文/黃成文 浙江杭州 310000

隨著社會(huì)的迅速發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大。與此同同時(shí)，我國(guó)有效的土地資源數(shù)量在不斷減少，加上人工成本和土地成本的不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本也呈現(xiàn)出不斷攀升的趨勢(shì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益不斷下滑。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要根據(jù)實(shí)際情況加強(qiáng)成本控制，在此基礎(chǔ)上提升經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。筆者結(jié)合自己的理解以及自身的工作經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制闡述一下自己的看法。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的組成部分

1.1 產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本主要由產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用和產(chǎn)品開發(fā)成本兩個(gè)部分組成。其中，產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了管理和組織企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要指為了轉(zhuǎn)讓、出租和銷售開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各種費(fèi)用以及委托代理銷售或者專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)而產(chǎn)生的各種費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指在籌集資金過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，通常包括借款利息以及其他的財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為了管理和組織開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用的總和就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中的一個(gè)重要組成部分。

1.2 產(chǎn)品開發(fā)成本

除了產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用，產(chǎn)品開發(fā)成本也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中一個(gè)不可或缺的組成部分。按照用途劃分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本可以分為以下四個(gè)部分：①代建工程開發(fā)成本。代建工程開發(fā)成本主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況接受相關(guān)委托單位的委托，代其開發(fā)出房屋和土地以外其他工程比如市政工程所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。②配套設(shè)施開發(fā)成本。配套設(shè)置開發(fā)成本主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中對(duì)于有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓并且不能直接納入到開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。③房屋開發(fā)成本。主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)代建房、周轉(zhuǎn)房、出租房、商品房所發(fā)生的各種費(fèi)用支出。④土地開發(fā)成本。主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行開發(fā)所產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)程度、開發(fā)層次的不同，所以就各個(gè)單獨(dú)的土地項(xiàng)目而言，開發(fā)支出的內(nèi)容也是各不相同，通常包括土地批租費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及土地征用費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效策略

2.1 提高開發(fā)規(guī)模，注重規(guī)模效益

從目前的實(shí)際情況來(lái)看，提高開發(fā)規(guī)模是降低開發(fā)成本的一種有效方式，對(duì)于成本控制而言，規(guī)模經(jīng)濟(jì)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的一個(gè)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要清楚認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況充分考慮到規(guī)模效益。在設(shè)備的選購(gòu)和材料的選購(gòu)上，盡可能多使用大宗購(gòu)買的方式，防止因?yàn)槎啻芜x購(gòu)導(dǎo)致固定成本增加，比如運(yùn)輸費(fèi)用等，在此基礎(chǔ)上降低選購(gòu)成本，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。除此之外，企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門和工作人員之間應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)信息的有效共享，從而控制和降低開發(fā)成本，盡可能避免各自為政、重復(fù)浪費(fèi)的局面出現(xiàn)。

2.2 發(fā)展品牌戰(zhàn)略，提升經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展離不開品牌和信譽(yù)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，品牌戰(zhàn)略是一個(gè)必須要重視的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)此加以重視，在對(duì)產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，要將品牌利潤(rùn)有效貫穿到企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展活動(dòng)中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有一定的特殊性，產(chǎn)品的性價(jià)比和質(zhì)量需要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，而如今消費(fèi)者的消費(fèi)行為也來(lái)越趨向于理性化，而理性的消費(fèi)者由于短期內(nèi)看不到產(chǎn)品的性價(jià)比和質(zhì)量所以不會(huì)輕易去購(gòu)買產(chǎn)品，通常會(huì)經(jīng)過(guò)一段很長(zhǎng)時(shí)間并且全面詳細(xì)的考核后才會(huì)做出相應(yīng)的決策。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中要不斷提升產(chǎn)品的性價(jià)比和質(zhì)量。但是房地產(chǎn)的性價(jià)比和質(zhì)量短時(shí)間內(nèi)看不出來(lái)，要想縮短消費(fèi)者的考察時(shí)間，增強(qiáng)消費(fèi)者的信任度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要樹立自己的品牌和信譽(yù)，讓品牌成為消費(fèi)者在選購(gòu)產(chǎn)品時(shí)重要的考量。就筆者工作經(jīng)驗(yàn)而言，很多消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般了解的都不多，所以在購(gòu)買產(chǎn)品的時(shí)候一般會(huì)充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的品牌。如果企業(yè)能夠發(fā)展自己的品牌，不僅可以提高消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，還能降低在廣告方面投入的費(fèi)用，長(zhǎng)此以往，企業(yè)將會(huì)“名利雙收”，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制資金成本

從目前實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過(guò)了百分之七十，這種狀況是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要投入大量的資金，而且通常是多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一起滾動(dòng)開發(fā)，所以大多數(shù)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中需要借助外部的借款，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生較高的資產(chǎn)負(fù)債率。隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)當(dāng)前正處在重要的轉(zhuǎn)型時(shí)期，外部的融資難度也在不斷加大。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況注重開源節(jié)流，不斷提高自有資金比例和留存收益，以此對(duì)外部借款資金成本高的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的抵御。就筆者工作經(jīng)驗(yàn)而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住時(shí)代的發(fā)展潮流，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)解決自己融資難的問(wèn)題，同時(shí)還要對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷的優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上對(duì)資金成本進(jìn)行有效的控制。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)開發(fā)過(guò)程中可以采取與施工單位簽訂以房抵頂部分工程欠款的方式進(jìn)行融資，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)資金成本的有效控制。

2.4 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，需要從加強(qiáng)資金日常管理、合理籌集資金和實(shí)施資金預(yù)算等多個(gè)方面著手。信息化管理和資金預(yù)算方法，相關(guān)資金收支都算到預(yù)算管理中，有機(jī)結(jié)合日現(xiàn)金流量表、月度資金計(jì)劃、月度資金預(yù)測(cè)、閱讀資金預(yù)算等等。在網(wǎng)上電子銀行系統(tǒng)和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)前提下，構(gòu)建有效的網(wǎng)絡(luò)資金控制平臺(tái)。在改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系方面，首先需要合理授權(quán)審批人，進(jìn)而有效處理成本費(fèi)用支付和合同評(píng)審。其次，需要結(jié)合全面預(yù)算和會(huì)計(jì)核算，根據(jù)預(yù)算主體構(gòu)建成本管理核算體系，支持企業(yè)管理層的決策經(jīng)營(yíng)行為。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展、調(diào)整資源、轉(zhuǎn)換機(jī)制、適應(yīng)市場(chǎng)的需要，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改善企業(yè)管理、建立內(nèi)部控制制度的重要基礎(chǔ)工作內(nèi)容之一。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視成本控制，以此提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)獲得全面可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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