杜麗虹

3月16日，90歲的李嘉誠(chéng)宣布退休。

他的轉(zhuǎn)身，告別了一個(gè)時(shí)代。而在退休之前，李嘉誠(chéng)頻頻“甩賣”位于中國(guó)內(nèi)地和香港的諸多地產(chǎn)資產(chǎn)，一度被視為地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。

但有一家機(jī)構(gòu)卻逆風(fēng)而行，敢做李嘉誠(chéng)的交易對(duì)手，從李嘉誠(chéng)手中收購(gòu)了北京盈科中心和廣州西城都薈，又從SOHO中國(guó)手中買下了凌空SOHO，并代中國(guó)平臺(tái)、泰康人壽等亞洲投資人在歐美市場(chǎng)收購(gòu)了十多處地標(biāo)性建筑。

它就是基匯資本（Gaw Capital）。作為一個(gè)誕生于美國(guó)、成長(zhǎng)于中國(guó)香港、擴(kuò)張于內(nèi)地的基金管理人，基匯資本已連續(xù)三年獲PERE頒發(fā)的亞洲最佳機(jī)構(gòu)大獎(jiǎng)，并在2014-2016年連續(xù)三年位列Preqin最穩(wěn)定的私募地產(chǎn)基金管理公司之列。

那么，基匯資本的成長(zhǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金到底有哪些啟示？

基匯資本，亞洲最佳地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)？

基匯資本成立于2005年，總部位于香港，關(guān)注全球房地產(chǎn)市場(chǎng)并專注于對(duì)大中華和其他亞太地區(qū)具有良好風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的困境項(xiàng)目進(jìn)行投資，通過重新設(shè)計(jì)以及定位，將其轉(zhuǎn)化為增值投資。憑借著良好的投資業(yè)績(jī)，基匯資本已連續(xù)三年獲PERE頒發(fā)的亞洲最佳機(jī)構(gòu)大獎(jiǎng)。

公司創(chuàng)始人吳繼煒的父親吳仲燦在1970年創(chuàng)辦中國(guó)香港建生國(guó)際集團(tuán)，作為一家香港的上市公司，其核心業(yè)務(wù)是面向東南亞市場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)、酒店投資和其他領(lǐng)域（金融、海運(yùn)等）的投資控股。不過，吳繼煒在斯坦福大學(xué)建筑專業(yè)畢業(yè)后并沒有馬上回港接手父親的公司，而是就職于美國(guó)一間名為Kennedy Wilson的地產(chǎn)投行。

1991年，吳繼煒相中機(jī)會(huì)以1000萬美元的低價(jià)收購(gòu)了破產(chǎn)的羅斯福酒店，隨后又斥資2400萬美元對(duì)酒店進(jìn)行改造，將酒店的平均房?jī)r(jià)從收購(gòu)時(shí)的20美元提升至400美元，2013年羅斯福酒店的營(yíng)業(yè)額達(dá)到了4800萬美元，凈利潤(rùn)達(dá)到1500萬美元。

有了羅斯福酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，吳繼煒于1995年在美國(guó)創(chuàng)辦了城市置業(yè)，開始以獨(dú)到的眼光收購(gòu)改造許多有增值潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前城市置業(yè)已經(jīng)在洛杉磯、舊金山、紐約、夏威夷等核心城市持有了250萬平尺的辦公物業(yè)、7萬平尺的數(shù)據(jù)中心、1000多個(gè)酒店房間，以及2個(gè)18洞的高爾夫球場(chǎng)、1個(gè)滑雪場(chǎng)、和3個(gè)住宅改造項(xiàng)目。

2003年，吳繼煒在香港地區(qū)房地產(chǎn)陷入低谷時(shí)瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，回流香港，并聯(lián)合摩根士丹利以8.4億港元收購(gòu)上環(huán)維德廣場(chǎng)，全樓總建筑面積39.6萬平尺，當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)僅合2129港元/平尺；2006年吳以26億港元的價(jià)格將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手麥格里集團(tuán)，從中大賺了一筆；2010年該大樓又被麥格里以43億港元代價(jià)轉(zhuǎn)手李錦記。

2005年，吳繼煒說服曾在高盛工作的弟弟吳繼泰合伙在香港成立基匯資本，當(dāng)時(shí)基匯資本共有19個(gè)股東，包括美國(guó)美聯(lián)銀行（Wachovia）及美國(guó)知名地產(chǎn)基金管理公司Angelo， Gordon & Co.。

