陳洪武

摘 要：目前我國城市化發(fā)展進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)過程中，征地拆遷事件也逐漸增多，在開展此項工作時對土地使用價值的補(bǔ)償問題始終是廣大群眾的關(guān)注重點，且因此也引起了大量的矛盾沖突。征拆遷過程中的土地使用價值是否能夠得到合理補(bǔ)償，將直接決定著征地拆遷工作的開展順利與否。本文簡要分析了目前我國所存在的相關(guān)土地使用權(quán)問題，指出了土地使用權(quán)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)之上提出了對土地實用價值的合理化分配方案。

關(guān)鍵詞：征地拆遷；土地使用價值；補(bǔ)償；分配

中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2018）05-0228-02

隨著目前我國社會城市化發(fā)展進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，原有舊城改造及新建城市規(guī)劃工作都會存在著一定的土地實用價值補(bǔ)償問題。而在開展征地拆遷工作時開發(fā)商與被拆遷戶之間常常會因利益問題而產(chǎn)生巨大的矛盾沖突。而要這解決這一矛盾問題，最主要的一項手段措施便是合理確定出征地拆遷中的土地使用價值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，下文也將就此展開相關(guān)的探究分析。

1 概述

我國的土地所有權(quán)與使用權(quán)一直是采取的公有制形式，分為國家所有與農(nóng)村集體土地所有兩種形式，而在我國實行改革開放后土地的使用權(quán)發(fā)生了改變。相關(guān)國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體或個人等具備法定條件者，依據(jù)法定程序或約定對國有土地或農(nóng)民機(jī)體土地享有占有、應(yīng)用、收益及有限處分權(quán)利即為當(dāng)前的土地使用權(quán)?；谶@一背景下開展征地拆遷工作就必然會面臨著新的土地使用價值補(bǔ)償問題，這一問題同時也是影響征地拆遷工作開展成效的一項主要因素。

2 土地使用權(quán)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

2.1 法律規(guī)范要求

在我國的相關(guān)法律規(guī)定中明確指出，國家有權(quán)依法征收私人所擁有的國家或集體土地，但同時也必須對擁有土地使用權(quán)的集體或個人做出一定的經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)補(bǔ)償。如房地產(chǎn)管理法、土地管理法等多部法律當(dāng)中都對此有所規(guī)定。以土地管理法為例其中就詳細(xì)指出了對于土地的征收必須是以符合國家或公眾利益需求為前提，而不應(yīng)當(dāng)是成為個人謀取私立的一種手段。而且對于土地使用權(quán)的征用及征收都應(yīng)當(dāng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。另外，在當(dāng)前我國的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)和相關(guān)的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)及轉(zhuǎn)讓暫行辦法當(dāng)中也詳細(xì)指出了私人所擁有的土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)，國家或集體無權(quán)收回。然而，在發(fā)生一些特殊情況時，并非是出自于個人利益的要求而是事關(guān)國家或公眾利益，可通過法律手段收回，但仍要對土地使用權(quán)的擁有者做出一定的補(bǔ)償[1]。

2.2 征地拆遷要求

長期以來我國的征地拆遷工作一直存在著不合理的現(xiàn)象，即法律規(guī)定對所征用的拆遷土地做出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是基于土地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上，但是在實際的操作層面上卻大量采取的是按照建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償，這也就導(dǎo)致了一些對相關(guān)法律規(guī)定缺乏有效了解的公眾誤認(rèn)為是建筑面積多大所能夠獲得賠償款也就越多，而刮起了一股在拆遷前違法違規(guī)私自搭建房屋的行為，這樣所導(dǎo)致的后果不但是拆遷戶本身會白白浪費建筑成本，且還可能會就拆遷補(bǔ)償金額產(chǎn)生分歧，從而引起矛盾糾紛事件，并由此演變出嚴(yán)重的流血沖突事件。

3 當(dāng)前法律政策的局限性

《土地管理法》當(dāng)中明確規(guī)定國家利益大于一切，為促進(jìn)國家發(fā)展，謀求更廣泛的公眾利益，實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)升級，國家可依法回收個人所掌握的土地使用權(quán)，但同時也要對土地使用權(quán)的擁有者做出一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但是目前所存在的主要問題即還沒有一項成熟的法律規(guī)范，對具體的土地實用價值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做出確切的規(guī)定，這也就導(dǎo)致在開展征地拆遷工作時難免會出現(xiàn)實際操作困難問題。由此也就使得執(zhí)法人員的工作開展將面臨著巨大困擾，盡管大部分群眾都能夠理性提出補(bǔ)償要求，但在實際的工作開展過程中也不乏漫天要價者，這也就導(dǎo)致當(dāng)前的法律實用性面臨尷尬境地[2]。

