趙純才

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)始終是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展起著非常重要的影響作用，想要保證房地產(chǎn)企業(yè)的安全經(jīng)營(yíng)發(fā)展，必須重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)進(jìn)行了闡述，旨在提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)介紹

（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

從本質(zhì)上講企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是一種微觀的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中的集中性風(fēng)險(xiǎn)。從狹義上來(lái)看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是說(shuō)舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)只與企業(yè)負(fù)債有關(guān)系，即：企業(yè)在沒(méi)有承擔(dān)任何債務(wù)時(shí)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上來(lái)看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體是指，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作受到各種不確定因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)的收益存在誤差，從而加大企業(yè)損失，具體的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)以及資金回收風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

對(duì)我國(guó)近幾年來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)進(jìn)行了歸納，具體介紹如下：

1.按期償債風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金是來(lái)源與銀行貸款，其中也包含一些自有資金，但是自有資金占的比例比較低。房地產(chǎn)企業(yè)資金的特點(diǎn)就是投入大，回收期長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)會(huì)受到各種因素的影響，這些因素可能會(huì)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下利率不是一成不變的，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到利率變動(dòng)的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債時(shí)期經(jīng)營(yíng)時(shí)受到通貨膨脹的影響，那么房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率就會(huì)增加，這就在一定程度上增加了企業(yè)的成本，從而降低了預(yù)期收益。

3.籌資風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債時(shí)，企業(yè)在各個(gè)融資渠道上的融資困難都會(huì)增加，企業(yè)難以融資成功，最終會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金來(lái)源主要由四個(gè)部分組成，分別為：金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)自有資金、預(yù)售款以及企業(yè)其他收入。通常情況下在房地產(chǎn)企業(yè)中自有資金所占的比例非常小，而負(fù)債資本所占比例非常大，占60%以上。這樣的資金結(jié)構(gòu)是不合理的，如果房地產(chǎn)企業(yè)管理者無(wú)法管控風(fēng)險(xiǎn)，就可能出現(xiàn)不能支付到期本息的情況。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債式經(jīng)營(yíng)，合理負(fù)債有利于企業(yè)發(fā)展，但是如果企業(yè)管理者決策錯(cuò)誤，加之受到各種因素的影響導(dǎo)致過(guò)度負(fù)債那么房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)拓展快，投資不合理

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，許多人在這一行業(yè)中獲得了豐厚的利潤(rùn)，導(dǎo)致很多人在沒(méi)有完全了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況下盲目跟風(fēng)，參與投資。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)拓展時(shí)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，沒(méi)有仔細(xì)研究分析相關(guān)法律法規(guī)，導(dǎo)致投資不合理，增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足

在房地產(chǎn)企業(yè)中重大的財(cái)務(wù)決策權(quán)掌握在少數(shù)幾個(gè)人手中，如果某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者判斷失誤做出錯(cuò)誤的決策，就會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。另外，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中并不重視非重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)的管理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作不細(xì)致，財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，決策者無(wú)法獲得全面準(zhǔn)確的信息，最終導(dǎo)致決策失誤。

（四）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市用地矛盾越來(lái)越嚴(yán)重，針對(duì)這一問(wèn)題我國(guó)政府根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)了一系列土地政策。這些一系列政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的用地成本產(chǎn)生很大的影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控必然影響房地產(chǎn)企業(yè)資金，如：銀行融資政策收緊，那么企業(yè)承擔(dān)的利息就越多，這就增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

（一）充分利用社會(huì)資源，合理分配建造成本

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該充分利用社會(huì)資源，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造成本進(jìn)行合理分配，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。具體可以效仿政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一些項(xiàng)目進(jìn)行外包，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)公司事務(wù)性比較強(qiáng)的成本管理工作進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要隨著關(guān)注市場(chǎng)變化，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目投資，把握客戶(hù)的實(shí)際需求，對(duì)建造成本進(jìn)行合理分配。

（二）建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況利用信息化手段建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，識(shí)別和評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)發(fā)展中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提前制定應(yīng)對(duì)策略。房地產(chǎn)企業(yè)在建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度時(shí)，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表以及相關(guān)資料進(jìn)行收集整理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況以及具體的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和掌握，再結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與相關(guān)國(guó)家政策，制定科學(xué)有效的應(yīng)對(duì)策略，降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建立后要在實(shí)際的管理工作中查找管理制度是否存在漏洞，加強(qiáng)相關(guān)管理人員的管理，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的具體落實(shí)。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者占據(jù)了非常重要的位置，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的決策有時(shí)決定著整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。因此，要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者要定期接受財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)，不斷提升財(cái)務(wù)決策能力，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中存在的問(wèn)題進(jìn)行查找，防止錯(cuò)誤信息干擾財(cái)務(wù)決策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者要重視財(cái)務(wù)管理工作，要求企業(yè)相關(guān)人員嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定做好財(cái)務(wù)工作，以此加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

（四）密切關(guān)注國(guó)家政策調(diào)控

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注國(guó)家政策，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行實(shí)時(shí)掌握。這樣能夠避免企業(yè)決策與國(guó)家相關(guān)政策向違背，導(dǎo)致企業(yè)決策錯(cuò)誤造成嚴(yán)重?fù)p失，還能夠在順應(yīng)國(guó)家方針政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低企業(yè)成本投入風(fēng)險(xiǎn)，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。如：近年來(lái)國(guó)家十分關(guān)注環(huán)保問(wèn)題，大力倡導(dǎo)綠色建筑。房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該開(kāi)拓綠色建筑市場(chǎng)，采用綠色建筑材料，研究低碳建筑，以此順應(yīng)國(guó)家倡導(dǎo)綠色建筑的方針。這樣不僅能夠十分有效的降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還能夠在一定程度上降低企業(yè)能耗成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

四、總結(jié)

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展，但是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)發(fā)展。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)措施，首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵與特點(diǎn)進(jìn)行了說(shuō)明，然后詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因制定了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體策略，希望通過(guò)以上分析能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

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（作者單位：吉林金澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）