2006年，基匯資本開始拓展內(nèi)地市場(chǎng)，并找到了吳繼煒的中學(xué)同學(xué)彭慶邦做執(zhí)行合伙人。此前，彭慶邦在內(nèi)地已經(jīng)積累了十多年的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在加入基匯前曾為第一太平戴維斯中國(guó)分公司的創(chuàng)始成員之一，后又出任第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)的董事及中國(guó)投資部主管。2008年，曾在高盛及瑞士聯(lián)合銀行機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)部工作的吳繼煒的妹妹吳燕安也加入基匯資本，擔(dān)任資本市場(chǎng)主管，負(fù)責(zé)融資工作。

自2005年成立以來，截至2017年二季度，基匯資本已累計(jì)融資86億美元，管理資產(chǎn)130億美元，累計(jì)發(fā)起了五只聚焦中國(guó)市場(chǎng)和亞太區(qū)的基匯中國(guó)基金、一只聚焦泛亞市場(chǎng)的酒店基金、一只越南基金、一只美國(guó)基金、一只美國(guó)共同式投資載體，以及若干獨(dú)立賬戶。2016年一年，公司的募集資金額達(dá)到18.51億美元，在全球完成19項(xiàng)交易，在15個(gè)城市收購(gòu)項(xiàng)目，在7個(gè)城市退出項(xiàng)目，全年交易總額30.9億美元；過去5年累計(jì)融資45.2億美元，在PERE中排名第19位，在亞洲的排名則僅次于普洛斯（GLP）。

作為一家亞洲的私營(yíng)地產(chǎn)投資基金，基匯資本是如何實(shí)現(xiàn)這一快速成長(zhǎng)的？

投資策略：募投管退一體化的商業(yè)地產(chǎn)投資

不同于國(guó)內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)基金“明股實(shí)債”的投資，基匯資本做的是純股權(quán)投資，其基金期限也比較長(zhǎng)，前三代基金的存續(xù)期為7+2年，第四代基金的存續(xù)期達(dá)到9+2年，“長(zhǎng)錢”支持下，公司以商業(yè)地產(chǎn)和酒店的改造增值投資為主。

基匯資本在中國(guó)區(qū)投資采取了商業(yè)地產(chǎn)+平臺(tái)投資的策略。

基匯資本于2005年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并發(fā)起了第一代基匯中國(guó)基金，主要投資于內(nèi)地一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如上海353廣場(chǎng)（原東海大樓），上海新天地Shama、北京太古里、北京極棧酒店等，目前第一代基金已實(shí)現(xiàn)了完全退出，投資倍數(shù)在2.3-2.5倍之間，內(nèi)部回報(bào)率（IRR）大約在25%至29%之間。

2007年，基匯開啟了第二代中國(guó)基金的募集和投資工作，受到中國(guó)內(nèi)地住宅開發(fā)熱的影響，第二代基金也進(jìn)入二三線城市進(jìn)行了一系列的住宅開發(fā)投資，并成立了中國(guó)城市置業(yè)這一中國(guó)區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，其操盤項(xiàng)目包括徐州的城置國(guó)際花園城、城置·金色年華、常州的御水華庭、淮安的城置·公園龍灣、成都的麗都花園、尚豪庭等，大部分項(xiàng)目都是二三線城市的剛需住宅，但受政策影響，部分項(xiàng)目的進(jìn)展并不順利，項(xiàng)目進(jìn)程多次被延遲。

在這樣的背景下，2010年開啟的第三代基金加大了在海外投資的比重，在中國(guó)內(nèi)地則開始探索基于合作平臺(tái)的主題投資模式，如與意大利RDM集團(tuán)和國(guó)內(nèi)企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行以佛羅倫薩奧特萊小鎮(zhèn)為主題的商業(yè)+住宅投資，以及與維龍中國(guó)合作的物流地產(chǎn)投資平臺(tái)。

隨著后危機(jī)時(shí)代的來臨，國(guó)際機(jī)構(gòu)投資人重返新興市場(chǎng)，并加大了地產(chǎn)投資力度，2013年，基匯資本完成募集的第四代基金獲得了國(guó)際投資人的熱情追捧，共獲得了10.25億美元的承諾資本，遠(yuǎn)超第三代基金3.735億美元的規(guī)模。投資人中40%來自亞洲，30%來自北美，30%來自歐洲。

