宋慧芳

自1月21日起，歷時(shí)13天，全國31省區(qū)市2018年省級兩會(huì)紛紛閉幕。繼2017年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞了今年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)后，地方兩會(huì)結(jié)合各地實(shí)際情況在更為具體的層面部署2018年的主要工作任務(wù)。此外，今年全國兩會(huì)（全國政協(xié)十三屆一次會(huì)議和全國人大十三屆一次會(huì)議）于3月3日和3月5日在北京開幕，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，地方政府報(bào)告釋放出的關(guān)鍵性政策信號對全國兩會(huì)具備較高的參考價(jià)值。《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者通過對31個(gè)省市兩會(huì)房地產(chǎn)的發(fā)展情況進(jìn)行梳理總結(jié)后發(fā)現(xiàn)：調(diào)控更加精準(zhǔn)化，不再一味收緊，一線樓市仍將嚴(yán)控，二三線樓市將以精準(zhǔn)、分類調(diào)控為主。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，從當(dāng)前各地兩會(huì)的房地產(chǎn)政策和表述來看，都明確了一個(gè)“房住不炒”的思路，這一點(diǎn)是具有較為積極作用的。而類似表述，也和政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性等特征掛鉤，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策已成為基調(diào)。另外一個(gè)特點(diǎn)就是兩會(huì)當(dāng)前明確提到了對租賃住房發(fā)展的導(dǎo)向，所以實(shí)際上更多的是住房制度改革的一個(gè)動(dòng)向。實(shí)際上我們看到，今年金融市場勢必是有收緊的態(tài)勢，尤其是險(xiǎn)資等方面會(huì)有較大的動(dòng)作，所以對于房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，一些金融管控會(huì)比較嚴(yán)厲，這對于房地產(chǎn)市場的影響是直接和持續(xù)的。而一些爭論的內(nèi)容，包括房地產(chǎn)稅等，預(yù)計(jì)還會(huì)有提及，類似內(nèi)容提及說明房地產(chǎn)市場的思路是明確的，長效發(fā)展機(jī)制的建立依然是常態(tài)。

把控風(fēng)險(xiǎn)長效機(jī)制

在十九大報(bào)告和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書記多次提到堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

在2018年各地政府工作報(bào)告中，上海提出“堅(jiān)持嚴(yán)控高房價(jià)高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)、減少經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計(jì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖、不放松。提高中小套型供應(yīng)比例，促進(jìn)商品房有效供給。”海南提出“決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。同時(shí)，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制土地投機(jī)炒作，防止高地價(jià)推漲房價(jià)，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性?！?/p>

對于其中提到的減少對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，其二者的意義有所不同。對于上海房地產(chǎn)市場來說，當(dāng)前調(diào)控思路是清晰的，也是穩(wěn)定的，即房地產(chǎn)市場背后的各類風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大剔除，包括類似土地財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)等。對于此類市場來說，管控的決心不會(huì)變，而且也確實(shí)需要不斷增加釋放嚴(yán)管的信號，防范各類投資投機(jī)等炒房需求的抬頭。

然而，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，對于海南市場，房地產(chǎn)的發(fā)展前景較好，但也容易綁架當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)。所以政策里面提到了對此類依賴程度的降低，其實(shí)很大程度上也是說明，當(dāng)前此類區(qū)域需要積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，過于單一的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營模式，會(huì)對地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形成沖擊和影響。所以類似依賴程度的降低，也是讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而形成更為長效的發(fā)展機(jī)制。對于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)海南趨向于遏制土地投機(jī)炒作推漲的房價(jià)。

其實(shí)，對于把控房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，南京也提出，“有效防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部良性循環(huán)，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范和處置，嚴(yán)密排查、嚴(yán)厲打擊非法集資等違法違規(guī)金融活動(dòng)，嚴(yán)格互聯(lián)網(wǎng)金融市場準(zhǔn)入，積極穩(wěn)妥做好金融風(fēng)險(xiǎn)個(gè)案穩(wěn)控化解工作，設(shè)立金融監(jiān)督管理局。”

