周月明

三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，給區(qū)域型房企帶來(lái)了利好。其中，川渝區(qū)域房企的表現(xiàn)尤為引人注目，起家于重慶的金科股份（000656.SZ）在2017年銷售額為760億元，排名第27位，而在2016年，其銷售額為455億元，排名30位。

那么這家重慶房企近幾年經(jīng)營(yíng)狀況如何？未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)怎樣？近日《投資者報(bào)》記者致電致函公司，一位男性證券代表稱，目前公司處于被年報(bào)靜默期，不方便回答問(wèn)題。

業(yè)績(jī)不增反降

雖然金科股份2017年銷售額上升了3位，但就已公開(kāi)的2017年三季報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，其營(yíng)收和凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)下滑，營(yíng)收180.7億元，同比下滑15%，凈利潤(rùn)10.84億元，同比下滑17%。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額也是這幾年首次出現(xiàn)大幅度下滑，為-142.9億元，同比大降732%。銷售毛利率18.6%，同比下滑約3個(gè)百分點(diǎn)。

金科股份怎么了？

金科股份較大部分營(yíng)收來(lái)自于重慶，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2016年，其在重慶地產(chǎn)市場(chǎng)的份額為4.43%。2017年，金科股份重慶主城銷售業(yè)績(jī)績(jī)達(dá)182.14億，大重慶范圍內(nèi)，金科業(yè)績(jī)達(dá)316億，而在整個(gè)2017年，其總銷售額為760億元。所以金科股份業(yè)績(jī)的好壞與其在重慶的布局有很大關(guān)系。2014年左右，金科股份曾將重點(diǎn)從重慶主城區(qū)轉(zhuǎn)移，開(kāi)始將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向重慶的各個(gè)區(qū)縣，還曾一度被戲稱為“下鄉(xiāng)知青”。但相對(duì)于主城區(qū)，區(qū)縣地區(qū)的去庫(kù)存周期更長(zhǎng)，曾有不少小開(kāi)發(fā)商就此資金斷鏈，樓盤爛尾。

自2016年起，金科股份重返重慶主城區(qū)，在城市核心區(qū)不斷攻城略地，據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2017年年底，金科股份已成為重慶主城土地儲(chǔ)備最多的房企。但是，因?yàn)榍皟赡暝趨^(qū)縣的布局，2017年，區(qū)縣市場(chǎng)整年成交133.86億，占比42.36%，比例仍然較高。

在這樣的布局變化下，金科股份近幾年的具體經(jīng)營(yíng)又如何呢？首先從現(xiàn)金流量表中的采購(gòu)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一指標(biāo)來(lái)看，2016年、2017年前三季度分別為217億元、369億元，分別同比增長(zhǎng)13%、136%。這說(shuō)明進(jìn)入2017年以來(lái)，金科股份拿地迅猛，大舉擴(kuò)張，籌碼更多放在重慶主城區(qū)。

而從其存貨來(lái)看，2016年、2017年前三季度分別為715億元、931億元，先是下滑0.88%、后又增長(zhǎng)29%，這在一定程度上反映了金科股份2016年的發(fā)展戰(zhàn)略多以去庫(kù)存為主，進(jìn)入2017年又開(kāi)始擴(kuò)張。

除此之外，金科股份的負(fù)債情況和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)近幾年表現(xiàn)又如何？看一家公司的資產(chǎn)，首先要對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行大體分類，具體可分為金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)，而經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)又包括周轉(zhuǎn)性資產(chǎn)（如存貨項(xiàng)目、貨幣資金）和長(zhǎng)期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和在建工程）。而多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒(méi)有太多的長(zhǎng)期資產(chǎn)，資產(chǎn)主要集中在存貨項(xiàng)目和貨幣資金上面。