第四代基金計(jì)劃將80%的資本配置于大中華區(qū)，20%配置于亞太其他市場(chǎng)，不過，由于配置在大中華區(qū)的資本有一部分被配置在中國(guó)香港、澳門、臺(tái)灣市場(chǎng)。所以，實(shí)際上，配置在內(nèi)地市場(chǎng)的資本約占到基金資本的一半。其投資重點(diǎn)則重新回到一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，如對(duì)北京盈科中心、上海浦匯大廈、廣州西城都薈項(xiàng)目的收購(gòu)。

而2017年4月完成募集的第五代基金，其規(guī)模進(jìn)一步上升，共獲得承諾資本13億美元，另有5億美元的跟投資本，投資者中46%來自亞洲，34%來自北美，20%來自歐洲。

第五代基金除了繼續(xù)把握一線城市的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)外，更加大了對(duì)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的投資力度，如參與長(zhǎng)租公寓公司灣流國(guó)際青年社區(qū)的A輪融資以及聯(lián)合辦公空間裸心社的B輪融資等，最新的消息是公司將以49.4億元人民幣的代價(jià)收購(gòu)SOHO中國(guó)的上海凌空SOHO項(xiàng)目。

截至2017年二季度，基匯資本在管的4只中國(guó)基金，資本總額超過30億美元，投資項(xiàng)目37個(gè)。而截至2015年年底的26個(gè)項(xiàng)目中，住宅占25.57%，綜合體占24.7%，辦公樓占18.99%，商場(chǎng)占10.11%，酒店占8.65%，物流占7.05%，辦公+商場(chǎng)占4.94%；區(qū)域上，中國(guó)內(nèi)地合計(jì)占到64%，其中7.05%為物流地產(chǎn)項(xiàng)目，3.60%為佛羅倫薩小鎮(zhèn)項(xiàng)目（主要位于一二線城市），一線城市占30.38%，二線城市占13.97%，三線城市占9.24%，香港占11.47%，澳門占8.4%，臺(tái)北占5.75%，大中華區(qū)合計(jì)占到89.86%，其余約10%的投資分布于首爾（4.8%）、新加坡（2.99%）、東京（2.1%）。

不難看出，基匯資本在內(nèi)地市場(chǎng)雖然也曾借中國(guó)城市置業(yè)平臺(tái)在二三線城市進(jìn)行了一系列住宅開發(fā)投資，但由于部分項(xiàng)目的進(jìn)展并不順利，所以，近年來，公司重新回到一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資以及優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)類企業(yè)的平臺(tái)投資上，以充分發(fā)揮其資金期限長(zhǎng)、并有多年海外商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

基匯資本在海外的投資則主要采取精品酒店+創(chuàng)意辦公的策略。

除了基匯中國(guó)基金，基匯在亞太市場(chǎng)還有一只酒店基金和一只越南基金。

酒店基金主要鎖定中國(guó)香港、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞等相對(duì)成熟市場(chǎng)，挖掘那些地理位置優(yōu)越卻未能充分發(fā)揮商機(jī)的高品質(zhì)酒店類資產(chǎn)的升值空間，奉行收購(gòu)改造的增值策略。目前，在酒店基金旗下共有三個(gè)項(xiàng)目，分別是澳大利亞珀斯的學(xué)生公寓項(xiàng)目、南太平洋波拉波拉島的四季酒店項(xiàng)目，以及聯(lián)合基匯中國(guó)基金投資的新加坡G酒店項(xiàng)目。

而越南基金則是在2015年才正式成立的，此前主要是通過第三代中國(guó)基金在胡志明市投資了一個(gè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，并使用自有資金與當(dāng)?shù)睾献骰锇镹P Capital及騰飛集團(tuán)合作在胡志明市投資了一個(gè)商業(yè)綜合體開發(fā)項(xiàng)目。2015年，基匯與NP Capital合作設(shè)立越南基金后，以1.06億美元的代價(jià)從Indochina Land Holdings 2 Ltd.手中收購(gòu)了4個(gè)越南項(xiàng)目，包括胡志明市的一處綜合體項(xiàng)目、河內(nèi)的一處綜合體項(xiàng)目，以及峴港的一處住宅和一處酒店項(xiàng)目。

近年來，基匯更成功拓展了歐美市場(chǎng)?；鶇R資本起家于美國(guó)，早在1991年就收購(gòu)了羅斯福酒店、1995年成立了美國(guó)城市置業(yè)公司。近年來，受到中國(guó)、韓國(guó)等亞洲投資人海外不動(dòng)產(chǎn)配置需求增加的影響，公司于2011年成立了一個(gè)共同投資式的投資載體（Investment Club），代表亞洲投資人投資于美國(guó)西海岸和其他大都會(huì)城市的物業(yè)資產(chǎn)；2013年又成立了Gaw Capital Partners USA （GCP USA） 以更完善的架構(gòu)在美國(guó)市場(chǎng)提供獨(dú)立賬戶直接投資及私募房地產(chǎn)基金管理服務(wù)，并聘請(qǐng)新澤西州公共養(yǎng)老基金首席投資官Timothy Walsh出任Gaw Capital USA的首席運(yùn)營(yíng)官。

