服務(wù)延伸到社區(qū)——所有的鏈家門店均提供免費打印服務(wù)，還率行業(yè)之先建立了“樓盤字典”，囊括8000萬套房源數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了線上線下無差別分享，確保用戶充分了解到市場上真實有效的房源信息。

北京鏈家著力培養(yǎng)專業(yè)化的中介團隊

中介應(yīng)當(dāng)是誠信且專業(yè)的。鏈家方面表示，多年來，鏈家一直致力于提升經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性、專業(yè)化培訓(xùn)、管理升級及設(shè)立自律性規(guī)章，逐漸改善中介人的職業(yè)形象，從內(nèi)部打造競優(yōu)機制，并對外輸出企業(yè)的價值觀和行業(yè)關(guān)懷，努力改善中介行業(yè)在社會的形象。

在《2001-2017社會責(zé)任報告》中，鏈家?guī)缀跤昧宋宸种坏钠鶃斫榻B多年來在推動經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化方面的努力，比如服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化，并針對消費者的全面需求形成了一個以跨區(qū)域全國連鎖為基礎(chǔ)，三網(wǎng)（店面、互聯(lián)網(wǎng)、呼叫中心）合一，含括房屋租賃、二手房買賣、房產(chǎn)委托過戶、個人房產(chǎn)金融服務(wù)為一體的全新中介模式。目前，其在全國已經(jīng)擁有北京、天津、上海、杭州、蘇州、南京、太原、寧波八家分公司、800多家連鎖店面以及15000名經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練有素、勤奮敬業(yè)的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和優(yōu)秀管理團隊。有關(guān)負責(zé)人表示，今后鏈家將進一步向二三線城市和新興區(qū)域擴展，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、可靠、完善的房屋租賃服務(wù)，力爭成為房屋租賃行業(yè)中的領(lǐng)軍者。

在租購并舉住房制度建設(shè)加快的背景下，搭建住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺成為多地提高租賃市場信息透明度、規(guī)范租賃市場發(fā)展的重要抓手之一。去年10月，北京住房租賃新政策正式實施，住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺也同步上線運行。業(yè)內(nèi)人士指出，以平臺強化服務(wù)和監(jiān)管將助力北京住房租賃市場的培育與規(guī)范發(fā)展。

據(jù)了解，北京市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺按照政府統(tǒng)一監(jiān)管和多方網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)相結(jié)合的“1+N”模式構(gòu)建：“1”是指政府部門的租賃監(jiān)管平臺，由北京市住建委牽頭搭建，具有市場主體認證、租賃房源查驗、租賃合同備案等功能，用于政府部門實施租賃管理和租住賦權(quán)；“N”是指鏈接到監(jiān)管平臺的多個住房租賃交易服務(wù)平臺，用于為租賃當(dāng)事人提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請等服務(wù)。

目前，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、鏈家、我愛我家以及建設(shè)銀行開發(fā)的住房租賃交易服務(wù)平臺均已正式上線服務(wù)，有麥田、中原、安信瑞德21世紀(jì)、金色時光、中天置地、蛋殼公寓、金城阜業(yè)等企業(yè)在使用，近萬條住房租賃信息在平臺上發(fā)布。

住房租賃市場應(yīng)該努力提供質(zhì)優(yōu)價低的產(chǎn)品

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)人士認為，培育發(fā)展住房租賃市場、規(guī)范中介服務(wù)是堅持房屋居住屬性的政策著力點和發(fā)力點。運用大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能等技術(shù)發(fā)揮服務(wù)平臺作用，這些舉措將助力住房租賃新政落地，對加快實現(xiàn)住有所居具有重要意義。

房產(chǎn)中介從本質(zhì)上來說就是服務(wù)行業(yè)，因此中介行業(yè)應(yīng)該提供更安全和更專業(yè)化的誠信服務(wù)。

打造貼近房客需求的房源滿足各方需求

透過近兩年陸續(xù)曝光的“黑中介”不難發(fā)現(xiàn)，不管禁令和整治多么嚴(yán)格，還是有很多租客蝸居在安全隱患重重的群租房或者地下室里，其中的重要原因就是過高的房租所致。通過中介機構(gòu)，少則數(shù)千多則上萬的房租不光讓普通打工者承擔(dān)不起，即便是收入較高的白領(lǐng)層也不愿意將辛苦賺來的工資大部交給中介。因此，面對租賃急劇市場化的現(xiàn)狀，增加房源，不斷推出符合工薪階層、白領(lǐng)、高端人士居住的各種房源以及相匹配的租金，是住房租賃業(yè)升級優(yōu)化的重要舉措。

