張楊

摘要：房屋是人們生活的基本保障，房產(chǎn)登記測量是房產(chǎn)業(yè)各項工作得以開展的重要基礎(chǔ)，在整個地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)登記測量具有非常重要的地位。因此在實際工作中，需要對房產(chǎn)登記測量工作給予充分的重視，并進一步擴大房產(chǎn)登記測量的領(lǐng)域和規(guī)范性，全面提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)，從而為房產(chǎn)購買者提供重要的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房屋測量；測量技術(shù)；應(yīng)用分析

引言

房屋測量是對房屋及其用地狀況進行測定，從而為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、征收稅費及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等各項工作提供重要的測量數(shù)據(jù)和資料。房屋測量即是常規(guī)的測繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測量工作。相較于城市地形測量和地籍測量，房屋測量與其有相同之處，但基于具體服務(wù)的對象不同，在具體測量過程中內(nèi)容和要求也存在差異。

一、房屋測量概述

房屋測量主要是針對于房屋面積進行測算，具體包括房屋調(diào)查、房屋平面控制測量、房屋要素測量、房屋面積測算、變更測量、房屋圖繪制及測量成果檢驗驗收等。在房屋測量過程中主要是通過采集和表述房屋用地的相關(guān)信息，從而為房屋毅然決然、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、產(chǎn)籍管理等提供重要的信息依據(jù)，能夠為城市建設(shè)規(guī)劃提供數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測量經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。在房產(chǎn)測量全過程、面積計算及測量精度等方面都具有嚴(yán)密的科學(xué)性，能夠為產(chǎn)權(quán)人提供重要的法律保護。同時房產(chǎn)測量還是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬情況的專業(yè)測量，從而清晰房屋和土地占有位置、面積和土地使用情況，測量結(jié)果是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分。另外，通常房產(chǎn)測量還能夠?qū)ι唐贩抠I賣面積是否縮水進行檢驗，確保買賣雙方的利益，更好的維護正常的市場秩序。

二、房產(chǎn)測量存在的問題

（一）房地產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)問題

在測圖工作中數(shù)字化是采用一定的方法實現(xiàn)對信息的收集，在利用計算機對其數(shù)據(jù)進行處理，最后形成相對應(yīng)的圖形，這樣可以保證房產(chǎn)圖形實現(xiàn)信息化，通過使用數(shù)控繪圖儀器與其他的輸出設(shè)備繪制出相應(yīng)的房產(chǎn)圖。這一技術(shù)主要應(yīng)用在房產(chǎn)的地形、地籍的測量工作中等等，這一工作的主要問題就是工作量比較大，容易出現(xiàn)各種的問題，并且成圖的質(zhì)量要求很高、速度較快。

（二）測量儀器的精準(zhǔn)度檢驗力度不足

對房屋實施測量的時候，主要還是依靠相應(yīng)的測量設(shè)備儀器。在使用的過程中如果儀器出現(xiàn)了偏差就會造成測量結(jié)果嚴(yán)重的失誤。因此，在實施測量的過程中需要將設(shè)備交由檢驗資質(zhì)的質(zhì)監(jiān)部門對儀器的精準(zhǔn)度實施檢驗。但是，在我國實際的房屋測量工作中，測量工作人員一般忽視了之間的重要性，也沒有相應(yīng)的責(zé)任人負責(zé)監(jiān)督、檢查，出現(xiàn)儀器長期的缺少規(guī)范與監(jiān)督，在工作中就會嚴(yán)重的影響測量的精準(zhǔn)度。

三、房屋測量技術(shù)的應(yīng)用分析

（一）合理分攤共有與公共面積

在對房屋測量工程中使用的測量技術(shù)，都是要經(jīng)過國家住建部與相關(guān)法律規(guī)定的要求進行實施，對房屋的面積極端的過程中。對于每一個單位需要分攤的公共面積實施準(zhǔn)確的測量。先要對房屋的總建筑面積進行計算，之后對房屋的套內(nèi)總面積進行計算，結(jié)合每戶的實際建筑面積計算公攤的比例，從而得到共有的面積，計算出分攤的系數(shù)，再結(jié)合每戶的套內(nèi)面積算出公攤的面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與交易企業(yè)對于房屋的共有面積與公用面積都要實施明示，對于其中一些不法的行為也要實施嚴(yán)厲的打擊與制止。