到2017年中期，城市置業(yè)和Gaw Capital USA已合計(jì)管理了27億美元的資產(chǎn)，其中，Gaw Capital USA管理資本4.25億美元，投資項(xiàng)目19個(gè)，包括一個(gè)1.1億美元的共同投資式產(chǎn)品US Fund I，和一只3.15億美元的私募地產(chǎn)基金US Fund II，兩個(gè)產(chǎn)品均專注于創(chuàng)意辦公和精品酒店項(xiàng)目，通過重新定位以及改造來達(dá)到房地產(chǎn)增值的目的。

截至2015年年底，美國(guó)基金的15個(gè)項(xiàng)目、2.45億美元的投資中，辦公樓占53.06%，酒店占41.85%，其余為綜合體項(xiàng)目；其中，F(xiàn)und II投資了12個(gè)項(xiàng)目，已從9個(gè)項(xiàng)目中退出，權(quán)益乘數(shù)2倍，內(nèi)部收益率達(dá)到35%。

不過，與美國(guó)基金相比，基匯資本在海外業(yè)務(wù)中更引人注目的是它的獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)。自2010年起，基匯資本開始為投資人提供全球獨(dú)立賬戶的直接投資服務(wù)，即，由基匯資本代表亞洲投資人投資于歐美的成熟物業(yè)，其中，權(quán)益資本大部分來自客戶的獨(dú)立賬戶，并由客戶自主進(jìn)行投資決策，但由基匯資本代其搜尋項(xiàng)目，主導(dǎo)收購(gòu)過程和盡職調(diào)查，并在此類交易中提供債務(wù)融資安排與物業(yè)收購(gòu)后的資產(chǎn)管理服務(wù)；有時(shí)，基匯資本也會(huì)參與項(xiàng)目跟投。

為此，公司繼2013年成立Gaw Capital USA后，又在2014年成立了Gaw Capital UK，主要在英國(guó)和精選的歐洲國(guó)家提供獨(dú)立賬戶的直接投資、投資咨詢和資產(chǎn)管理服務(wù)，到2015年年底已管理了9個(gè)項(xiàng)目、共30億美元的資產(chǎn)。而截至2017年中期，基匯資本管理的獨(dú)立賬戶達(dá)到15個(gè)，其中不乏多個(gè)知名的地標(biāo)項(xiàng)目。

如2010年，基匯資本就代表韓國(guó)企業(yè)投資人組成的財(cái)團(tuán)以3.33億美元的代價(jià)收購(gòu)了舊金山333 Market Street；2011年又代表韓國(guó)機(jī)構(gòu)投資人收購(gòu)了芝加哥Three First National Plaza；2012年代表韓國(guó)財(cái)團(tuán)收購(gòu)了倫敦的Vinters Place，該項(xiàng)目于2015年以58%的溢價(jià)退出，年化收益率IRR達(dá)到17.7%；2013年，基匯資本協(xié)助中國(guó)平安以2.6億英鎊收購(gòu)了倫敦勞埃德大廈（LIoyds Building），成為中國(guó)保險(xiǎn)資金海外不動(dòng)產(chǎn)投資的第一單；同年，基匯代表韓國(guó)投資人收購(gòu)了倫敦帕丁頓區(qū)的Waterside House以及美國(guó)硅谷的Cupertino Gateway項(xiàng)目，硅谷項(xiàng)目已整租給蘋果集團(tuán)使用，并于2015年以1.65億美元售出，貢獻(xiàn)了40%的IRR；2014年，基匯又代表韓國(guó)教師信用合作社及其他投資人以1.91億英鎊的代價(jià)從貝萊德（Blackrock）手中收購(gòu)了倫敦的Exchange Tower；2015年1月，再次協(xié)助中國(guó)平安以3.3億英鎊的價(jià)格收購(gòu)了倫敦一地標(biāo)性建筑Tower Place，這是基匯資本代表亞洲客戶在倫敦收購(gòu)的第七個(gè)項(xiàng)目；同年，基匯聯(lián)合泰康人壽共同出資2億英鎊收購(gòu)倫敦金融城的Milton Gate。2015年，基匯資本還聯(lián)合建生國(guó)際斥資9.38億美元（含承債部分）收購(gòu)了香港地標(biāo)洲際酒店，其中，建生國(guó)際出資5100萬美元占10%股權(quán)，其余90%的權(quán)益資本都來自基匯資本，此后公司計(jì)劃用18個(gè)月時(shí)間對(duì)酒店進(jìn)行翻新，2017年，建生國(guó)際以1.18億美元代價(jià)增持洲際酒店20%權(quán)益。2015年，基匯還代表投資人以6.21億美元的代價(jià)收購(gòu)了西雅圖76層高的哥倫比亞中心；以5億英鎊收購(gòu)了倫敦白金漢宮路123-151號(hào)的大型商業(yè)樓，并計(jì)劃將123號(hào)和151號(hào)內(nèi)部相連的物業(yè)重整擴(kuò)建，以增加該區(qū)域緊缺的商辦物業(yè)供給。

