楊衛(wèi)瓊

【摘 要】隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也發(fā)展迅速，新常態(tài)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。基于此，論文以新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展作為研究對象，對新常態(tài)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的基本問題以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略進行分析，進而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作和企業(yè)結(jié)構(gòu)的問題進行研究并提出參考性建議。

【Abstract】With the rapid development of China's economy， real estate economic also developed rapidly， the new normal has become the key of Chinas economic development. Based on this， this paper takes the real estate development enterprise under the new normal background as the research object， analyzes the affects of new normal on real estate development enterprise， the problems existing in real estate enterprise and the development strategy， then researches the capital operation and enterprises structure of real estate development enterprise， and puts forward the reference suggestions.

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)發(fā)展

【Keywords】new normal； real estate development； enterprise development

【中圖分類號】F293 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）02-0009-02

1 引言

在房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展下，我國房地產(chǎn)規(guī)模快速壯大，本文對新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略進行研究。房地產(chǎn)經(jīng)濟存在地區(qū)發(fā)展失衡，房價過分抬高，人民買房困難，房屋質(zhì)量差，購房糾紛多等問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺，企業(yè)結(jié)構(gòu)復雜混亂問題，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)健康、良好的發(fā)展。因此，在新常態(tài)背景下，為改變房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應制定新的發(fā)展策略，從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，構(gòu)建企業(yè)新組織框架，轉(zhuǎn)變營銷策略與方法等方面出發(fā)，加強企業(yè)管理，提高企業(yè)競爭力，促進企業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

2 新常態(tài)背景下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

新常態(tài)是指新常態(tài)經(jīng)濟，其運用發(fā)展加快增長，用社會的全面發(fā)展代替GDP增長，用價值機制代替價格機制為市場中的核心機制，把改革目標定為社會主義可持續(xù)發(fā)展，屬于社會主義的市場經(jīng)濟學。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)高速增長的時代結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也隨之下滑，過去運用寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟，泡沫經(jīng)濟應運而生，現(xiàn)今政府降低了增長目標，兼顧經(jīng)濟、民生、就業(yè)等共同發(fā)展，房地產(chǎn)市場交易量萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張的困境[1]。資本市場的收購急劇增加，而房地產(chǎn)企業(yè)集中度高，導致企業(yè)并購重組現(xiàn)象加重，增加企業(yè)經(jīng)營風險，影響企業(yè)健康發(fā)展，但同時也促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快適應新常態(tài)經(jīng)濟的發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)步入多元化時代。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本問題

3.1 資本運作問題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)只有對資本進行有效控制，才能更好地管理企業(yè)資金鏈。目前，企業(yè)對資本的運作還存在缺陷，并且房地產(chǎn)行業(yè)有周期長與領(lǐng)域廣的特點，導致投標體系不健全，阻礙資本運作順利展開。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營，融資渠道通暢，經(jīng)營負債得到有效控制，其資金流動能夠正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其開發(fā)過程中，營銷方案并未全面展開資金控制，而企業(yè)房產(chǎn)項目主要責任人在銷售時，對資金控制理念未給予重視，主要表現(xiàn)是經(jīng)營方法錯誤或營銷策劃欠缺，從而影響資金運作工作。長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制資金力度弱，資金鏈頻頻出現(xiàn)問題，資本運作靈活度差，從而阻礙房產(chǎn)項目的順利實施，最終阻礙企業(yè)正常發(fā)展。

3.2 企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問題

目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要為兩種形態(tài)，一種是職能型模式，企業(yè)設置專業(yè)職能不同的部門，同時進行企業(yè)開發(fā)項目的各種業(yè)務，每個項目在現(xiàn)場設置專員經(jīng)理，具有公司層面強而項目層面弱的特點[2]。第二種則是項目經(jīng)理責任模式，所有項目部或公司配備各類專業(yè)技能人員，進行獨立運作，項目經(jīng)理負責全部，具有公司層面弱而項目層面強的特點。而現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)混亂，無視企業(yè)法人的治理機構(gòu)規(guī)范，決策層與經(jīng)營層混亂，職能型與項目經(jīng)理責任模式混淆，未具備完善的體制機構(gòu)與監(jiān)督機制，未學習先進的管理技能，管理層次較多，企業(yè)內(nèi)部的溝通渠道阻塞，增加企業(yè)運作成本，導致企業(yè)運轉(zhuǎn)效率低下，房產(chǎn)開發(fā)項目擱置，企業(yè)發(fā)展受到嚴重阻礙。

