陳建奇

房地產(chǎn)稅不僅與房產(chǎn)的估值有關(guān)，而且與征收方式有關(guān)，更重要的還與房地產(chǎn)稅的稅率有關(guān)。

房地產(chǎn)價(jià)格自2016年以來(lái)出現(xiàn)較快上漲，盡管政府出臺(tái)了多次調(diào)控，但部分城市房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的問(wèn)題依然突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效率亟待提升的問(wèn)題越發(fā)緊迫。有些評(píng)論認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控重心亟待從行政調(diào)控的短期舉措轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)稅將成為調(diào)控政策創(chuàng)新的重要選項(xiàng)。

由于目前房地產(chǎn)分布并不均衡，有些人持有較多的房產(chǎn)，而有些則面臨較大購(gòu)房壓力，特別是北京上海等一線城市。在此背景下，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，那么房產(chǎn)所有者的持有成本將增加，壓縮房地產(chǎn)未來(lái)的利潤(rùn)空間，降低房地產(chǎn)的需求，同時(shí)，促使那些擁有較多住房的市場(chǎng)主體拋售手中房產(chǎn)，供需格局將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由此可能促使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能改變多年來(lái)總體不斷上漲的格局，房地產(chǎn)價(jià)格可能面臨較大的調(diào)整壓力，這將構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空。

然而，開(kāi)征房地產(chǎn)稅并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)持有成本的較快上升，房地產(chǎn)稅不僅與房產(chǎn)的估值有關(guān)，而且與征收方式有關(guān)，更重要的還與房地產(chǎn)稅的稅率有關(guān)。如果房地產(chǎn)稅率很低，那么房地產(chǎn)稅的絕對(duì)值就可能很低，比如房地產(chǎn)稅率設(shè)置為0.001%，那么這種影響就可能比較微弱。究竟未來(lái)房地產(chǎn)稅是高還是低，這必然取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)。

從世界各國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格較快上漲與持續(xù)下跌都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的表現(xiàn)，保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或者穩(wěn)中慢升，可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。2007年美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)給我們重要的啟示，即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲可能帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格泡沫化，房?jī)r(jià)持續(xù)下降可能引發(fā)相關(guān)資產(chǎn)估值的大幅波動(dòng)，最終可能導(dǎo)致相關(guān)金融市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)甚至危機(jī)。

保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，成為房地產(chǎn)相關(guān)制度建設(shè)的重要目標(biāo)。從這個(gè)角度出發(fā)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅就不是為了降低房?jī)r(jià)，而是著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。由于各地房地產(chǎn)形勢(shì)并不相同，近年來(lái)房地產(chǎn)制度建設(shè)主要是遵循“因地施策、因城施策”的思路，而不是一刀切的辦法，各地也出臺(tái)了差異化的房地產(chǎn)政策，由此構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)分化的基本格局。

房地產(chǎn)分化決定了各地房地產(chǎn)稅將存在顯著差異，有些房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市可能會(huì)推遲開(kāi)征房地產(chǎn)稅，而房?jī)r(jià)上漲較快的城市可能加快研究出臺(tái)房地產(chǎn)稅，有些地方房地產(chǎn)稅率可能較低，有些地方房地產(chǎn)稅率可能高一些。在房地產(chǎn)分化的背景下，按照“因地施策、因城施策”的辦法出臺(tái)房地產(chǎn)稅，才有助于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)稅具體的開(kāi)征模式上，還有一個(gè)重要的因素，那就是存量與增量的區(qū)別。如果想保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，那么房地產(chǎn)稅采取增量征收的模式或?qū)⒊蔀榛咀龇?，這種方式有助于避免房地產(chǎn)稅對(duì)存量房產(chǎn)構(gòu)成較大影響，符合房地產(chǎn)健康發(fā)展的目標(biāo)訴求。

綜合來(lái)看，不管房地產(chǎn)稅如何開(kāi)征，也不管房地產(chǎn)稅在哪里征收，目標(biāo)都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而不是著眼于促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈的調(diào)整，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)稅不僅不會(huì)造成房地產(chǎn)的利空，反而構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好。雖然房地產(chǎn)稅的開(kāi)征并不遙遠(yuǎn)，但也并不值得擔(dān)心。