不過，不同于基匯資本旗下基金的增值投資策略，其獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)的目標(biāo)資產(chǎn)大多為成熟市場(chǎng)的核心物業(yè)，以滿足其背后機(jī)構(gòu)投資人的穩(wěn)健投資要求，通常物業(yè)的出租率都在95%以上，租金回報(bào)率則在5%左右，多數(shù)項(xiàng)目由基匯的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)后續(xù)的項(xiàng)目管理，有時(shí)基匯也會(huì)參與跟投并安排海外的債務(wù)融資。但總體上，作為中介機(jī)構(gòu)，基匯在此類交易中，自身的收益空間十分有限，只是賺了個(gè)“辛苦錢”；不過，這些大宗交易卻讓它聲名鵲起，并得到了眾多亞洲機(jī)構(gòu)投資人的認(rèn)同，也為其后續(xù)基金的發(fā)起奠定了投資人基礎(chǔ)。

那么，作為一家私營(yíng)的亞洲地產(chǎn)基金管理公司，基匯資本憑什么能夠吸引眾多機(jī)構(gòu)投資人的關(guān)注？

這與它的四大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、境內(nèi)境外的雙線布局，以及和國(guó)際投行的多年合作密不可分。

成功基石：四大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的搭建

基匯資本從來不做單純的財(cái)務(wù)投資，它通常采用深度操盤、戰(zhàn)略增值的運(yùn)作模式來進(jìn)行投資，旗下有四大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，分別是商業(yè)管理平臺(tái)、酒店運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、住宅開發(fā)平臺(tái)和物流地產(chǎn)平臺(tái)，并由此組建了一個(gè)完整的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。

商業(yè)管理平臺(tái)主要負(fù)責(zé)辦公物業(yè)和零售物業(yè)的全生命周期管理，包括從最初的投資分析、市場(chǎng)定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，到中期的招租、營(yíng)銷，再到后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)。這其中，基匯資本尤其擅長(zhǎng)創(chuàng)意辦公空間的打造，它曾在歐美市場(chǎng)投資并改造了多個(gè)創(chuàng)意辦公空間，如將Hamm啤酒工廠改造為創(chuàng)意辦公空間Hamms Building，將位于波特蘭的Yeon Building的7-13樓改造為創(chuàng)意辦公空間，其他的創(chuàng)意辦公空間改造還包括舊金山的Mission Street 1161號(hào)、EM廣場(chǎng)以及Mason-Ehrman Building等；此外，公司還曾將位于美國(guó)芝加哥倫道夫富爾頓區(qū)的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)成功改造為一處高級(jí)會(huì)所Soho House。

基匯資本把這種創(chuàng)意改造的成功經(jīng)驗(yàn)也應(yīng)用到國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目上，如在盈科中心的改造中就打破了原有裙樓單一巨大整體的格局，將其區(qū)隔為8個(gè)結(jié)合體驗(yàn)式商業(yè)零售和創(chuàng)意辦公空間的“mini block”——捌坊，圍繞“迷你社區(qū)”的概念，打造傳統(tǒng)及創(chuàng)意兩種風(fēng)格迥異的辦公空間，并輔以體驗(yàn)式商業(yè)零售、餐廳、服務(wù)式公寓、商業(yè)配套設(shè)施、屋頂花園、戶外廣場(chǎng)等。接手三年后，零售空間的出租率已從當(dāng)初的15%提高到75%，總租金增長(zhǎng)了50%。2017年，北京盈科中心獲2017亞洲國(guó)際房地產(chǎn)大獎(jiǎng)最佳改造建筑金獎(jiǎng)。