記者了解到，租賃市場的巨大潛力催生了品牌公寓的快速發(fā)展，各種品牌公寓雨后春筍般地出現(xiàn)，租金根據(jù)房屋面積、配套設(shè)施、租賃長短有所浮動。其中，嗅覺靈敏的Alibaba聞到了巨大市場蘊藏的商機，很快便推出“免押金”服務(wù)，直接在支付寶“租房”板塊上線。支付寶接入蘑菇租房，集中式房源房東、分散式房源房東和公寓主都可以申請芝麻信用免押金，在報名并且通過資質(zhì)認證后，房源即會顯示“免押金”三個字。在上海上線后，隨后北京、深圳等城市也都將陸續(xù)上線。

在未來的租賃市場格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山，規(guī)模是品牌公寓盈利的關(guān)鍵，而運營能力是其核心競爭力所在。

今年4月，鏈家上線了一款“貝殼找房”APP。貝殼找房在公告中稱，將搭建服務(wù)者的信用評價體系，從營銷、經(jīng)營、供應(yīng)鏈、技術(shù)數(shù)據(jù)、金融、交易等角度進行賦能。貝殼找房會“繼承和升級鏈家網(wǎng)的產(chǎn)品技術(shù)和數(shù)據(jù)挖掘等能力”，研發(fā)VR看房等創(chuàng)新科技技術(shù)手段，將目前的線上交易流程變得可視化，讓租客線上就可以找到符合自身價位需求和款式的房子。

貝殼找房相對鏈家的升級之處，在于貝殼找房有鏈家體系之外的外部房源以合作方式進入到該系統(tǒng)中，比如優(yōu)客逸家、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂乎、同創(chuàng)、城家、灣流等等。有關(guān)人士指出，多渠道提供符合需求的房源，提供更多居住舒適、價格親民、能長期租用的房源是保證租賃業(yè)持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化升級的催化劑，不一味追求高大上，只有切實從租客適應(yīng)性角度出發(fā)，才能讓更多人居有其屋、提升生活品質(zhì)。

注重品牌建設(shè) 提升自身實力

2014年9月，貝客公寓在南京開張第一家店。作為市場化運營集中式公寓的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，短短4年時間便在北京、上海、南京、蘇州等城市擁有4000余間房，今天，“貝客”已經(jīng)發(fā)展成為業(yè)內(nèi)知名品牌，口碑集中于優(yōu)秀的產(chǎn)品自主研發(fā)設(shè)計能力，在入住率、單店毛利率、項目投資回收周期等處于行業(yè)領(lǐng)先水平的運營指標(biāo)上。

“創(chuàng)造有愛有體溫的社區(qū)”“用愛重塑生活”，貝客董事長王健倡導(dǎo)的理念道出了其快速發(fā)展的精髓。

相比多數(shù)中介，鏈家投訴率保持低位

相比于周邊租賃物業(yè)，貝客公寓通常擁有20%以上的溢價，這相當(dāng)于美國龍頭公寓EQR的運營水準(zhǔn)，秘訣出自于運營。在居住空間上，創(chuàng)意、情調(diào)、坪效三個要素渾然一體；在產(chǎn)品線上，除了金貝、銀貝分檔之外，針對北京市場專門推出綠貝，除霾、新風(fēng)、凈水等系統(tǒng)是全國公寓首例；在經(jīng)營社群上，租客求婚儀式、母子廚藝互動等愛的標(biāo)簽與租客之間的互動氛圍特色鮮明；居住空間的創(chuàng)意設(shè)計具體到了每一間房是否都有設(shè)計感，讓租客“我想住一住的感覺”瞬間便會被調(diào)動了起來。

“驅(qū)動貝客快速發(fā)展的，與其說是環(huán)環(huán)細扣，不如說是貝客人用情懷做事。”驗證王健這句話的是貝客公寓的收入規(guī)模從2015年的967萬元上漲到2016年的2750萬元，2017年突破8000萬元，三年間其復(fù)合增長率高達400%。

