張友紅

2002年，光耀地產(chǎn)發(fā)跡于廣東惠州，由廣東汕尾人郭耀名創(chuàng)立。受益于深圳投資客，光耀地產(chǎn)在惠州風(fēng)生水起，這也讓它在5年后成為了惠州城區(qū)銷售冠軍，并將總部遷入深圳。激進(jìn)式擴(kuò)張下，光耀地產(chǎn)的資金需求越來(lái)越大，而它一直謀求的通過(guò)與資本市場(chǎng)接軌以拓寬融資渠道，結(jié)果卻不盡如人意。重組的再一次失敗，郭耀名終是“成也惠州，敗也惠州”了……

商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，四季亦有更替，地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)著春夏秋冬、風(fēng)水流轉(zhuǎn)，企業(yè)們?cè)诖酥g的跌宕起落是再正常不過(guò)的事，本就是“浮沉千古事，誰(shuí)與問(wèn)東流”……

幾家歡喜幾家愁

2017年的12月底，除了每天跑步，郁亮也忙著做總結(jié)報(bào)告。過(guò)去的一年，結(jié)束了寶萬(wàn)之爭(zhēng)，王石卸位，他成為了萬(wàn)科掌舵人。他在年末萬(wàn)科的目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上引用了一句，“未來(lái)已來(lái)，只是尚未流行?！边@一年，萬(wàn)科A漲了80%，股價(jià)創(chuàng)歷史新高。

黃其森比他更兇猛，泰禾九天就達(dá)到萬(wàn)科A一年的股價(jià)漲幅數(shù)據(jù)。泰禾集團(tuán)在近9個(gè)交易日漲了82%，包括5個(gè)漲停，近3個(gè)交易日連續(xù)漲停。他接受媒體采訪時(shí)豪言：2018年，泰禾將力爭(zhēng)邁入2000億時(shí)代。

2000億，但泰禾并不是冠軍，房產(chǎn)企業(yè)去年一年的銷售冠軍是碧桂園，神秘女富豪楊惠妍帶領(lǐng)下的企業(yè)。過(guò)去一年，她的企業(yè)碧桂園賣出了5508億元的房子銷售額，同比增長(zhǎng)78.37%?；ㄆ祛A(yù)測(cè)，買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)股票里，碧桂園最值得期待。

然而，這些在許家印那兒，都還只是小意思——2017年，恒大股價(jià)漲了近500%，許家印超越王健林、馬云、馬化騰，成為雙料中國(guó)首富。這是地產(chǎn)商們集體樂(lè)開(kāi)花的一年。但這也不是所有的節(jié)奏。一個(gè)叫郭耀名的地產(chǎn)商，不得不在這一年年底接受地方法院對(duì)自己申請(qǐng)公司破產(chǎn)的處理。

2018年1月5日，《惠州日?qǐng)?bào)》發(fā)布了《關(guān)于光耀集團(tuán)有限公司重整案件競(jìng)爭(zhēng)方式指定管理人的公告》。公告顯示，廣東省惠州市中級(jí)人民法院于2017年12月11日受理光耀集團(tuán)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)重整案。該公司截至2016年6月30日，資產(chǎn)清查總額約64.03億元，負(fù)債清查總額約79.74億元。另外，該公司為關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保產(chǎn)生的負(fù)債約26.21億元，以上債務(wù)共計(jì)約105.94億元。

光耀集團(tuán)，曾經(jīng)也是一家知名的房地產(chǎn)商，成立第五年就拿下惠州地區(qū)的銷售冠軍。創(chuàng)始人郭耀名也是小有名氣的潮汕商人，四十多歲。他用十年的時(shí)間把自己的地產(chǎn)公司擠進(jìn)全國(guó)百?gòu)?qiáng)。但是，在房產(chǎn)股集體狂歡的2018年來(lái)臨之前，它卻正式宣告倒下了。

這并不是個(gè)案。

大房產(chǎn)商正在乘著這輪地產(chǎn)股東風(fēng)越來(lái)越大，小地產(chǎn)商日益萎縮。來(lái)自克而瑞、中指院等研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)板塊中2017年上漲的個(gè)股只有35只，有92只個(gè)股出現(xiàn)不同程度下跌。龍頭集中度還在大幅提升。Top10的房企集中度歷史性地達(dá)到了24%，而Top100的房企集中度已經(jīng)超過(guò)50%。有趣的是，2017年合同銷售金額500億元以上的公司提升到了38家，而500億以下的公司減少了17家。