基匯資本創(chuàng)始人吳繼煒的第一桶金就來自一個(gè)酒店改造項(xiàng)目，也由此奠定了其在酒店投資方面的專長(zhǎng)。公司不僅擁有自己的酒店管理團(tuán)隊(duì)，還推出了自己的酒店品牌G Hotel（極棧酒店），該團(tuán)隊(duì)尤其擅長(zhǎng)推出設(shè)有特色餐廳的精品酒店和高端服務(wù)式公寓，目前，在亞洲和美國(guó)共管理了23家酒店。除提供酒店管理服務(wù)外，酒店管理平臺(tái)還積極參與項(xiàng)目前期的投資和盡職調(diào)查環(huán)節(jié)；其在美國(guó)更創(chuàng)新推出了大學(xué)城酒店平臺(tái)，即，在美國(guó)10所知名學(xué)府所在地的城市開發(fā)連鎖的大學(xué)城酒店，主要針對(duì)高校的會(huì)議及訪客住宿需求。后來，基匯又在香港推出了專為學(xué)生族群設(shè)計(jì)的共享型出租公寓，并在2016年收購(gòu)了澳大利亞珀斯一棟2萬平米的辦公樓，計(jì)劃將其改造為一處可提供500張床位的學(xué)生公寓，以滿足日益增長(zhǎng)的澳大利亞留學(xué)生需求。

在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，基匯最知名的酒店項(xiàng)目要屬北京的Hotel G（極棧酒店）了。2006年，基匯在北京購(gòu)入一幢9層高的外觀很丑的乙級(jí)辦公樓，成功將其改造為110個(gè)房間的豪華精品酒店Hotel G。酒店整體設(shè)計(jì)靈感為上世紀(jì)60年代懷舊的好萊塢風(fēng)格，從外面看有點(diǎn)像魔幻城堡，入口及外立面的設(shè)計(jì)都別具匠心，采用別出心裁的茄紫色調(diào)，到了夜晚就可以通過客房窗口看到色彩斑斕的燈光，每個(gè)房間的燈光可以由房客自行調(diào)節(jié)，成功扭轉(zhuǎn)了大樓灰盒子外觀的弊端。該項(xiàng)目在2008年臺(tái)灣室內(nèi)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)上奪得商業(yè)空間的TID金獎(jiǎng)，并獲評(píng)Conde Nast Traveler雜志2009年全球最佳新開發(fā)酒店之一，為基匯資本贏得了在內(nèi)地市場(chǎng)的好口碑。該項(xiàng)目已成功退出。

基匯的住宅開發(fā)平臺(tái)主要是指內(nèi)地的中國(guó)城市置業(yè)平臺(tái)，該平臺(tái)主要在內(nèi)地二三線城市開發(fā)和管理大體量的住宅項(xiàng)目，參與到土地獲取、設(shè)計(jì)施工、銷售及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，典型項(xiàng)目包括常州御水華庭項(xiàng)目、徐州城置國(guó)際花園城項(xiàng)目、徐州城置·金色年華項(xiàng)目、淮安城置·公園龍灣項(xiàng)目、成都麗都花園項(xiàng)目、成都尚豪庭項(xiàng)目、廣州陽光小鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目等，累計(jì)的總開發(fā)面積達(dá)到400多萬平米。不過，由于部分項(xiàng)目推進(jìn)過程并不順利，出現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)程一再延遲的情況，所以，近年來，住宅開發(fā)平臺(tái)的拓展較慢。

新近成立的物流地產(chǎn)平臺(tái)是基匯資本和維龍中國(guó)獨(dú)家合作的物流地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，維龍中國(guó)是內(nèi)地領(lǐng)先的物流地產(chǎn)開發(fā)商，有著200萬平米的物流地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，雙方合作的平臺(tái)已經(jīng)在全國(guó)開發(fā)及管理了逾95萬方的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建了一個(gè)以一線城市為核心的資產(chǎn)組合，覆蓋了物流地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、管理的全生命周期。

綜上，在商業(yè)地產(chǎn)和酒店領(lǐng)域獨(dú)具特色的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)已成為基匯資本提高投資回報(bào)、獲取增值收益的重要基礎(chǔ)。不過，隨著基金規(guī)模的擴(kuò)張，基匯資本開始更多采用合資合作方式來搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，如與維龍中國(guó)合作的物流地產(chǎn)平臺(tái)。也正是出于這一目的，新近完成募集的第五代基金更加看重平臺(tái)投資，包括參與長(zhǎng)租公寓平臺(tái)灣流國(guó)際青年社區(qū)的A輪融資，以及聯(lián)合辦公空間裸心社的B輪融資，未來，公司很可能會(huì)借這兩個(gè)平臺(tái)進(jìn)一步拓展內(nèi)地的創(chuàng)意辦公和長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

