席代政

摘要：在國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著不可取代的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有資金需求量大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特征，也正是因?yàn)槿绱?，使房地產(chǎn)越發(fā)依賴信貸與資本市場(chǎng)。但房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題多見(jiàn)，嚴(yán)重阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步向前發(fā)展?；诖?，文章分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的對(duì)策，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；財(cái)務(wù)成本體系

當(dāng)前，房屋建筑儼然成為了推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格居高不下，政府部門出臺(tái)很多措施降低房屋成交價(jià)格，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，也一定程度上沖擊了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)面臨著很大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，因此必須要做好財(cái)務(wù)成本管理，從根本上做好合理分配資金，以便創(chuàng)造更大的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

一、概述企業(yè)財(cái)務(wù)成本內(nèi)涵

財(cái)務(wù)成本就是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，綜合管理企業(yè)成本與費(fèi)用的模式，以多種方法合理管理，主要經(jīng)濟(jì)包括前期規(guī)劃、后期預(yù)算、控制審計(jì)監(jiān)督、分析總結(jié)等，其目的是節(jié)省財(cái)務(wù)成本，從而提高企業(yè)發(fā)展能力。從活動(dòng)特點(diǎn)上而言，財(cái)務(wù)管理包括預(yù)算、計(jì)劃以及控制等等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)互相影響，形成了完善的體系，唯有對(duì)財(cái)務(wù)成本內(nèi)涵深入分析，才能更好地開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，進(jìn)而形成有效的、健全的成本管理體系，為企業(yè)擴(kuò)大與提高效益奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理的必要性

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下，城市化進(jìn)程也得以加快，這為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)規(guī)范化，這就使房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的市場(chǎng)中注重自身經(jīng)濟(jì)效益的提高，而要想達(dá)到這一點(diǎn)，就需要在企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中注重成本支出，最大程度上做好財(cái)務(wù)成本管理工作。另外，在運(yùn)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)投資多、回收時(shí)間長(zhǎng)，受到市場(chǎng)影響后，在高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展下，想要實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，勢(shì)必要倍加重視財(cái)務(wù)成本管理。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)狀

（一）對(duì)財(cái)務(wù)成本管理不重視，財(cái)務(wù)工作開(kāi)展中問(wèn)題多

長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理者并沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的重要性，對(duì)其并不重視。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作通常是以設(shè)計(jì)階段為主，但相關(guān)人員卻沒(méi)有落實(shí)成本管理與工作，還有很多人員認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理主要內(nèi)容就是建筑施工中使用的機(jī)械設(shè)備、建筑原材料，而忽視了財(cái)務(wù)成本管理其他方面的內(nèi)容。從這一點(diǎn)上可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者與財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)成本管理認(rèn)識(shí)的不足導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理成本工作難以順利開(kāi)展。

（二）缺乏有效管理建筑工程預(yù)算與結(jié)算，影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性

工程的預(yù)結(jié)算是財(cái)務(wù)成本管理中最重要的內(nèi)容。而在這方面上，房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多問(wèn)題。比如：對(duì)建筑工程更新預(yù)結(jié)算定額速度過(guò)慢，而以前的核算方法難以保證預(yù)算工作準(zhǔn)確性與真實(shí)性，傳統(tǒng)的、滯后的計(jì)算方式對(duì)建筑工程效率與速率有著很大的影響；再如：各施工單位之間缺乏及時(shí)交流，難以形成統(tǒng)一的、合理的管理，工程管理全面性不足，大幅度加強(qiáng)預(yù)算結(jié)算資金，給房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全帶來(lái)了很大的影響。

（三）制定目標(biāo)與流程缺乏合理性，導(dǎo)致成本控制制度難以落實(shí)

1. 制定目標(biāo)缺乏合理性。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本控制制定的目標(biāo)應(yīng)該以企業(yè)所有員工參與管理為主。但很多企業(yè)管理者在制定成本管理目標(biāo)并未依靠施工人員、管理者，目標(biāo)缺乏可行性、科學(xué)性。同時(shí)，在制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)中也并未進(jìn)行項(xiàng)目分級(jí)工作，即便分級(jí)也缺乏有效性，造成難以層層落實(shí)成本預(yù)算目標(biāo)工作。目標(biāo)預(yù)算計(jì)劃與行動(dòng)相背離，難以以監(jiān)測(cè)和目標(biāo)管理為手段來(lái)實(shí)現(xiàn)有效協(xié)調(diào)成本管理目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)管理，這大大影響著成本管理內(nèi)容的健全，也為工程建設(shè)任務(wù)的完成帶來(lái)了不良影響。

2. 制定流程程序缺乏科學(xué)性。從開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目進(jìn)度上來(lái)講，應(yīng)刪減工程流程，保證工程控制的合理與規(guī)范。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目中，缺乏規(guī)范性，流程程序化水平不高，這些都影響著節(jié)省成本、能源節(jié)約。很多企業(yè)以成本管理制度落實(shí)為主，但缺乏約束性，也并未構(gòu)建具體的、可行的成本互控體系，這很大程度上影響著有效落實(shí)成本管理工作。在成本控制上并未實(shí)現(xiàn)各大部門間相互監(jiān)督，成本管理體系不完善，難以將成本控制工作落實(shí)好，在控制成本統(tǒng)籌上缺乏合理，部門溝通交流有待于提高。

