梅小莉 邵軍義

【摘要】本文通過對金融政策影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素中利率這一關(guān)鍵因素的分析，重點探討了利率變動對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)需求三個方面的影響，具有一定的指導意義。

【關(guān)鍵詞】利率 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)需求

隨著我國房地產(chǎn)市場的逐漸擴大，房地產(chǎn)與金融之間的聯(lián)系也越來越緊密，金融政策已經(jīng)成為現(xiàn)今影響房地產(chǎn)發(fā)展的最重要因素。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，其中，國內(nèi)貸款21512億元，利用外資140億元，自籌資金49133億元，其他資金73428億元。在其他資金中，定金及預收款41952億元，個人按揭貸款24403億元。利率是最直接反映資金價格的標準，一旦利率產(chǎn)生波動，房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求間的關(guān)系必定受之影響。

一、利率變化影響房地產(chǎn)價格

利率普遍指一年內(nèi)，利息額與借貸資金總額的比值，利率是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要工具之一。它受經(jīng)濟利潤率水平、物價波動、國際金融市場走勢以及供需關(guān)系等等因素決定，利率的實質(zhì)就是資金的價格，是隨著資金供求的松緊而上下浮動的。提高利率的主要方法是緊縮貨幣政策，存款增加的同時貨幣流量減少，企業(yè)融資成本的增加導致其投資規(guī)?？s小，也一定地下降了需求與消費額。反之，利率的降低，一系列變化也相反。

利率能夠影響房地產(chǎn)市場主要在于：個人住房貸款與住房開發(fā)貸款規(guī)模。我們將以高利率的情況進行分析。首先就住房開發(fā)貸款而言。高利率的貸款，增加了開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)的成本，然而利潤并不可觀，從一定程度上約束了開發(fā)進度，從而影響房屋供給，增加的資金成本推動了房價的上漲。其次高利率對于個人而言，購房者多數(shù)向金融機構(gòu)貸款購置房產(chǎn)，采用分期付款的方式獲得房屋使用權(quán)。然而高利率給購房者經(jīng)濟壓力，約束了居民購置房產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)價格一再下跌。

除此之外，有一部分專家認為影響房地產(chǎn)市場價的因素還應包括利率水平干預心里因素等。許承明和王安興（2006）指出，在購房者實際投資過程中，利率水平能夠提供很大程度的心理警示作用[1]。文章認為利率的提高雖然對目前投資效益影響平平，但是能夠有效影響投資者或投機者心理預期與加息周期的預期。

2017年9月全國首套房貸款平均利率迎來年內(nèi)第9次上漲。9月份全國首套房平均利率為5.22%，相當于基準利率的1.06倍，環(huán)比8月上升了2.01%，相比2016年9月的4.44%，上升了17.66%。而伴隨著利率上漲的依舊是大量購房者對房地產(chǎn)的持續(xù)需求，同一時期的研究數(shù)據(jù)表明，在全國70個大中型城市中，仍有46個城市的新建商品房價在上漲。

總而言之，利率變動通過影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，來實現(xiàn)調(diào)控房價的目的，但是利率彈性才是決定具體利率變動水平的依據(jù)，而利率彈性的主要影響因素是供給與需求間的關(guān)系。

二、利率變動影響房地產(chǎn)供給

資金成本用利率來反映，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，利率的上升直接增大投資成本，而收益卻不能達到以往程度，如若有另一賣方市場，那么增加的資金成本會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，如若是買方市場，開發(fā)商的利潤會不斷降低，導致開發(fā)商無法進行項目施工，從而使部分項目停止施工，這樣在新項目的土地購買上就會延遲，這樣房地產(chǎn)市場的供給會逐步緩解。相反而言，利率在一段時期內(nèi)大幅度下降，開發(fā)商的機會成本也隨之降低，處于賣方市場時，其融資規(guī)模會快速擴大，市場供給也會隨之增加，進而使價格進一步的上升。當其處于買方市場時，企業(yè)融資成本的降低，土地獲取成本也在降低，這時的形勢就是供大于求，開發(fā)商為了銷售現(xiàn)有房產(chǎn)，下調(diào)房價，帶動該區(qū)域的需求。總而言之，利率的變化影響開發(fā)商的投資進而改變市場供給關(guān)系，進而實現(xiàn)影響房價的目的。