成功基石：東西方雙向資本平臺(tái)的搭建

除了四大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，基匯資本的另一特點(diǎn)就是它對(duì)東西方文化的融合和境內(nèi)外雙向資本平臺(tái)的搭建——作為一個(gè)生在美國(guó)、長(zhǎng)在香港、在美國(guó)創(chuàng)業(yè)、在內(nèi)地成長(zhǎng)的地產(chǎn)基金管理人，創(chuàng)始人吳繼煒充分發(fā)揮了其溝通和駕馭東西方雙向投資平臺(tái)的能力。

基匯資本之所以能夠在內(nèi)地進(jìn)行大量商業(yè)物業(yè)和酒店資產(chǎn)的投資，一個(gè)最重要的原因就是它的資金期限夠長(zhǎng)，其前三代基金的期限都達(dá)到7+2年，第四代基金則進(jìn)一步延長(zhǎng)到9+2年，這么長(zhǎng)的資金期限是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金難以比擬的。

而公司之所以能夠募集到如此“長(zhǎng)錢”，是因?yàn)樗耐顿Y人多為境外的機(jī)構(gòu)投資人，如第四代基金中，北美和歐洲的投資人就占到60%，亞洲投資人中也有相當(dāng)一部分是其他國(guó)家的機(jī)構(gòu)投資人。這些投資人希望能夠分享中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)增值的好處，以往，他們主要通過歐美地產(chǎn)基金的亞洲分支來進(jìn)行投資，但與這些歐美地產(chǎn)基金相比，中國(guó)香港背景的基匯資本似乎更了解亞洲市場(chǎng)；而其在美國(guó)市場(chǎng)的成功投資經(jīng)驗(yàn)又讓它相對(duì)于國(guó)內(nèi)的基金更容易受到境外投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)同，從而搭建起一個(gè)帶領(lǐng)海外投資人投資大中華市場(chǎng)的平臺(tái)。

另一方面，早在上世紀(jì)90年代，基匯就已經(jīng)搭建起一個(gè)美國(guó)市場(chǎng)的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，這個(gè)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)積累了在歐美市場(chǎng)豐富的投資和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，它在名氣上還遠(yuǎn)不如黑石等歐美地產(chǎn)基金，但相近的文化背景使它更容易得到亞洲機(jī)構(gòu)投資人的信賴，并為亞洲投資人提供那些大基金不愿提供的獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)——由于亞洲的機(jī)構(gòu)投資人更樂于直接買樓，而不是買基金，所以，他們更傾向于獨(dú)立賬戶的直接投資；但歐美市場(chǎng)上那些知名的基金管理人更傾向于提供獨(dú)立賬戶的投資管理服務(wù)，而非直接投資服務(wù)，以便賺取高額的業(yè)績(jī)報(bào)酬收益。當(dāng)然，境外的投資銀行可以提供類似的項(xiàng)目搜尋、收購(gòu)談判、和融資安排等直接投資服務(wù)，但卻不能提供后續(xù)的物業(yè)改造和資產(chǎn)管理服務(wù)。

結(jié)果，基匯資本以其兼具東西方特色的市場(chǎng)定位在亞洲機(jī)構(gòu)投資人的全球化配置過程中獲得了一個(gè)獨(dú)特的市場(chǎng)生存空間，至今它已經(jīng)代表亞洲機(jī)構(gòu)投資人收購(gòu)了歐美市場(chǎng)的十多處地標(biāo)性建筑，并為其積累了豐富的機(jī)構(gòu)投資人資源。

所以，基匯資本的成功與它鏈接?xùn)|西方市場(chǎng)的獨(dú)特橋梁作用密不可分，它使基匯可以用海外機(jī)構(gòu)投資人的“長(zhǎng)錢”來投資中國(guó)區(qū)處于困境中的商業(yè)物業(yè)，把握新興市場(chǎng)的增值機(jī)會(huì)；同時(shí)，又可以代表中國(guó)、韓國(guó)等機(jī)構(gòu)投資人去歐美市場(chǎng)收購(gòu)成熟的核心資產(chǎn)，賺取穩(wěn)定的租金收益，實(shí)現(xiàn)全球化的資產(chǎn)配置，并在這個(gè)過程中拓展自身的投資人基礎(chǔ)，樹立國(guó)際化品牌。