與此同時，“中國放心公寓聯(lián)盟”也表現(xiàn)出強烈的品牌意識，與傳統(tǒng)的房屋租賃中介不同，放心公寓聯(lián)盟以螞蟻金服旗下的芝麻信用為基礎(chǔ)，“用戶可以憑借自己的信用，減免押金，按月交租”，直接減輕了消費者租賃過程中的經(jīng)濟壓力。同時，在這種依托信用記錄的平臺上，消費者愛護房源、按時交租等守信行為會增加信用積累，而房屋提供方的虛假房源、提前清退等失信行為會影響到信用評估，這些都對租賃雙方形成了誠信激勵和懲戒約束，有助于規(guī)范房屋租賃市場。

貝客公寓以開發(fā)高端住房租賃市場為方向

相關(guān)人士分析認為，基于消費者個人誠信記錄的“信用租房”展現(xiàn)了大數(shù)據(jù)時代“互聯(lián)網(wǎng)+租賃服務(wù)”具有的天然優(yōu)勢，放心公寓聯(lián)盟通過信用的探索運營強化了品牌影響力，提振了房屋租賃行業(yè)的整體形象，從長期來看也會對傳統(tǒng)地產(chǎn)中介行業(yè)形成一定的倒逼趨勢。

建立長租市場機制保證租房安全感穩(wěn)定感

按照現(xiàn)行租賃規(guī)則，簽訂租房合同后租客就會支付與房租相同的中介費，如果租客都是簽訂一年、2年甚至更長租期，中介會失去中介費，而不斷搬遷不斷有新房客，中介會獲取更多的中介費。因此，各方呼吁要建立起穩(wěn)健長效的房屋租賃機制，保障房屋租賃市場發(fā)展，這樣能夠從根本上解決承租戶的心理壓力、維護租客利益，實現(xiàn)居者有其屋。

今年4月3日，58集團旗下58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布了今年第一季度住房租賃市場報告，從租賃市場供應(yīng)、租房需求情況、租金價格走勢、市場展望等角度進行剖析?？上驳氖?，租房報告顯示，長租公寓正在成為市場的生力軍。

據(jù)了解，北京的萬科翡翠書院是首批企業(yè)自持租賃房項目之一，該項目主要是面向中關(guān)村及周邊地區(qū)科技人才高品質(zhì)地改善家庭租賃社區(qū)。按照此前約定好的規(guī)則，開發(fā)商變身房東，這批房子只租不售，最長租期達10年，是真正的“長租公寓”。

“所有房源按精裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對比來看，品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)并不輸疊墅產(chǎn)品?！比f科方面介紹道。根據(jù)目前的規(guī)劃，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，能夠達到節(jié)能減排目的的綠色建筑，有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術(shù)。目前，翡翠書院項目已經(jīng)開工建設(shè)，近期將啟動預(yù)租，預(yù)計2020年底將交付第一批租賃房源供使用。

長租市場成新風(fēng)口，房企的爭相布局推高了長租公寓房源的供應(yīng)水平。58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，在全國知名房產(chǎn)企業(yè)中，已有萬科、金地、龍湖、旭輝、綠地、萬達、碧桂園等企業(yè)進軍長租公寓市場。截至3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾202萬。我國現(xiàn)有的長租公寓布局以北上廣深4個一線城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

不過有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前我國的長租市場發(fā)展仍然處于起步階段，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵住房租賃的相關(guān)政策將推動長租公寓市場未來的加速供應(yīng)，未來長租公寓還有很大的發(fā)展空間。

長租公寓無疑可以鎖定租約期內(nèi)的租金、保證租房生活的穩(wěn)定，值得房地產(chǎn)開發(fā)商實踐。但也有聲音指出，在開發(fā)類似的長期公寓時，應(yīng)該盡可能顧及到普通租客的需求，開發(fā)出更多符合工薪階層居住、價格低廉、更宜居的長租房屋類型。

業(yè)內(nèi)人士同時也指出，從根本上說，要切實維護當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，讓租房有安全感和穩(wěn)定感，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、規(guī)范市場行為、穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國等租賃市場比較發(fā)達國家的經(jīng)驗。