摘 要：當(dāng)前，我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，要實(shí)現(xiàn)2035年躋身創(chuàng)新型國(guó)家前列的奮斗目標(biāo)，就必須提升自主創(chuàng)新能力。而企業(yè)作為最重要的市場(chǎng)主體，無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)國(guó)家自主創(chuàng)新能力的主要載體。然而，技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)具有高風(fēng)險(xiǎn)、不確定性等特征，這使得企業(yè)在參與自主創(chuàng)新的過(guò)程中保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。本文將從產(chǎn)業(yè)組織理論的角度出發(fā)，運(yùn)用S-C-P分析框架，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并為提高商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新能力提供相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)組織政策建議。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)組織；商業(yè)地產(chǎn)；技術(shù)創(chuàng)新

近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一直都處于繁榮發(fā)展，社會(huì)各界將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)作為商品的價(jià)格上，一味追捧，房?jī)r(jià)一漲再漲，過(guò)度繁榮使得大量的社會(huì)資源被配置到商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域。而要實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，就必須透過(guò)這種市場(chǎng)假象看到整個(gè)產(chǎn)業(yè)組織存在的問(wèn)題，特別是發(fā)展方式粗放、自主創(chuàng)新能力不足。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，既要通過(guò)自主創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者多元化的需求，打造適居、人性化的居住環(huán)境，又要使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與所在城市的發(fā)展相適應(yīng)；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)“組裝產(chǎn)業(yè)”，帶動(dòng)著上游鋼鐵、水泥等建材業(yè)的發(fā)展，又拉動(dòng)下游建筑、金融、家電等行業(yè)，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)能環(huán)保轉(zhuǎn)型對(duì)擺脫粗放型的投資依賴、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的軟著陸尤為重要。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)長(zhǎng)期關(guān)注企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新如何影響產(chǎn)業(yè)組織和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)，雖然期間存在結(jié)論的爭(zhēng)議，但隨著新研究手段的引進(jìn)、科學(xué)技術(shù)條件的發(fā)展，都一致認(rèn)為技術(shù)創(chuàng)新能夠提高企業(yè)滿足顧客需求的能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)的演變，技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)組織演進(jìn)又聯(lián)合推動(dòng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的提升。西方傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論對(duì)技術(shù)創(chuàng)新思想的研究主要集中于企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新之間的關(guān)系，熊彼特首創(chuàng)了關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)技術(shù)創(chuàng)新影響的現(xiàn)代研究，并將注意力集中于分析產(chǎn)業(yè)組織在科技進(jìn)步中所扮演的角色上，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)壟斷能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)。也有學(xué)者認(rèn)為企業(yè)規(guī)模與創(chuàng)新行為之間沒(méi)有所謂的正向關(guān)系，并通過(guò)實(shí)證研究提出“倒U字形假說(shuō)”、“U字形假說(shuō)”等結(jié)論。70年代以后，新產(chǎn)業(yè)組織理論開(kāi)始著重于需求條件、技術(shù)機(jī)會(huì)、可專用性條件等產(chǎn)業(yè)特性和市場(chǎng)力量對(duì)于技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)的影響。特別是信息技術(shù)的發(fā)展，極大地影響了產(chǎn)業(yè)組織理論對(duì)技術(shù)創(chuàng)新思想的研究，技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)組織的演進(jìn)正以一種相互促進(jìn)的方式推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

國(guó)內(nèi)關(guān)于產(chǎn)業(yè)組織與技術(shù)創(chuàng)新關(guān)系的研究起步較晚，在已有的實(shí)證研究中并沒(méi)有形成統(tǒng)一的結(jié)論。史達(dá)以技術(shù)創(chuàng)新為核心，構(gòu)建以創(chuàng)新特征、企業(yè)背景、組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)的分析框架，實(shí)證考察我國(guó)B2B電子商務(wù)發(fā)展中技術(shù)創(chuàng)新的影響，認(rèn)為在電子商務(wù)領(lǐng)域生產(chǎn)技術(shù)并沒(méi)有發(fā)揮作用，生產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)組織演進(jìn)的作用較弱。陳德強(qiáng)、劉佳、趙彥輝運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)函數(shù)對(duì)江蘇省建筑業(yè)做實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)在一定的滯后期內(nèi)，市場(chǎng)集中度高有利于建筑業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，從而調(diào)整建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以提高產(chǎn)業(yè)績(jī)效。艾德洲、王耀武、孟慶昇從產(chǎn)業(yè)組織的角度對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變策略進(jìn)行研究，認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部組織存在集中度過(guò)低、自發(fā)性發(fā)展不看重技術(shù)的創(chuàng)新和整合，商業(yè)地產(chǎn)組織發(fā)展水平滯后嚴(yán)重阻礙了其技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。對(duì)于技術(shù)創(chuàng)新是否影響以及如何影響產(chǎn)業(yè)組織演進(jìn)、產(chǎn)業(yè)績(jī)效提升，不同行業(yè)的實(shí)證研究仍無(wú)一致的結(jié)論。但從文獻(xiàn)研究中，可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)組織的演進(jìn)受到諸多因素的影響，并且不同產(chǎn)業(yè)由于市場(chǎng)特征、企業(yè)行為、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異，技術(shù)創(chuàng)新的影響程度也有所不同。