如果單看企業(yè)數(shù)量，恐怕是死的比躍龍門(mén)的多。郭耀名的光耀地產(chǎn)只是死亡名單上的一員。

郭耀名的惠州成敗

郭耀名的轉(zhuǎn)折，苗頭出現(xiàn)在2008年。

為穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，刺激消費(fèi)，國(guó)家密集出臺(tái)了土地、建設(shè)、財(cái)稅、信貸和保障房等調(diào)控政策，大幅度降低了住房開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)及二手住房轉(zhuǎn)讓的門(mén)檻。實(shí)施了被當(dāng)時(shí)認(rèn)為史上最寬松的鼓勵(lì)政策。各地大興土木，購(gòu)房熱潮興起。房地產(chǎn)商們也都開(kāi)始做大計(jì)劃。

此時(shí)的郭耀名也想借風(fēng)做大。之前，他用了不到十年的時(shí)間把光耀地產(chǎn)從一個(gè)默默無(wú)聞的地方小房地產(chǎn)商做進(jìn)全國(guó)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)，他開(kāi)發(fā)的以“全球候鳥(niǎo)度假地”為特色的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)模式全國(guó)聞名。媒體描述的郭耀名，“與大多數(shù)成功的潮汕老板類似，郭耀名的血液里流淌著不服輸?shù)膶?shí)干勁兒、先人一步的獨(dú)到洞察力以及敢于鋪大攤子的冒險(xiǎn)因子?！?/p>

郭耀名也是個(gè)追求盡善盡美的人，曾經(jīng)他的業(yè)務(wù)涉及證券和實(shí)業(yè)，二分之一精力做地產(chǎn)。為了做好地產(chǎn)，他停了其他業(yè)務(wù)專心做一件事。他信奉，“做一件事就要投入90%的精力?！痹谒磥?lái)，2008年的政策東風(fēng)對(duì)自己是個(gè)機(jī)遇。

2011年5月，他將原名郭贊明變更為郭耀名，取意為“光耀基業(yè)，名揚(yáng)四?！?，期間更透露出將總部遷至北京的信息。同時(shí)，郭耀名還想著上市。為此，他努力了兩次。第一次是2011年，收購(gòu)了新都酒店想借殼上市，3年投了10億元。但收購(gòu)?fù)旰?，政策不支持重組。第二次是進(jìn)入礦業(yè)，想通過(guò)礦業(yè)來(lái)重組上市，花了2億元在湖南買(mǎi)了兩個(gè)礦井，之后礦業(yè)走下坡路，導(dǎo)致第二次重組失敗。

為了發(fā)展和上市，郭耀名借了很多民間借貸，高利貸利滾利，借貸規(guī)模占光耀地產(chǎn)整個(gè)融資規(guī)模的三分之一。郭后來(lái)也承認(rèn)，由于借用時(shí)間長(zhǎng)，比如借了15億元左右，利息就高達(dá)十幾億元。他后來(lái)回憶那段很拼很趕的日子，“這一輪調(diào)控提醒了我們，有的時(shí)候不能太沖，有時(shí)候還要收收線。追求一個(gè)東西想追求到底。人有時(shí)候就是有那種擰勁，你就鉆進(jìn)去了?！便@進(jìn)去了的郭耀名被斷裂的資金鏈困得死死的。他是個(gè)性情仗義的人，員工和消費(fèi)者紛紛維權(quán)，徹底斷了各路資金，他甚至出售了自己的兩處房產(chǎn)想用來(lái)給員工發(fā)工資。476萬(wàn)，最終被法院截住了。

有采訪過(guò)他的記者評(píng)價(jià)，“感覺(jué)這個(gè)人會(huì)東山再起吧，因?yàn)樗诨葜?、潮汕這個(gè)商人圈子里，還是很有號(hào)召力的?！彼€是當(dāng)?shù)厣虝?huì)會(huì)長(zhǎng)。但威信，卻沒(méi)能給他融來(lái)錢(qián)。最終，在2014年，光耀地產(chǎn)旗下多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目停滯，銀行終止了放貸，郭光耀的資金鏈徹底斷裂。