（四）缺乏健全的財(cái)務(wù)成本管理體系，財(cái)務(wù)管理方法過(guò)于滯后

對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)管理體系來(lái)講，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系都處于不完善階段，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與管理制度不相符，影響著順利推行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理。我們需要看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建了十分健全的財(cái)務(wù)管理制度，但在落實(shí)制度上，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題，導(dǎo)致制度形如虛設(shè)。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)中職責(zé)不明、權(quán)責(zé)不清、獎(jiǎng)懲機(jī)制不完善這些都會(huì)影響著財(cái)務(wù)管理人員工作積極性，進(jìn)而直接影響財(cái)務(wù)成本管理工作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理方法缺乏創(chuàng)新性，仍然以傳統(tǒng)方法為主，造成企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平低。

四、解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本控制，規(guī)避好發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

在建設(shè)項(xiàng)目資金中，房地產(chǎn)企業(yè)需要以資金成本與稅務(wù)成本為主來(lái)提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理人員需要結(jié)合可行性報(bào)告、現(xiàn)金流量來(lái)針對(duì)性分析各項(xiàng)資料，具體分析資金投放明細(xì)，注重分析資金投資收益。結(jié)合資金的有效控制，實(shí)現(xiàn)合理控制建筑工程整體規(guī)劃。同時(shí)，大大強(qiáng)化使用資金效率，降低使用資金的成本。結(jié)合稅務(wù)成本，在了解與研究一系列稅務(wù)法規(guī)下，加強(qiáng)各大稅務(wù)部門之間協(xié)調(diào)、交流。結(jié)合項(xiàng)目成本合理籌劃稅收，并降低稅率、規(guī)避好風(fēng)險(xiǎn)，真正達(dá)到節(jié)稅的預(yù)期目標(biāo)。

（二）完善管理成本控制，確保工程流程合理性

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合成本增加收益降低來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制管理。通過(guò)加強(qiáng)管理施工建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程與流程，加大監(jiān)控設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在強(qiáng)化效率基礎(chǔ)上減少施工成本。要以成本核算與開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)制度控制，在管理中注重創(chuàng)新，提高管理力度，以精細(xì)化管理為主，大大提高資金使用率，在強(qiáng)化項(xiàng)目成本核算合理性、精確性的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化成本控制決策的合理性，從多方面上加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中，工程成本作為一項(xiàng)特別關(guān)鍵的內(nèi)容，結(jié)合建設(shè)與配套成本來(lái)針對(duì)性管理和控制工程成本。在對(duì)分級(jí)企業(yè)成本經(jīng)濟(jì)測(cè)算下，實(shí)現(xiàn)合理化成本管理，并制定具體的成本控制體系，并保證體系的合理性。在細(xì)化控制指標(biāo)下，將其落實(shí)到具體流程中，實(shí)現(xiàn)有效指導(dǎo)工程進(jìn)度。在施工中，要總結(jié)工程流程不完善之處，有針對(duì)性地去完善，以制度管理方式，將具體責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上，一旦出現(xiàn)了問(wèn)題就找相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)明確，節(jié)省不必要的支出。

（三）加強(qiáng)完善財(cái)務(wù)成本體系，掌握好收支情況

構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系，通常需要一個(gè)強(qiáng)大的資金管理體系，其對(duì)于提高財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量發(fā)揮著舉足輕重的作用。比如：在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理資金中，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)企業(yè)中收入與支出情況全面掌握，要做到第一時(shí)間內(nèi)核對(duì)每日現(xiàn)金流量，還需要將日常財(cái)務(wù)管理工作有機(jī)結(jié)合年度財(cái)務(wù)管理工作。在科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也要融入信息及時(shí)，借助財(cái)務(wù)核算體系，構(gòu)建一個(gè)與本企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況相符的資金管理體系，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)全程預(yù)警管理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

（四）完善相應(yīng)的監(jiān)督制度，加強(qiáng)監(jiān)督預(yù)算成本

在開(kāi)發(fā)和建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)認(rèn)真對(duì)待核算對(duì)象，通過(guò)反復(fù)核對(duì)，構(gòu)建完善的監(jiān)督體系，在掌握實(shí)權(quán)下，還需要有較高的執(zhí)行能力。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中做好預(yù)算核算成本，加強(qiáng)監(jiān)督工程預(yù)算的成本，并明細(xì)工程后期的決算，這些環(huán)節(jié)都是財(cái)務(wù)成本管理中非常重要的內(nèi)容。同時(shí)，結(jié)合制定的工作目標(biāo)與制度來(lái)經(jīng)常監(jiān)管財(cái)務(wù)工作，以抽查的方式結(jié)合內(nèi)部監(jiān)督與外部監(jiān)督工作，將監(jiān)督工作真正落實(shí)到工作中，保證財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)與賬目明細(xì)的有效性、真實(shí)性。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下，大大推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，在這樣的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視財(cái)務(wù)成本管理，特別是要加大財(cái)務(wù)成本管理力度，在壯大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的基礎(chǔ)上，也要為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步向前發(fā)展提供有力的條件。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬嬛.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（03）.

（作者單位：宜昌市夷陵區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目辦公室）