二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一般是通過(guò)規(guī)模效應(yīng)以及范圍效應(yīng)作用于技術(shù)創(chuàng)新，其中企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)集中度是主要影響因素。大企業(yè)在資金、技術(shù)人才、投融資能力和途徑等方面都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因此通常具有小企業(yè)無(wú)法比擬的技術(shù)創(chuàng)新能力。并且技術(shù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力后能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)壟斷利潤(rùn)，由此規(guī)模較大的企業(yè)具有技術(shù)創(chuàng)新的動(dòng)力更大。這并不意味著企業(yè)規(guī)模越大技術(shù)創(chuàng)新的動(dòng)力就越大，因?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)新的動(dòng)力不只是受到企業(yè)絕對(duì)規(guī)模的影響，同時(shí)也取決于企業(yè)的相對(duì)規(guī)模，即市場(chǎng)集中度。市場(chǎng)集中度與技術(shù)創(chuàng)新之間存在“倒U型”關(guān)系，集中度達(dá)到一定規(guī)模后，企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新動(dòng)力不增反減。

1.企業(yè)規(guī)模與技術(shù)創(chuàng)新

近20年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，取得了不可忽視的成績(jī)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，1998年中國(guó)房企僅24378個(gè)，到2016年增長(zhǎng)至94948個(gè)，20年間增加了70570個(gè)，僅2016年就增加1522個(gè)，房企數(shù)量同比增長(zhǎng)1.6%。房企規(guī)模也在快速增長(zhǎng)，到2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)千億級(jí)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到10家，華夏幸福、綠城、招商、萬(wàn)達(dá)、魯能等百億級(jí)規(guī)模企業(yè)正在快速追趕。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展迅速、平均規(guī)?？焖贁U(kuò)大，但企業(yè)之間的規(guī)模差距正在逐步增大。不同規(guī)模的企業(yè)對(duì)技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)的人財(cái)物投入存在著很大的差距，小企業(yè)在這方面存在著明顯的劣勢(shì)。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)小企業(yè)缺乏足夠優(yōu)厚的條件吸引高端創(chuàng)新人才，這使得其研發(fā)創(chuàng)新活動(dòng)停留在偶發(fā)性、非制度化的階段上；再者，大多數(shù)小企業(yè)的資本規(guī)模體量不足，根本無(wú)法支撐高技術(shù)含量的研發(fā)創(chuàng)新。于是，小企業(yè)在專利創(chuàng)新層面上想實(shí)現(xiàn)對(duì)大企業(yè)的趕追甚至超越就更加難了。

2.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)集中度

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步晚，雖然發(fā)展速度迅速，但與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比仍然存在較大差距。楊艷琳、李麗、唐曉靈等人的實(shí)證研究都表明我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中度很低，不利于規(guī)模效應(yīng)和技術(shù)積累。并且從資源配置層面來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低集中度、高利潤(rùn)率與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置扭曲是同時(shí)存在的。資本逐利的屬性使得一方面商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資本向高利潤(rùn)領(lǐng)域流動(dòng)，另一方面商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆使得社會(huì)各界資金又向其流入。商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部這種結(jié)構(gòu)性資本過(guò)剩和資本不足已經(jīng)非常嚴(yán)重，并且商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部亂象叢生，從長(zhǎng)期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)的自發(fā)性發(fā)展不注重技術(shù)創(chuàng)新和整合。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)行為與技術(shù)創(chuàng)新

企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的核心是降低成本、增加價(jià)值，通過(guò)做成本和價(jià)值的“加減法”獲取成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)和價(jià)值領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新行為從開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、管理到服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，以精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的小區(qū)智能化管理系統(tǒng)等滿足消費(fèi)者多樣化、個(gè)性化的需求，為企業(yè)帶來(lái)特殊利益，降低成本，從而使得其利潤(rùn)空間增大。