4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略

4.1 創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式

新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應積極實行新的發(fā)展模式，打造內(nèi)生能力。企業(yè)應根據(jù)本身資源、結(jié)構(gòu)和能力，以平臺的思維進行轉(zhuǎn)型、升級、調(diào)整和優(yōu)化創(chuàng)新，尋找新型商業(yè)模式，實現(xiàn)多元化發(fā)展。首先優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)品布局，通過創(chuàng)新產(chǎn)品與提升品質(zhì)，進而提高產(chǎn)品競爭力，優(yōu)化布局，精確出擊。增強對房地產(chǎn)開發(fā)市場細分的需求研究，精確出手，實現(xiàn)精確發(fā)展，打造良好口碑，挖掘市場新需求。其次，優(yōu)化運營新模式，重視現(xiàn)金流通，穩(wěn)中求變。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務中，嚴謹慎行，推陳出新，革故鼎新，提高商業(yè)用地、旅游項目用地的持有物業(yè)比例，加快互聯(lián)網(wǎng)運營，創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展新模式。最后，提高產(chǎn)品服務新模式，對實體商業(yè)進行小型化，平臺服務進行多元化、大型化。豐富社區(qū)功能，對戶型功能做好配套設施，搭建生態(tài)系統(tǒng)，打造生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)新服務形式，在住宅與商業(yè)的房地產(chǎn)建設中，提高軟實力，實行人性化關(guān)懷，進行人性化管理，提供人性化需求，增加產(chǎn)品附加值，適應時代發(fā)展，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新發(fā)展。endprint

4.2 建設企業(yè)組織新架構(gòu)

建立企業(yè)組織新架構(gòu)應先建立完善的人力資源建設，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展不僅要資金雄厚，而且需要各種高素質(zhì)專業(yè)技能強大的人才作保障，人力資源建設需要引進專業(yè)人才，更需要學會運用人才。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應完善績效考核，薪資規(guī)劃與鼓勵機制，提高員工積極性與責任感，營造企業(yè)良好氛圍，增強團隊合作，為員工創(chuàng)造能充分施展個人才能的環(huán)境，增強企業(yè)人員凝聚力與向心力，重視在職員工培訓工作，激勵員工發(fā)展創(chuàng)新思維，適應房地產(chǎn)行業(yè)競爭需要。企業(yè)還應加快組織架構(gòu)的調(diào)整與建設，規(guī)范企業(yè)法人的治理機構(gòu)，規(guī)范現(xiàn)代企業(yè)管理機制，決策層與經(jīng)營層管理明確，建設完善的體制機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和責任制度，學習外國先進的管理技能，縮小與國際企業(yè)之間的差距，在國際大環(huán)境下?lián)屨枷葯C。企業(yè)還應開通內(nèi)部的溝通渠道，有利于減少企業(yè)運作成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運轉(zhuǎn)效率，促使房產(chǎn)項目能順利進行，促進企業(yè)發(fā)展。

4.3 轉(zhuǎn)變營銷策略與方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應轉(zhuǎn)變營銷策略與方式，建立營銷手段新形式。建設快速的營銷方式，提升線上銷售與線下銷售效率，營銷策略將更加重視渠道，房地產(chǎn)銷售是以渠道為主，這個定律難以改變，眾籌、電商和O2O等模式會作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展內(nèi)容的常態(tài)化，掌握渠道，依據(jù)市場價格積極調(diào)整房產(chǎn)價格，才能得到更快的營銷速度。提升企業(yè)銷售能力，搶占市場份額，為減輕庫存壓力，企業(yè)需搶占銷售份額。房地產(chǎn)營銷量取決于房價指數(shù)、產(chǎn)品力和銷售力，住宅產(chǎn)品實力相當，難以拉開距離，價格戰(zhàn)已經(jīng)成為過去式，現(xiàn)今，銷售能力與水平是營銷策略的重要手段，銷售實力應迅速強化，銷售隊伍與銷售方式也應迅速提高。企業(yè)還應從獨斷運營轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜?，房產(chǎn)企業(yè)員工成為股東，增加員工信心，提高員工工作積極性，加強員工認真負責的態(tài)度。例如，公司對企業(yè)股份制進行改造，讓每個員工都有機會成為股東，建立成為股東的標準機制，對員工工作態(tài)度，完成工作效率，員工出勤率等提出具體要求。公司還可以建立獎懲制度，對工作表現(xiàn)良好的員工進行表揚獎勵，對違反公司規(guī)定的員工進行通報批評并懲罰，規(guī)范公司準則，提高員工自律性。

5 結(jié)論

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，進而分別從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，建設企業(yè)組織新架構(gòu)，轉(zhuǎn)變營銷策略與方式三個方面進行分析。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作問題，企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問題仍然存在。因此，未來還需進一步加強對新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

【參考文獻】

【1】唐麗麗.張薇.關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)成本管理[J].四川水泥，2015，5（04）：12.

【2】孫健.張健.試論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)控制[J].建筑與預算，2015，4（03）：23-25.endprint