張鼎 車潔舲

對(duì)多數(shù)中國(guó)城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)中心就是城市中心。

這些聚集了城市中最核心商業(yè)資源的區(qū)域，通常都是城市中人流最密集，也是人群活躍度最高的地方。從某種程度上來(lái)說(shuō)，只要識(shí)別出一座城市的商業(yè)中心，并能了解到其繁榮程度，就可以對(duì)這個(gè)城市整體的商業(yè)實(shí)力和魅力作出大致判斷。

為了更好地研究城市的商業(yè)發(fā)展情況，第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所將長(zhǎng)期收集的城市內(nèi)品牌門店布局等商業(yè)資源數(shù)據(jù)投射在地圖上，運(yùn)用空間分析算法，建立了一套模型來(lái)識(shí)別和界定中國(guó)城市中的每個(gè)商圈，并對(duì)它們的商業(yè)資源聚集程度作出數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)城市商圈之間的橫向比較。

這套模型的大致邏輯是：首先為城市中不同類型的連鎖消費(fèi)品牌賦予不同權(quán)重，并在空間上計(jì)算它們的聚集程度。通過(guò)在空間上篩選出那些聚集程度較高且與周邊同樣的高值區(qū)連片的區(qū)域，可以識(shí)別出各個(gè)商圈的邊界，并得到一份中國(guó)商圈資源指數(shù)排名（具體算法可掃描右頁(yè)二維碼查 看）。

從結(jié)果看，商業(yè)資源聚集面積達(dá)到2.75平方公里的上海人民廣場(chǎng)位列第一，杭州湖濱-武林商圈和成都的春熙路分別為第二和第三，在前十名中沒(méi)有出現(xiàn)北京的商圈。

事實(shí)上在這十大商圈中，除了上海人民廣場(chǎng)、廣州天河和深圳東門是來(lái)自一線城市的商圈，余下有4個(gè)商圈位于新一線城市。二線城市中甚至也有3個(gè)商圈進(jìn)入了前十，分別是昆明的青年路、泉州的新車站，以及南昌的洪城商圈，其中泉州的新車站商圈綿延覆蓋了8平方公里的城市土地。

若將所有的城市商圈都納入計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，盡管商圈的商業(yè)資源聚集程度逐級(jí)遞減，但一線城市和新一線城市的平均商圈面積僅為1.25平方公里和1.47平方公里，四五線城市商圈的平均面積都超過(guò)了2平方公里。

發(fā)生這種情況的原因是，商業(yè)資源在一線和新一線城市內(nèi)更為集中，單位面積上聚集了大量商業(yè)資源，并且更多向垂直方向延伸—在這些城市，布局在大體量購(gòu)物中心或高層建筑中的商業(yè)資源更多。而在四五線城市，商業(yè)業(yè)態(tài)多以街邊店或者低矮的百貨商場(chǎng)等形式存在，商業(yè)資源更為分散，沒(méi)有得到很好的集約化布局。

與此相關(guān)的是，當(dāng)我們?cè)诘貓D上統(tǒng)計(jì)城市中各個(gè)商圈的地理形態(tài)時(shí)也會(huì)看到，從一線城市到五線城市，沿一條主干街道發(fā)展形成的條帶形商圈的比例會(huì)顯著增加，形狀更為方正的商圈的比例則隨之不斷減少。

這主要是因?yàn)樯倘Φ陌l(fā)展一般都是一個(gè)沿著街道和路網(wǎng)不斷擴(kuò)展的過(guò)程，在路網(wǎng)發(fā)展越成熟的城市，商圈的發(fā)育空間也就越充分。而在四五線城市，通常只有一兩條主要道路，商圈的橫向發(fā)展也就受到了阻礙。