盡管在部分城市的房屋拆遷管理辦法當(dāng)中向前有所進(jìn)步，給出了相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的征地拆遷按照地理區(qū)位、應(yīng)用途徑、建筑面積等來做出相應(yīng)的補(bǔ)償，然而卻依然不具備高度精確的可執(zhí)行操作規(guī)范，因我國在這一方面的工作開展時間較短，相關(guān)的經(jīng)驗較為匱乏，因此此類狀況的發(fā)生在所難免，但這同時也會導(dǎo)致實際工作的開展受到重大影響，不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》當(dāng)中明確指出，作為房屋征收的相關(guān)主管政府機(jī)構(gòu)針對被征收權(quán)益者所應(yīng)當(dāng)作出的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)含括有：被征收房屋價值補(bǔ)償；由于征收而導(dǎo)致搬遷及臨時安置補(bǔ)償；由于征收而導(dǎo)致的停業(yè)補(bǔ)償。但是有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償卻模糊不清[3]。

通過上文分析可知，盡管在法律層面上對于土地使用權(quán)的價值是認(rèn)可的，并且在土地出讓市場上也對這一部分價值予以了明確，但是在面臨土地所有者在面臨征地拆遷工作時土地使用權(quán)要被收回的情況，又會出現(xiàn)房屋與土地價值的一體化、模糊化界定。這一種土地所有權(quán)與使用權(quán)互相分離的制度措施也就必然會導(dǎo)致在當(dāng)前我國的征地拆遷工作過程中土地使用價值必將面臨嚴(yán)重分歧，并也將由此引發(fā)出激烈的矛盾沖突。

4 土地使用權(quán)價值的合理分配

在我國的《土地管理法》當(dāng)中明確規(guī)定，城市中的土地其所有權(quán)均為國家所有，在土地所有權(quán)人的使用權(quán)限到期、公共利益需求因素，國家有權(quán)收回相關(guān)的區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)，并給予土地使用權(quán)所有人一定的經(jīng)濟(jì)或物質(zhì)補(bǔ)償。但在具體的政策實行過程中必須要從實際情況來進(jìn)行考慮，土地這一種資源本身有著不可再生的特點，且尤其是城市土地其稀缺性更加突出，再加上城市的快速化發(fā)展地理結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，土地本身的實用價值也會相應(yīng)的隨之升高。在開閘年城市建設(shè)工作時尤其是進(jìn)行大規(guī)模連片區(qū)域的舊城改造工作時，考慮到建筑物容積率的升高，以及土地供需關(guān)系的改變等市場變量因素影響都將會導(dǎo)致土地價值在較長的一段時期內(nèi)呈現(xiàn)出逐年升高的發(fā)展趨勢。考慮到放我所占據(jù)的空間環(huán)境范圍當(dāng)中其土地價值的增益和附近的環(huán)境改變存在著密切的相關(guān)性，如各種公共交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等都將是影響土地價值的重要因素，且同時與房屋之間存在有密切相關(guān)性，在房屋拆遷之時如何針對額外溢出的價值收益做出合理化的標(biāo)準(zhǔn)評定難免會產(chǎn)生糾紛。目前在征地拆遷工作的開展過程中最常出現(xiàn)的一種矛盾情況即被拆遷者與開放商之間對于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定，以及具體確定多少存在較大的爭議分期，而且所產(chǎn)生出的主要分歧點又常常不含括在房屋價值的重新計量標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，而更多的還是集中于房屋土地實用價值的具體分配問題上[4]。針對這一問題，政府在回收相關(guān)房屋所有者的土地使用權(quán)之時，就要針對土地使用權(quán)價值在土地所有者與被征收房屋所有權(quán)人員之間做出合理化的分配安排。

基于當(dāng)前我國所現(xiàn)行采取的土地所有制基礎(chǔ)之上，為保障當(dāng)?shù)卣耐恋匕l(fā)展權(quán)權(quán)益，對于土地一級市場采取的是壟斷方式，把由于被征收土地附近因城市發(fā)展、土地結(jié)構(gòu)改變、容積率新增等多帶來的額外價值溢出完全掌控在政府部門手中。但是這也并非完全代表了被征收房屋所有權(quán)者不能夠獲得任何土地價值新增收益，對于房屋土地使用權(quán)的補(bǔ)償一般應(yīng)高于房地產(chǎn)市場的同等價位水平。

5 結(jié)語

總而言之，房屋拆遷事關(guān)每一個房屋所有權(quán)人的切身利益，怎樣能夠在持續(xù)推動當(dāng)前我國的城市化發(fā)展進(jìn)程時做到對公共利益與個人利益的共同維護(hù)與保障，不僅對于城市發(fā)展與社會穩(wěn)定意義重大，且直接與房屋拆遷工作的開展情況關(guān)系密切。在開展征地拆遷工作時必須要盡最大努力保障被拆遷者的正當(dāng)權(quán)益，爭取被拆人的理解與支持，破解拆遷難題，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]方文.農(nóng)村集體土地征地拆遷的公平補(bǔ)償及路徑選擇[J].浙江科技學(xué)院學(xué)報，2016，（4）：253-258.

[2]王中華，范瑩瑩.安徽省征地拆遷與補(bǔ)償安置工作問題及對策研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報：社會科學(xué)版，2013，（4）：42-45.

[3]梅新育.防止征地拆遷補(bǔ)償過高問題積重難返[J].中國市場，2013，（19）：25-32.

[4]梅新育.征地拆遷補(bǔ)償過高趨勢及其對城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的阻礙[J].探索，2013，（4）：45-51.