1.商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新具體表現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展定位、新材料及技術(shù)的使用、營(yíng)銷(xiāo)及融資模式等方面。具體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新首先從市場(chǎng)定位開(kāi)始，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠精準(zhǔn)地知道消費(fèi)者的需求特性，從而能夠定位市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)出符合消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化的房產(chǎn)戶型、空間運(yùn)用、小區(qū)配套；其次，商業(yè)地產(chǎn)還通過(guò)運(yùn)用新型材料、環(huán)保材料來(lái)提升商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，淘汰掉不符合節(jié)能、節(jié)水、五毒、無(wú)污染等要求的部件和原材料，使消費(fèi)者在享受新居的同時(shí)保證身體健康；營(yíng)銷(xiāo)理念上同樣實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新，由單純的強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值到更加關(guān)注其關(guān)聯(lián)價(jià)值，比如小區(qū)的基礎(chǔ)配套、交通便利程度、教育配套學(xué)區(qū)房等，并且開(kāi)始注重商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)價(jià)值，通過(guò)完善、人性化的物業(yè)管理來(lái)提升業(yè)主的使用感、舒適度，做到效用價(jià)值和表現(xiàn)價(jià)值的統(tǒng)一；除此之外，商業(yè)地產(chǎn)也通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)投資信托、住房抵押貸款證券化等金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)解決融資方面的限制，以應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金。通過(guò)這些技術(shù)創(chuàng)新手段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)中也能夠保持競(jìng)爭(zhēng)力。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)R&D;投入

企業(yè)要想提升創(chuàng)新產(chǎn)出、具備高層次的技術(shù)創(chuàng)新能力，就必須要有較好的科研基礎(chǔ)條件作為支撐，如研發(fā)人才、科研投入等。而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)多將資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)研發(fā)的投入嚴(yán)重不足。據(jù)CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)上市房企的研發(fā)人員和經(jīng)費(fèi)投入在不同企業(yè)之間差距非常大，而從總體上看比例都不是很大，平均水平與我國(guó)制造業(yè)0.94%的研發(fā)投入強(qiáng)度相比差距甚遠(yuǎn)。這與商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)而非技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的屬性有關(guān)系。現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)高資本負(fù)債率來(lái)實(shí)現(xiàn)公司運(yùn)轉(zhuǎn)，而研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性、高風(fēng)險(xiǎn)性難以滿足債權(quán)人對(duì)本金和利息的強(qiáng)制義務(wù)，所以研發(fā)投入水平普遍不高。

四、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效與技術(shù)創(chuàng)新

從產(chǎn)業(yè)組織理論來(lái)看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)行為，市場(chǎng)行為決定市場(chǎng)績(jī)效，適度的市場(chǎng)集中度是市場(chǎng)績(jī)效的必要條件，而市場(chǎng)績(jī)效是市場(chǎng)集中度的真實(shí)反映。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征表明，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的壟斷特征，這也決定了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)雖然在位企業(yè)多、規(guī)模小，卻依然能獲得較高的利潤(rùn)。若單考察我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，可以從銷(xiāo)售利潤(rùn)率、就業(yè)人數(shù)、專利產(chǎn)出等三個(gè)方面入手。

1.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率

近幾年我國(guó)多數(shù)一二線城市的房?jī)r(jià)增速驚人，商業(yè)地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，其營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)增速都極快，并實(shí)現(xiàn)極高的利潤(rùn)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前三季度，我國(guó)139家房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7052.09億元，同比增長(zhǎng)43.74%，增速相比去年同期大幅提升30.92個(gè)百分點(diǎn)。并且商業(yè)地產(chǎn)四大龍頭公司共實(shí)現(xiàn)2663.86億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)44.63%，營(yíng)收增速同比大幅提升26.13個(gè)百分點(diǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻出現(xiàn)一種“增收不增利”的現(xiàn)象，2016年百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于凈利潤(rùn)率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)情況

從最近10年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù)和企業(yè)數(shù)量來(lái)看，除了2009年稍有降低，總體呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。從業(yè)人數(shù)從2007年的171萬(wàn)增加至2016年的275萬(wàn)，企業(yè)數(shù)量從87562增加到94948家，均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。

3.商業(yè)地產(chǎn)專利產(chǎn)出

據(jù)國(guó)泰安（CSMAR）數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的專利產(chǎn)出情況如表所示，可見(jiàn)各企業(yè)的專利產(chǎn)出存在著極大的差異，并且多集中于實(shí)用新型專利，發(fā)明專利和外觀設(shè)計(jì)專利數(shù)量很少。加之商業(yè)地產(chǎn)本身并不是一個(gè)技術(shù)門(mén)檻很高的行業(yè)，因此許多技術(shù)的東西很難不被模仿。例如，對(duì)于戶型和房型的創(chuàng)新只要稍微加點(diǎn)改變就可以變成自己的成果。而且從商業(yè)地產(chǎn)公司角度看，申請(qǐng)專利案值小，并且要付出時(shí)間、精力和人力等成本，以及專利保護(hù)的難度使得商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新專利產(chǎn)出并不多。

