崔霽

十九大報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。據(jù)此可以研判，中國房地產(chǎn)市場進入了新時代，這個時代下將由過去的全民買房進入到租售并舉。在土地極為稀缺的一線城市以及部分重點二三線城市，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的人口不斷向中心城市集中，另一方面是過去整個租房市場粗放式的發(fā)展，無法滿足新時代年輕人的需求。從2002年至今，住房租賃市場從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展。2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮。2016年6月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》正式對外公布，出臺了一系列鼓勵和規(guī)范住房租賃市場的政策，這個行業(yè)真正站到了風口之上。粗略估計，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大。由于我國租賃市場發(fā)展尚處在探索階段，分析當前租賃企業(yè)的發(fā)展以及國際上先進企業(yè)，能夠在下一階段發(fā)展中，認清形勢，抓住方向，迅速布局。本文從當前我國租賃企業(yè)的基因入手，分析當前住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式，最終對我國住房租賃企業(yè)進行展望。

一、住房租賃企業(yè)呈現(xiàn)多背景、多基因的特征

（一）按住房租賃企業(yè)的背景來分類

從住房租賃企業(yè)的背景來分類，大致上可以分為：政府背景、國企背景和民企背景三類。

1.政府背景

政府獨立或與社會資本合作，自建或收購房源作為租賃房源，以提供保障性或政策性租賃住房。如上海市各區(qū)都有各自的公共租賃住房投資運營公司為解決本區(qū)青年、引進人才和外來務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難提供公租房。截至2017年上半年，上海市公租房共15萬套，其中供應(yīng)11.5萬套，出租率在87%，主要供應(yīng)主體是上海地產(chǎn)集團、上海市公積金管理中心等。

2.國企背景

包括國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投融資企業(yè)，通過自建、購買、資產(chǎn)劃撥、租賃等方式獲得房源。以北京為例，從2012年開始，陸續(xù)就有市屬大國企，如首農(nóng)集團、金隅集團、城建集團和建工集團等利用閑置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲壩、中冶等大型央企也都通過競買北京、上海、廣州、杭州等地包含自持面積的地塊參與長租公寓建設(shè)。住建部、發(fā)改委、證監(jiān)會等九部委于2017年7月18日印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號，下稱“153號文”），提出“人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)?！蔽磥?，隨著各地住房租賃實施方案落地，將出現(xiàn)一批國有住房租賃企業(yè)。日前，南京、成都、武漢、沈陽等地都通過出臺相關(guān)實施方案制定了新建國有住房租賃平臺公司的計劃以及國有住房租賃平臺公司的市場規(guī)模預(yù)期。

截至2017年11月，上海已掛牌成交15幅租賃住房用地，土地面積近30萬平方米，其中已成交的地塊多被上海張江（集團）有限公司、上海嘉定新城發(fā)展有限公司和上海地產(chǎn)集團等國企背景的企業(yè)摘得，體現(xiàn)了國企作為租賃市場壓艙石的定位，對未來租賃市場的穩(wěn)定起到重要作用和意義。

3.民企背景

民營機構(gòu)通過各種市場化的手段獲取房源開展住房租賃業(yè)務(wù)。2016年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號，下稱“39號文”）關(guān)于“發(fā)展住房租賃企業(yè)”的提法是“提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局”，而153號文則明確提出要鼓勵“民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”發(fā)展。目前市場上活躍的長租公寓企業(yè)，多為社會資本投資的企業(yè)。

（二）按住房租賃企業(yè)的基因分類

根據(jù)住房租賃企業(yè)的基因來分類，可以分為地產(chǎn)開發(fā)基因，中介服務(wù)基因，酒店運營基因以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因。

1.地產(chǎn)開發(fā)基因

隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，房企告別了過去高增長、快周轉(zhuǎn)的時代，過去房企制造業(yè)的發(fā)展模式不可持續(xù)，未來將是服務(wù)業(yè)的發(fā)展模式，特別是當前一線城市住宅土地一級市場拿地均規(guī)定了不少于15%的自持物業(yè)面積，更加考驗房企的運營服務(wù)能力，這樣才能夠不斷提升持有物業(yè)的價值。碧桂園、龍湖、旭輝、金地、招商蛇口、華潤等紛紛搶占租賃市場新藍海。地產(chǎn)開發(fā)商在房源方面優(yōu)勢明顯，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗，能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外，地產(chǎn)商擁有明顯的資金優(yōu)勢，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源，在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。

2.中介服務(wù)基因

“153號文”首次提出鼓勵經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。其實，市場上經(jīng)紀機構(gòu)早已憑借其租賃中介業(yè)務(wù)接近租賃房源和租賃客戶的先天優(yōu)勢開展長租公寓業(yè)務(wù)。自如寓（鏈家）、紅璞公寓（世聯(lián)行）、相寓（我愛我家）都依托房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)務(wù)背景發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當?shù)馗魈幍姆吭?，?guī)模擴張較快。同時與租客直接對接，精準定位不同偏好消費者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。

3.酒店運營基因

酒店運營管理類企業(yè)有著涉足租賃市場的先天優(yōu)勢，相對于酒店，長租公寓投資額更低、服務(wù)人員更少、空置率更低，吸引了傳統(tǒng)酒店集團的加入。早在多數(shù)開發(fā)企業(yè)還在以“開發(fā)+銷售”模式快速壯大之時，一些外資背景的酒店業(yè)主或酒店管理公司，已將“服務(wù)式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國。在國內(nèi)，從廣義上講，可以將服務(wù)式公寓或酒店式公寓理解為租賃市場的高端產(chǎn)品。包括雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克、逸蘭等高端租賃公寓運營商。隨著長租公寓市場的不斷發(fā)展，酒店背景的企業(yè)也逐漸切入中端乃至低端的公寓市場。城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、繽潤亞朵（亞朵酒店旗下）、逗號公寓（如家旗下）即是酒店基因租賃企業(yè)的代表。酒店運營管理基因企業(yè)的優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗上要比別的市場參與者都豐富，運營效率有先發(fā)優(yōu)勢，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團也擁有較多的存量物業(yè)可以進行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運營功能。endprint

