巴曙松

我國租賃市場具備產(chǎn)生高市值公司的基礎(chǔ)條件：市場規(guī)模足夠大。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步邁進(jìn)存量時代，租賃市場也在“租購并舉”的政策下迎來蓬勃發(fā)展。我國是世界上租賃人口最多的國家，人口13.7億，租賃人口近1.9億。

2017年，我國整體租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元，僅為美國同期的三分之一。中國城鎮(zhèn)化所帶來的人口流動和遷徙，也不斷促進(jìn)租賃市場的增長。預(yù)計到2025年，中國租賃市場成交總額（GMV）將達(dá)到3萬億元規(guī)模。租賃業(yè)將是我國房地產(chǎn)行業(yè)中增長最大的市場。

行業(yè)趨向于集中化。目前我國主要供應(yīng)方式是個人房源，機(jī)構(gòu)化的公寓運(yùn)營方在市場供應(yīng)占比不到5%。從國際經(jīng)驗看，美國機(jī)構(gòu)運(yùn)營的公寓市場滲透率為30%，日本超過80%。

我國租賃行業(yè)起步晚，但隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立與租賃需求的全面崛起，未來B2C機(jī)構(gòu)運(yùn)營發(fā)展空間巨大，機(jī)構(gòu)運(yùn)營將成為行業(yè)主力。市場表現(xiàn)亦是如此，自2014年以來，機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租公寓增速明顯，房源年增長率達(dá)35%。

從國際情況對比看，我國公寓運(yùn)營公司的集中度很低。目前全國機(jī)構(gòu)運(yùn)營商數(shù)量超500家，超80%機(jī)構(gòu)運(yùn)營商的門店數(shù)量少于50個，行業(yè)集中度低，大量供給存在于城中村村民或私人房東中，品牌化程度不高。

美國前十大公寓運(yùn)營公司管理的房源數(shù)在整體租賃市場的市占率約為7%，日本為31%，而我國這一比例不到0.2%。

國際經(jīng)驗表明，公寓行業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)特征，隨著公寓持有或管理公寓數(shù)量的增加，系統(tǒng)化、專業(yè)化下，服務(wù)人員管理半徑與管理效率將顯著提升，使得單位人效增加。如美國公寓運(yùn)營商EQR在2010年后成本收益比持續(xù)下降，以質(zhì)量為基礎(chǔ)的規(guī)模擴(kuò)張，帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)及品牌認(rèn)知度，這也將是我國的趨勢。

行業(yè)融資、并購頻繁，龍頭公司的首位度得以提升。自如、樂乎、紅璞等開始全國布局，魔方并購普樂門和V客。從國際經(jīng)驗來看，德國規(guī)模最大的租賃企業(yè)Vonovia從2012到2016年通過連續(xù)并購，房源數(shù)增長一倍。這與資本市場的助推密不可分，伴隨建行、工行等國有資本巨頭的進(jìn)入，擁有資本優(yōu)勢的大型企業(yè)崛起是必然。

供應(yīng)方式由市場轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)，大盤開發(fā)將逐漸成為供應(yīng)主體。以往租賃用房供應(yīng)除了個人普租，主要是閑置商業(yè)、工業(yè)用房改造，現(xiàn)在的新模式是集中供地新建租賃用房，1000間甚至5000間以上的租賃大盤將陸續(xù)出現(xiàn)。

除了首批12個試點城市，北京、上海更是把租賃用房納入住房供應(yīng)計劃，整體計劃套數(shù)接近商品房。地方國企、全國型開發(fā)商、龍頭公寓運(yùn)營企業(yè)擁有更好的資源、資金和品牌優(yōu)勢，將會成為新增供應(yīng)的主體，市場份額將不斷提升。

美國、日本、德國等國家的租賃行業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)中，已出現(xiàn)百億元市值的上市公司，行業(yè)翹楚引領(lǐng)市場健康發(fā)展。

德國前十大公寓運(yùn)營商中，估值超過100億歐元的有2家，50-100億歐元的有4家，龍頭Vonovia估值為190億歐元。

我國目前的龍頭企業(yè)——分散式公寓為主的自如，集中式公寓的魔方及泊寓，信息平臺商的途家網(wǎng)，估值均已超百億元；估值超20億元的公司超過了10家，10億元公司超20家。隨著利好政策不斷落地，龍頭企業(yè)的估值有望進(jìn)一步上升。