“類似地方兩會(huì)的內(nèi)容，預(yù)計(jì)最后會(huì)在全國兩會(huì)上集中體現(xiàn)，即房住不炒以及把控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都是很重要的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

購租并舉

從十九大報(bào)告和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議可以看到，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源、加快形成“租購并舉”新格局是各地2018年完善房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，也成為地方兩會(huì)重點(diǎn)議題，各地紛紛將增加租賃房供給、搭建租賃服務(wù)平臺寫進(jìn)政府工作報(bào)告。截至2月12日，北京、上海等30個(gè)省市提出要鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展，建立租購并舉的住房制度。

作為樓市政策風(fēng)向標(biāo)的北京，在今年的政府工作報(bào)告中提出，“完善租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，多渠道解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題。規(guī)范住房租賃市場管理，落實(shí)承租人穩(wěn)定居住和享受公共服務(wù)的各項(xiàng)保障政策?！鄙虾８鶕?jù)其自身的住房特點(diǎn)提出，“加大租賃房建設(shè)力度，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務(wù)平臺，落實(shí)相應(yīng)的公共服務(wù)?！蹦暇┨岢觥?018年將籌集租賃房源100萬平方米，保證租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上”等。浙江、山東均提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，福建、河南等省市提出支持機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都及南京等超過10個(gè)城市的租賃土地供應(yīng)不斷加速。從全國范圍看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，可以直接提供租賃房源超過10萬套。

對于多渠道保障方面，各地也是紛紛提出目標(biāo)。具體來看，北京提出，“著力推進(jìn)已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房建設(shè)，盡快形成市場供應(yīng)。建設(shè)籌集各類保障性住房5萬套，完成棚戶區(qū)改造2.36萬戶?！鄙虾Ｌ岢觯跋到y(tǒng)推進(jìn)大型居住社區(qū)配套建設(shè)，新增供應(yīng)5.5萬套各類保障房，完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度，放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保保障房應(yīng)保盡保?！钡鹊?。

去庫存

經(jīng)過2年的房地產(chǎn)去庫存，截止2017年12月，我國商品房待售面積已下降至58923萬平方米，較2016年的高點(diǎn)降幅達(dá)20.3%，但庫存分布的地區(qū)差別較大。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年遼寧省、云南省、廣西壯族自治區(qū)等8省市在政府工作報(bào)告中提及房地產(chǎn)去庫存，其中5個(gè)屬于中西部省份。當(dāng)前，我國各地房地產(chǎn)市場差異顯著，東部地區(qū)去庫存初步完成，已在推進(jìn)長效機(jī)制的建立完善，而中西部部分地區(qū)仍有大量庫存有待消化。同時(shí)，在這些省內(nèi)的各城市之間也存在差異，因此在實(shí)際執(zhí)行中，很多省份采取了因城施策，多措并舉的方式。

具體來看，在對過去五年的回顧中，福建省提到，“房地產(chǎn)去庫存取得積極成效?！鄙轿魇√岬?，“加大房地產(chǎn)去庫存力度，全省商品房待售面積、庫存消化周期實(shí)現(xiàn)‘雙下降。”但是在對于未來五年的規(guī)劃和2018年的規(guī)劃中，山西省和福建省卻再未提出去庫存的問題，可見其已恢復(fù)到合理區(qū)間。

也有一些省市還在去庫存的路上繼續(xù)前行，但各地也是因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。具體來看，遼寧提出，“繼續(xù)因城因地施策，重點(diǎn)化解縣城房地產(chǎn)庫存，用3年左右時(shí)間將商品住宅去化周期控制在合理區(qū)間?！碧旖蛱岢?，“持續(xù)深入去庫存，盤活空置樓宇300萬平方米、示范工業(yè)園區(qū)低效閑置土地1500畝”。廣西壯族自治區(qū)提出，“堅(jiān)持房子是用來住的定位，繼續(xù)實(shí)行分類調(diào)控，因城因地施策，合理引導(dǎo)市場預(yù)期和購房行為，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫存。”云南提出，“因城因地去庫存，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！钡鹊取?