何勇

青島海旭房地產開發(fā)有限公司 山東 青島 266000

1 房地產項目建設成本風險管理的定義

房地產開發(fā)項目的建設成本是按照費用要素的構成定義的，主要是指建筑施工成本，涵蓋施工過程中消耗的各種材料和人力資源所創(chuàng)造價值的貨幣形式，這就代表某建設項目所產生的所有費用的總和，它包括設備費、人工費、材料費、措施費、其他稅費等。所謂的房地產開發(fā)項目建設成本風險管理涵蓋整個項目的建設期，即與建設項目相關的所有設備費、人工費、材料費等風險，針對這每一種風險，應當制定合適的識別與評價措施，并給出具體的防控措施，降低各種風險發(fā)生的概率[1]。

2 房地產項目建設成本風險識別

風險識別的方法主要有財務狀況分析法、保險調查法、分解分析法、德爾菲法和缺陷樹法等。分析項目成本風險需要收集項目相關的各種數據，利用大數據的方法對這些數據進行處理，利用處理后的數據進行預測。在風險識別過程中要結合多種方法進行識別，多種方法對比、結合分析能夠得出詳細的風險事件清單。收集資料主要考慮四個方面：第一，項目建設地塊方面的數據，包括地塊周圍的地形條件和周圍已有建筑或者生產區(qū)。第二，類似工程的歷史數據，包括環(huán)境類似和結構類似兩方面。第三，工程自身的數據，涵蓋工程的自身結構、大小，設計圖紙，政府批準的施工文件，施工所需的材料，以及材料的標準和質量。施工的技術難度也是一個很重要的點，確保施工單位的技術能力，可以勝任該項目的實施，并達到要求的質量，盡量避免技術風險的產生，因為技術風險往往是致命的因素，決定項目的成敗。另外設計文件的變化可能會帶來風險，所以應當持續(xù)關注設計文件的變更情況。第四，合作部門的風險數據，這些信息需要開發(fā)商收集，可以通過相關咨詢公司了解情況，獲取這些公司的歷史數據，通過分析歷史數據得出它們的風險級別，針對分析的結果制定預防措施，預防風險的發(fā)生[2]。

3 房地產項目建設成本風險因素分析

（1）利率風險。利率風險是指利率的變化對房地產建設期成本帶來的影響。房地產是投資額大、投資周期長的產業(yè)，這就注定其對外部資本尤其是銀行貸款的程度相當大。這樣的不良后果極易使企業(yè)負債規(guī)模過大，當利率上升時，會使企業(yè)支付的利息隨之提高，資金的成本增加，從而導致房地產價格的上漲，進而可能會影響到將來的房產銷售。

（2）勞動力價格上漲風險。建筑行業(yè)是勞動密集型產業(yè)，而且勞動力成本占整個房地產項目建設成本的20%～30%，而我國近幾年勞動力的價格一直都在上漲，這對房地產項目成本控制帶來了一定的難度。

（3）建材價格變動風險。在整個施工項目成本中建設材料占約70%，且其建設周期長，建材價格又是經常變動的，人們不可能在材料價格較低或價格回落時一次購入所需要的全部材料，因此材料價格的上漲必然帶來建筑成本的上升，從而迫使投資者增加資金的投入。

（4）設計變更風險。其一是由于消費者需求和偏好的變化使設計方案“過時”而引起的設計變更;其二是由于在實際工作中，設計方案設計不合理及與施工相脫節(jié)等原因引起的設計變更。在大多數情況下，設計變更往往帶來投資的增加。設計變更越多，成本增加會越大，因而給投資者造成的損失也越大。

（5）管理風險。在房地產項目建設管理中由于管理人員工作失誤或疏忽或缺乏管理經驗等原因，而引起的人、財、物的損失。如安全措施不健全，造成人員傷亡;物資設備管理不嚴，造成企業(yè)財產浪費、損壞等。

（6）自然風險。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產建設造成的影響。主要包括：火災、暴雨、地震、臺風等風險。這些風險出現的機會很少，但是一旦出現，造成的災害是相當嚴重的。

4 風險評價

制定工程目標時，要依靠工程數據庫，工程數據庫可以幫助決策者制定完善、合理的目標。工程數據庫中包含了各種歷史數據，是每一個具體的工程實例，從這些歷史數據中可以得到某些風險的轉換方法，避免風險的發(fā)生。工程數據庫中的風險不是單個風險，而是整個項目開發(fā)的綜合風險，我們需要對其進行分解，分析這些風險帶來的損失，便于進行借鑒。但是由于每個項目都有各自的特點，項目中潛藏的風險也是各不相同，帶來的結果也是多種多樣，因此，我們從工程數據中挖掘他們分析風險的手段、方法和預防措施，借助這些去分析對應項目的風險，需要結合實地情況進行分析，具體分析每一項目，只有這樣才能得出準確的工程目標。對風險進行評價后，才能制定特定的對策，才能對風險進行有效的控制，不同的對策適用于不同的對象，風險對策需要考慮代價和效果這兩方面內容，付出的代價體現在實施對策的過程中會付出各種費用，無形之中增加了項目的成本，降低利潤，導致項目實際情況與預定目標產生偏差；效果體現在降低項目實施過程中風險發(fā)生的概率，減少風險帶來的直接損失，減少額外的損失帶來的成本增加，有效地控制了成本的增加。因此在選擇風險對策時，首先，分析風險評價的結果，根據評價的結果做出權衡。其次，分析風險自身的特點和實際情況。最后，分析風險帶來的后果和治理風險所需的成本，制定出適合的風險對策。

5 結束語

房地產商要想在競爭激烈的房地產市場中占有自己的一席之地，就必須提高自己的成本管理水平和專業(yè)技術水平，從而建立良好的市場信譽，盡可能降低自身項目成本前提下，獲得較高的利潤。在房地產企業(yè)不斷提高自身水平的同時，也應當更重視對于房地產成本管理風險的研究和管理，從而降低成本管控風險，提高房地產企業(yè)自身競爭力。

參考文獻

[1] 孫悅.建筑工程施工項目成本風險管理研究[J].門窗,2017,(10):74.

[2] 文佩麗.成本風險控制在成雅項目中的應用[J].四川水力發(fā)電,2017,36(S2):61-63.