回頭看，在那一輪風(fēng)風(fēng)火火的房產(chǎn)大躍進(jìn)里，有錢(qián)的大房地產(chǎn)商乘東風(fēng)扶搖直上再上一臺(tái)階。筆者查看萬(wàn)科近十年的銷售額，2009年是634億，到2010年銷售額首次破千億，此后逐年大幅增加。而經(jīng)不住折騰的小房地產(chǎn)商則被資金困得死死的。2012年，位于杭州的金星房地產(chǎn)早早地宣布破產(chǎn)了，原因是還不上高利貸，銀行貸款下不來(lái)，資不抵債。行業(yè)政策大機(jī)會(huì)，成為小房地產(chǎn)商們的大掃蕩。

2014年，郭耀名說(shuō)，再給他3到5個(gè)億，光耀地產(chǎn)就能緩過(guò)來(lái)。三五個(gè)億，對(duì)地產(chǎn)商而言不是大錢(qián)。過(guò)去的2017年，許家印身價(jià)增加了2100多億元，中國(guó)恒大股價(jià)從4.98港元一路漲到32.5港元，2017年12月29日收?qǐng)?bào)26.95港元，足足漲了4倍多。按這個(gè)速度平均下來(lái)，許家印平均每天增加6億元。恒大的樓盤(pán)，平均一天銷售額10個(gè)億。

凜冬過(guò)后 何去何從

按照老百姓的算法，許家印也差錢(qián)。2016年恒大中報(bào)顯示，截至當(dāng)期，其借款總額為3813億，資產(chǎn)負(fù)債率一度“爆表”超過(guò)80%。每天還著7000萬(wàn)的利息。但是，許家印用這些借款早早地儲(chǔ)備了海量土地，當(dāng)年的中報(bào)，中國(guó)恒大截至當(dāng)期的土地儲(chǔ)備高達(dá)1.86億㎡，連續(xù)多年位居全國(guó)第一。1.86億㎡的優(yōu)質(zhì)土地，市場(chǎng)估值已高達(dá)5700億，土地增值額更高達(dá)3105億。青山在，有柴燒。 2017年，恒大大賺，年中曾表示2017年年末恒大資產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

2017年這一年，許家印楊惠妍們?cè)谂抨?duì)漲股價(jià)，更多郭耀名們也在排隊(duì)被清場(chǎng)。郭耀名沒(méi)借到這么多錢(qián)，沒(méi)有高負(fù)債率，沒(méi)有現(xiàn)金流，沒(méi)有巨大的土地儲(chǔ)備。最終，也成了沒(méi)錢(qián)人。2011年，郭耀名曾說(shuō)，“房地產(chǎn)的門(mén)檻不太高，有了創(chuàng)新和速度，在不調(diào)控的情況下，如果膽子大，誰(shuí)都可以做房地產(chǎn)?，F(xiàn)在形勢(shì)比較困難的情況下，膽子大還不夠，但加上小小智慧就可以。”他低估了調(diào)控，也低估了速度帶來(lái)的副作用。從2008年到今天，調(diào)控越來(lái)越密集，這是個(gè)政策和資本同等重要的行業(yè)。這一點(diǎn)，郭耀名敗過(guò)許家印不止一點(diǎn)半點(diǎn)。密集出入于政府各種會(huì)議的“老干部”許家印深諳此道。

郭耀名之后，光耀地產(chǎn)所在的惠州房地產(chǎn)公司都不同程度的陷入了危機(jī)?；葜葜?，也有和他們相同命運(yùn)的房產(chǎn)企業(yè)。去年年中，安徽最大房企，文一集團(tuán)，被爆資金鏈緊張。2018年1月5日，河南省舞鋼市人民法院發(fā)布了對(duì)河南海文置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整第一次債權(quán)人會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)公告。業(yè)內(nèi)人士早就關(guān)注到這個(gè)趨勢(shì)，稱：房企TOP3及TOP10集中度提升幅度遠(yuǎn)超去年水平，行業(yè)集中度提升速度遠(yuǎn)超預(yù)期，在偏緊的政策基調(diào)及高企的地價(jià)背景下，龍頭集中度仍將繼續(xù)提升，2018年樓市或迎成交小年，房企“分化與轉(zhuǎn)型”的趨勢(shì)仍將持續(xù)。