除了與機(jī)構(gòu)投資人的緊密合作，基匯資本平臺(tái)的另一部分就是境外投行提供的財(cái)務(wù)杠桿。杠桿化收益一直是地產(chǎn)基金投資收益的重要組成部分，像黑石等機(jī)會(huì)型基金，項(xiàng)目層面的負(fù)債率通常達(dá)到80%-90%的水平，即使是一些核心型基金，負(fù)債率也一般在40%-50%的水平；這就意味著地產(chǎn)基金必須與商業(yè)銀行、投資銀行等金融機(jī)構(gòu)保持良好關(guān)系，尤其是投資銀行，因?yàn)榛鸬暮芏嗖①?gòu)貸款并不符合傳統(tǒng)商業(yè)銀行的信貸要求，而只能求助于投資銀行的融資支持。

而吳氏三兄妹在這方面似乎有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。吳氏三兄妹中有兩個(gè)都曾長(zhǎng)期就職于知名投行，吳繼煒本人也在畢業(yè)后一度就職于美國(guó)的一家地產(chǎn)投行，也因此，基匯資本一直與各大投行都保持著良好的合作關(guān)系。

如2003年，吳繼煒回流香港的第一個(gè)項(xiàng)目就是聯(lián)合摩根士丹利以8.4億港元收購(gòu)了上環(huán)維德廣場(chǎng)，2006年以26億港元的價(jià)格將項(xiàng)目售出時(shí)，吳繼煒和摩根士丹利都大賺了一筆；2005年，基匯又再度聯(lián)合摩根士丹利收購(gòu)了澳門一處空置多年的23層辦公大樓，2006年完成翻新工程，并成功引入友邦集團(tuán)作為核心租戶，到2008年將大樓整體售出時(shí)，出租率已從零提高到90%以上；2013年，基匯資本再度聯(lián)合摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資4.736億美元（折合人民幣25.78億元）從李嘉誠(chéng)手里收購(gòu)了廣州荔灣區(qū)西城都薈項(xiàng)目，并成功將商業(yè)部分的出租率從75%提高到94%，2017年4月，基匯將西城都薈項(xiàng)目以人民幣40.65億元的代價(jià)出售給香港領(lǐng)展投資信托基金，大摩又從中獲益匪淺；而2014年收購(gòu)北京盈科中心的9.28億美元也并非全都出自基匯基金，還配有銀行的融資和其他投資者的共同投資。最新的消息是，2017年11月，基匯資本又聯(lián)合高盛在內(nèi)的財(cái)團(tuán)，以230億港元的代價(jià)向領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托收購(gòu)了香港的17座商場(chǎng)，共20萬平米的零售空間和8000個(gè)停車位……

不難看出，基匯資本擴(kuò)張的背后有著眾多外資投行的身影，這使基匯的資本杠桿和投資能力得以進(jìn)一步放大。

綜上所述，基匯資本的成功，有其作為一個(gè)誕生在美國(guó)、成長(zhǎng)在中國(guó)的“混血”基金的先天優(yōu)勢(shì)，這種先天的優(yōu)勢(shì)使得他能夠同時(shí)從東西方兩個(gè)機(jī)構(gòu)投資人平臺(tái)上募集到長(zhǎng)期資本；但具有相似背景的香港基金有很多，多數(shù)規(guī)模都較小，而基匯能夠快速成長(zhǎng)起來更在于它的后天努力，這既表現(xiàn)在它對(duì)商業(yè)管理平臺(tái)、酒店管理平臺(tái)的耐心營(yíng)建上，也表現(xiàn)在它對(duì)機(jī)構(gòu)投資人的持續(xù)服務(wù)上。

據(jù)報(bào)道，基匯資本代中國(guó)平安收購(gòu)的第一個(gè)項(xiàng)目勞埃德大廈，最初是基匯自己看重的項(xiàng)目，并已交付了10%的定金，本來是打算找中國(guó)平安聯(lián)合投資的，但平安也對(duì)此表示出了濃厚的興趣，最終，基匯將該項(xiàng)目100%的所有權(quán)讓給了平安，自己只是從中賺了一份“辛苦錢”，卻從此打開了中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的大門。

因此，不斷強(qiáng)化的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和不斷加深的機(jī)構(gòu)投資人信任，才是基匯成為后起之秀的關(guān)鍵。