進(jìn)一步觀察進(jìn)駐到不同級(jí)別城市商圈的品牌所屬行業(yè)，你還可以看到，從五線城市到一線城市，商圈中餐飲門店的占比從17.77%上升到了25.95%，銀行網(wǎng)點(diǎn)從幾乎沒(méi)有分布變?yōu)檎急瘸^(guò)10%；并且，越往高線城市，商圈的主要構(gòu)成中零售和酒店類門店的占比越低。

這也符合近年來(lái)一線和新一線城市線下消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)：城市人對(duì)商圈的需求正變得更為復(fù)雜。不同于二三十年前中國(guó)大多數(shù)城市的商圈—包括現(xiàn)在很多四五線城市的商圈—主要依靠零售門店形成，人們現(xiàn)在對(duì)商圈的需求越來(lái)越偏向多方位的生活體驗(yàn)和娛樂(lè)休閑活動(dòng)。此外，商圈與辦公場(chǎng)所、金融中心等功能區(qū)的重合度也越來(lái)越高。

從商圈的品牌分布情況可以更加明顯地感受到，高線城市與低線城市商圈之間品牌聚集能力的差距。

在一線城市中，雖然商圈的面積不大，但每個(gè)商圈中的肯德基門店數(shù)平均可以達(dá)到5.23家。而到了四線城市，這個(gè)數(shù)字就下降到了兩家左右。在快時(shí)尚品牌中，H&M;尚能進(jìn)入一些四五線城市，ZARA則完全沒(méi)有涉足。即使像蘇寧和國(guó)美這樣渠道下沉做得比較好的家電賣場(chǎng)，一線城市與四五線城市的平均門店數(shù)量差異雖不到一家，但也仍能看出往低線城市逐步減少的趨 勢(shì)。

從消費(fèi)類品牌的城市布局戰(zhàn)略來(lái)看，大多數(shù)品牌目前已經(jīng)結(jié)束了前幾年大量進(jìn)駐新城市、密集開(kāi)店的高速擴(kuò)張期，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了一個(gè)較為謹(jǐn)慎的階段。當(dāng)它們現(xiàn)在再來(lái)決定是否要進(jìn)入一個(gè)尚未開(kāi)拓過(guò)的城市時(shí)，會(huì)做更全方位的考察—除了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)店情況，城市的商業(yè)中心是否具備足夠的品牌聚集能力，并形成綜合性的商業(yè)氛圍，將是非常重要的因素。

在新一線城市中，這似乎是那些有著更分散的商業(yè)布局、形成了多個(gè)商圈的多中心城市的好消息—當(dāng)幾個(gè)商圈同時(shí)具備不錯(cuò)的品牌聚集能力時(shí)，城市的吸引力就會(huì)成倍增加。而單中心城市則會(huì)因?yàn)橐严鄬?duì)飽和的商業(yè)資源不再有明朗的可拓展空間。

如果你留心過(guò)近年重慶和南京的商圈發(fā)展，就會(huì)注意到這兩座城市迥異的商業(yè)資源吸納能力。除了最傳統(tǒng)的市中心解放碑，重慶的觀音橋、楊家坪、南坪、大坪等商圈在這幾年里都有新的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，并吸引更多新品牌進(jìn)駐，城市的整體商業(yè)資源實(shí)力得到提升。而在南京，離開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度飽和的泛新街口商圈，品牌已很難找到新的點(diǎn)位進(jìn)駐，也就逐漸放慢了在南京擴(kuò)張的步伐。

從目前看，商業(yè)魅力仍是衡量一座城市真實(shí)的繁榮程度最重要的指標(biāo)。不過(guò)，城市中心從來(lái)都不是一個(gè)靜止的概念，它會(huì)出現(xiàn)、遷移，或者消失?，F(xiàn)在，在一些中國(guó)城市，市中心的概念已經(jīng)產(chǎn)生了分化—年輕人的市中心、游客的市中心、上一代人的市中心，甚至以上這些功能同時(shí)存在，這將可能在未來(lái)改變我們對(duì)城市發(fā)展的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。