三、利率波動影響房地產(chǎn)需求

利率影響房地產(chǎn)需求分兩個方面進行，一是影響投資或投機性需求，二是影響自住消費性需求。一方面，房地產(chǎn)投資需求實質(zhì)上就是一種投資行為，當購買者進行投資后，其購置房產(chǎn)自然就成為投資類商品，也是其固定資產(chǎn)。利率的提升雖說增加了投資成本，但另一方面也提高了機會成本，使投資方式多樣化；另一方面，對于自住性消費而言，利率的提升直接提高了消費價格與同時期的費用。

（一）利率波動影響投資者的投資行為

一方面而言，市場房價持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場中投機者會占據(jù)大量比重，從而嚴重影響房地產(chǎn)最終市場價，然而市場中過度的投機行為會造成嚴重的泡沫經(jīng)濟。利率上升，投資者對以后一段時間內(nèi)的收益并不滿意，而且成本較之過往增加，所以最終市場價會下降。那些長期租賃房屋的投資者，會提升租金而彌補成本的提高，利益的缺失。利率的波動直接影響了投資者的收益，地區(qū)房價中包含了長期利息，因此房價會不斷上升，從而干預投資者的投資決策，影響投資收益。另一方面，利率下降后，投資成本大幅度減少，投資與投機性需求都在持續(xù)增加，從而使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大量的泡沫。當國家提高利率時，租金水平緩慢的增長，帶來的效益也就越低，其投機行為就會被克制，增加的機會成本讓投資或投機者改變投資方向，減少的投資需求在很大程度上削弱了市場需求，給房價恢復提供了時間。

（二）房地產(chǎn)消費性需求被利率波動影響

消費者的購房資金來于金融機構(gòu)貸款，所以說利率的增長能夠直接提高購房者的成本與你月消費額，進而能夠影響購房者的購房決策，使其購房行為出現(xiàn)延時乃至放棄購房，這樣一來市場需求在不斷下降。利率的上升并不只有這一面影響，還能夠提高居民存款利息與其他投資類產(chǎn)品嗯收益。利率的上升是宏觀調(diào)控的信號，這時就會或多或少的影響消費者支出金額，所以說利率的變化與否與房地產(chǎn)需求間的關(guān)系為反比關(guān)系。

結(jié)合實際情況，在2006～2007年間國家對利率多次調(diào)整，但是房價的快速增長還是未能減緩。由此可以看出，利率并不能有效抑制房價增長。利率能夠影響的是開發(fā)商貸款的增長，但供需關(guān)系與投資需求仍舊無法被阻止，利率也無法阻止私人貸款的增長，所以總的來說利率并不能有效的影響房地產(chǎn)資金。除此之外，利率的時滯效應在短期內(nèi)無法有效抑制房價的快速增長。

通過本文分析發(fā)現(xiàn)，金融政策的利率是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵性因素，長期采用調(diào)節(jié)利率的方法可以促使房地產(chǎn)價格變化，但在短期內(nèi)沒有明顯的影響力。利率的變化必定能夠使房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)需求受到影響。因此應加強利率對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的導向功能，讓利率在房地產(chǎn)市場內(nèi)充分發(fā)揮其自身良好的控制作用。

參考文獻

[1]許承明，王安興.風險轉(zhuǎn)移規(guī)制與房地產(chǎn)價格泡沫的控制.世界經(jīng)濟，2006，（9）.

[2]鄭印霞，邵四華.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢與創(chuàng)新研究.中國房地產(chǎn)金融，2011，（2）.

[3]郭連強，劉力臻，祝國平.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策.經(jīng)濟縱橫，2015，（3）.

作者簡介：梅小莉（1983-），女，漢族，籍貫：山東日照，碩士研究生在讀，研究方向：房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)濟。