而且，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率都較高，但更應(yīng)該關(guān)注的是有息債務(wù)率，有息債務(wù)即需要償還利息的債務(wù)，比如銀行借款等。有息負(fù)債率越低，證明企業(yè)的舉債成本越低?！锻顿Y者報(bào)》記者大體推算出金科股份的有息債務(wù)，2016年和2017年前三季度分別為389.1億元、608億元，有息債務(wù)率分別為43%、50%，三個(gè)季度過(guò)后就增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，截至2017年前三季度，金科股份的負(fù)債總額已達(dá)到1206億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)84.8%。2016年其負(fù)債為1092億元，負(fù)債率當(dāng)時(shí)是79%。

對(duì)比萬(wàn)科，雖然2017年前三季度其負(fù)債率也為83%，但同期，萬(wàn)科的有息負(fù)債率僅為11%，這也意味著金科股份相比萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，舉債成本還是有較大差距。

除了有息債務(wù)，公司負(fù)債還有經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，包括預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款，這些負(fù)債是不需要償還利息的，相當(dāng)于免費(fèi)占用別人的資金。而房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，大部分都是用的外界的資金，經(jīng)營(yíng)性負(fù)債率越高，意味著在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，公司自己投入的越少，現(xiàn)金流也就更加寬裕。而金科股份2016年、2017年前三季度的經(jīng)營(yíng)負(fù)債（包括預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款等）分別為478億元、598億元，經(jīng)營(yíng)負(fù)債率分別為55%、49%。而同期萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)負(fù)債率為84%、88%。這意味著，金科股份在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，自己投入的資金更多，現(xiàn)金流彈性相比萬(wàn)科有一定差距。

而用經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（存貨和預(yù)付賬款）減去經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，可以計(jì)算出金科股份2016年、2017年前三季度的營(yíng)運(yùn)資本需求分別為273.3億元、409.3億元，占同期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為84%、227%，這個(gè)比例越高，意味著公司需要投入更多的錢才能帶來(lái)相同的營(yíng)收。而同期，萬(wàn)科此項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為-20%、-205%，這意味著萬(wàn)科靠外界的錢就可帶來(lái)同樣的營(yíng)收，而金科股份則需要投入更多自己的資金。

且從金科股份的毛利率來(lái)看，截至2017年前三季度，其毛利率為18%，同期萬(wàn)科毛利率為31%。

年報(bào)期高管減持

近日，金科股份又出現(xiàn)高管在年報(bào)窗口期減持13萬(wàn)股的情況，收到深交所監(jiān)管函。

在上述監(jiān)管函中指出，金科股份預(yù)約于2018年3月28日披露2017年年度報(bào)告，王洪飛作為金科股份的聯(lián)席總裁，于3月9日賣出金科股份13萬(wàn)股股票，交易金額68.69萬(wàn)元。

深交所認(rèn)為，王洪飛上述行為違反了 《主板上市公司規(guī)范運(yùn)作指引》第3.8.15條的規(guī)定。深交所表示，希望公司及全體董監(jiān)高吸取教訓(xùn)，嚴(yán)格遵守《證券法》、《公司法》等法規(guī)及《股票上市規(guī)則》、《主板上市公司規(guī)范運(yùn)作指引》的規(guī)定，及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地履行信披義務(wù)，杜絕此類事件發(fā)生。

此外，其前不久也收到了監(jiān)管函，主要是在增持中出現(xiàn)了短線交易。而且，王洪飛的年薪曾創(chuàng)下重慶上市公司之最，2016年其年薪達(dá)到1089.81萬(wàn)元。

這位高管在年報(bào)公布前夕減持，是否意味著其并不看好公司2017年當(dāng)年業(yè)績(jī)，因此提前拋售以避獲利免得之后股價(jià)下滑、資產(chǎn)縮水？這也難怪投資者要打個(gè)問(wèn)號(hào)了。截至2018年3月23日，金科股份股價(jià)為5.14元，市盈率21倍，高管減持消息爆出之后，股價(jià)就一路走跌。