（二）完善測量技術(shù)，加大測量設(shè)備投資力度

目前，我國的建筑行業(yè)發(fā)展比較快，房屋測量的數(shù)字化與科學(xué)化成為將來房屋測量工作中的重要發(fā)展趨勢，對于數(shù)字化的設(shè)備具有很高的使用價值與技術(shù)含量，一般中小測量企業(yè)的資金實力往往不能實現(xiàn)獨立的數(shù)字化設(shè)備使用。所以，需要國家提高對測量部門數(shù)字化設(shè)備的資金投入，與此同時積極培養(yǎng)出一批具有較高綜合素質(zhì)的數(shù)字化人才，提高研究的力度，保證房屋測量工作的不斷完善。再實施測量工作的時候一般會產(chǎn)生不同的誤差，針對這些誤差問題需要制定對應(yīng)的解決措施。

（三）GIS測量技術(shù)的應(yīng)用

利用GIS系統(tǒng)來對房屋測量時，需要計算機軟件和硬件的支持，利用計算機來對地理信息存貯和處理，并按照空間分布和地理坐標(biāo)來實現(xiàn)各種資源信息和環(huán)境參數(shù)的輸入、處理、存貯和輸出，滿足人機交互信息系統(tǒng)。在具體應(yīng)用過程中，通過綜合分析多要素數(shù)據(jù)，并對其進行具體的操作，能夠以圖形、圖像和數(shù)字等多種方式來快速輸出所需要的信息。由于GIS系統(tǒng)能夠?qū)?fù)雜的施工過程利用動車圖像進行具體描繪，更具數(shù)字化、直觀化和可視化特點，能夠為房屋測量提供可視化支持。

（四）GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)登記測量中的應(yīng)用

RTK測量技術(shù)是比較常用的GPS測量方法，測量過程受環(huán)境干擾較小，所以在野外測量定位中應(yīng)用比較廣泛，可以獲得較高的精度，對于提高測量作業(yè)效率和測量的精度十分有利。基于載波相位觀測值實施動態(tài)定位技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的RTK定位技術(shù)，對于在測量指定坐標(biāo)系總的三維定位結(jié)果能夠及時提供測量站點。在使用RTK測量技術(shù)的過程中，觀測后的數(shù)據(jù)以及測量站的具體信息是以數(shù)據(jù)鏈的形式進行傳輸?shù)?，基?zhǔn)站獲取信息后傳遞給流動站，流動站對于接收到的數(shù)據(jù)信息還會進行實時差分處理，對于數(shù)據(jù)信息進行精準(zhǔn)定位。

（五）房產(chǎn)信息數(shù)字化

數(shù)字化測圖又稱為計算機成圖，就是將采集的各種有關(guān)的地物和地貌信息轉(zhuǎn)化為數(shù)字形式，通過數(shù)據(jù)接口傳輸給計算機進行處理，得到內(nèi)容豐富的電子地圖，需要時由電子計算機的圖形輸出設(shè)備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。目前，數(shù)字化測圖家屬廣泛應(yīng)用于我國房產(chǎn)地下測量等方面，并以其用時少效率高、信息豐富等優(yōu)點越來越成為房產(chǎn)測繪中的重要測量技術(shù)。

結(jié)語

房產(chǎn)測量是一項技術(shù)性較強的工作，測量數(shù)據(jù)會作為房產(chǎn)管理、交易、使用等一系列問題的依據(jù)，所以不僅要保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、科學(xué)性、合理性，測量數(shù)據(jù)還具有一定的法律效力，為維護業(yè)主自身權(quán)益提供有力依據(jù)。在房產(chǎn)測量工作開展過程中，需要嚴(yán)格按照國家和行業(yè)規(guī)定的相關(guān)規(guī)范操作執(zhí)行，加強對各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，善于運用先進的測量技術(shù)和方法，保證測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度，避免違規(guī)行為的發(fā)生。加強房產(chǎn)測量工作的管理，規(guī)范房產(chǎn)交易市場的有序運行，為促進我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)造有利的條件。

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