4.互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因

目前租賃住房領(lǐng)域中，創(chuàng)業(yè)類背景的企業(yè)數(shù)量眾多?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）明確提出積極發(fā)展長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)，鼓勵參與企業(yè)開展電子商務(wù)，實現(xiàn)線上線下互動發(fā)展，促進營銷模式和服務(wù)方式創(chuàng)新。大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風大力發(fā)展以O(shè)2O為代表模式的公寓類業(yè)務(wù)。創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個細分子領(lǐng)域中實現(xiàn)超速跨越。對于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對細分市場的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團隊的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武器。當前市場上知名度較高的企業(yè)有：魔方公寓、青客公寓、YOU+公寓、蘑菇公寓、優(yōu)客逸家等。同時對于有著互聯(lián)網(wǎng)基因的企業(yè)參與租賃市場的企業(yè)也日益增多，他們從租賃住房配套互聯(lián)網(wǎng)平臺服務(wù)的角度來考慮參與，典型的如阿里巴巴、螞蟻金服聯(lián)手打造全國首個智慧住房租賃平臺等。

二、“輕重并舉”將成為住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式

住房租賃企業(yè)當前的發(fā)展模式主要是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。所謂重資產(chǎn)，即企業(yè)通過拿地自建或收購改造等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。例如上海推出的15幅租賃用地，由上海張江、上海嘉定新城和上海地產(chǎn)集團等企業(yè)拿地自建租賃住房，這種操作是典型的重資產(chǎn)運營；還有開發(fā)商對獲取住宅土地過程中規(guī)定的15%自持物業(yè)進行自建運營也屬于重資產(chǎn)，另外，對于購買閑置工業(yè)廠房或商業(yè)用房等存量物業(yè)改造為租賃住房，以及將企業(yè)自持的存量物業(yè)進行改造后出租也屬于重資產(chǎn)模式。

所謂輕資產(chǎn)，即企業(yè)并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃、委托管理、與持有方運營合作等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租（包括對物業(yè)升級改造后轉(zhuǎn)租）獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報酬的模式。輕資產(chǎn)模式前期沉淀資金相對少，可以在短時間內(nèi)快速拓展市場。具有中介機構(gòu)背景的公寓運營商憑借其長期的房產(chǎn)中介服務(wù)積累的大量業(yè)主客戶，多選擇輕資產(chǎn)運營；而酒店管理類的公寓運營商在住客管理和存量物業(yè)運營方面的經(jīng)驗也有助于實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營；創(chuàng)業(yè)類的公寓運營商由于資金端的優(yōu)勢相對不足，但卻有著互聯(lián)網(wǎng)基因，“懂客戶、重經(jīng)營”，也是輕資產(chǎn)運營模式的主力軍。

在當前資金面相對比較充裕的背景下，實力較強的輕資產(chǎn)企業(yè)一定想往重資產(chǎn)走，從而獲得資產(chǎn)的溢價收益，同時重資產(chǎn)企業(yè)若是沒有輕資產(chǎn)運營的團隊的管理，重資產(chǎn)依托資產(chǎn)溢價升值的盈利模式本身也不成立，所以未來租賃企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展模式應(yīng)該是輕重并舉。

三、看好三類住房租賃企業(yè)的未來發(fā)展

我國當前租賃市場處于方興未艾階段，未來住房租賃市場將會迅速的發(fā)展壯大，租賃市場規(guī)模將會與日俱增，企業(yè)之間合作、整合與并購也會頻頻發(fā)生。未來看好三大基因主體發(fā)展：

首先，以政府國企背景的企業(yè)在獲取土地及物業(yè)資源上具有先天優(yōu)勢，其定位作為壓艙石對整個租賃市場的基礎(chǔ)建設(shè)具有不可或缺的重要意義，政府國企基因企業(yè)在租賃住房保障領(lǐng)域?qū)⒊蔀榻^對主體。

其次，開發(fā)商基因由于過去二三十年房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗累積，在規(guī)模發(fā)展、資金融資、資源獲取、人才集聚、成本控制、租賃客戶轉(zhuǎn)化購買客戶上均具有比較優(yōu)勢，因此未來我國集中租賃住房市場化領(lǐng)域?qū)⒁缘禺a(chǎn)開發(fā)基因企業(yè)為主體。至于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)將成為開發(fā)商基因租賃企業(yè)的主要服務(wù)供應(yīng)主體或是收并購主體，其重資產(chǎn)發(fā)展及規(guī)模擴張將會受到商業(yè)模式的制約，而難以“輕重并舉”將成為這類企業(yè)提升盈利水平的障礙。

最后，中介服務(wù)基因企業(yè)由于能夠連接房東和租客，具有強大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，能夠抓住租賃市場規(guī)模最大的私人住房出租業(yè)主，我國當前80%租賃住房源于私人住房，如果能夠獲得10%的私人租賃房源，未來這一市場將是萬億市場規(guī)模。從國外經(jīng)驗看，這一類企業(yè)將會成為住房租賃市場分散式供應(yīng)的主體。

王春敏/責任編輯endprint