五、提升我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)組織對(duì)策

1.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在大、中、小企業(yè)規(guī)模布局合理的前提下，壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)因其既存在技術(shù)創(chuàng)新的保護(hù)，又存在同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)而被認(rèn)為最有利于創(chuàng)新。針對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)集中度低、企業(yè)規(guī)模小的現(xiàn)狀，要提高技術(shù)創(chuàng)新能力就必須擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、增加市場(chǎng)集中度、優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。首先可以通過(guò)引導(dǎo)具有品牌優(yōu)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用并購(gòu)、重組等方式來(lái)提升規(guī)模，或通過(guò)區(qū)域之間的擴(kuò)張形成跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)；同時(shí)鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而得到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；并在提高商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻的同時(shí)降低行業(yè)推出門(mén)檻，強(qiáng)制性破產(chǎn)資質(zhì)差、嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)，以提高行業(yè)市場(chǎng)集中度。

2.鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理和外部合作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)多集中于價(jià)格，剔除經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，行業(yè)平均利潤(rùn)并不高。因此可以著力于引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，例如品牌、戶型創(chuàng)新、樓盤(pán)質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及物業(yè)管理等。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以從內(nèi)部管理和外部合作兩方面來(lái)增加技術(shù)創(chuàng)新能力，從而加強(qiáng)非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)組織內(nèi)部可以聘請(qǐng)技術(shù)創(chuàng)新人才和富有創(chuàng)新精神的企業(yè)家，組建具有優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，提升企業(yè)整體創(chuàng)新能力。除了加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，還應(yīng)加強(qiáng)和外部的聯(lián)系，通過(guò)產(chǎn)學(xué)研合作，利用高等學(xué)校、科研院所等在人才和技術(shù)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新上、中、下游的對(duì)接與耦合，降低企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的成本。

3.實(shí)施科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策手段多集中于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)、售房行為、買(mǎi)方資格和行為的限制及規(guī)范，政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)多干預(yù)勢(shì)必會(huì)形成行政壁壘，增加商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本，甚至?xí)璧K其發(fā)展。產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策應(yīng)該旨在于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的合理化，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)行為，逐步使商業(yè)地產(chǎn)回歸“民生性產(chǎn)業(yè)”屬性。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融體系的建設(shè)和監(jiān)督，拓展商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品，突破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的資金瓶頸，特別是針對(duì)資金匱乏、融資難的中小房企，給予政策上的支持和稅收的優(yōu)惠鼓勵(lì)其發(fā)展。行業(yè)規(guī)范化后市場(chǎng)機(jī)制能夠更好地發(fā)揮作用，淘汰掉競(jìng)爭(zhēng)力弱的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，逐步提高商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中度，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)集中度和市場(chǎng)績(jī)效的統(tǒng)一。

4.完善商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新體系。在建立科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的同時(shí)，要完善和優(yōu)化創(chuàng)新體系，促進(jìn)和形成科學(xué)政策、技術(shù)政策、創(chuàng)新政策有機(jī)構(gòu)成的政策體系。針對(duì)不同規(guī)模、不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)因地制宜，根據(jù)其特點(diǎn)制定不同的技術(shù)創(chuàng)新政策。這是因?yàn)椴煌?guī)模的企業(yè)在創(chuàng)新方面具有的優(yōu)勢(shì)各不相同，大企業(yè)由于在規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和削減成本方面具有優(yōu)勢(shì)，而小企業(yè)則能夠?qū)κ袌?chǎng)變化快速地做出反應(yīng)，所以大企業(yè)更傾向于工藝創(chuàng)新，小企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新方面擁有比較優(yōu)勢(shì)。政府可以根據(jù)這種規(guī)模帶來(lái)的創(chuàng)新決策差異制定不同的政策，并可為不同規(guī)模的企業(yè)搭建良好的合作平臺(tái)，使大企業(yè)的流程創(chuàng)新與小企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新更好的結(jié)合，以利于多樣化創(chuàng)新的產(chǎn)生，從而更好地滿足消費(fèi)者多元化、個(gè)性化的市場(chǎng)需求。

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作者簡(jiǎn)介：楊琴，四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士