文/李玲　衡水市房地產(chǎn)市場管理處　河北衡水　053000

在城市現(xiàn)代化建設(shè)及發(fā)展的過程中，其城市更新的目的主要是對城市中一些陳舊的元素及建設(shè)進行淘汰及替換，而這使得房地產(chǎn)市場需要面對新的城市環(huán)境，為其發(fā)展帶來了機遇及挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中其規(guī)模也在不斷的擴大，而這也使得城市更新速度加快。為此本文從多角度分析了城市更新與房地產(chǎn)市場之間的聯(lián)系，立足于此對二者之間的互動效應(yīng)進行深入探究。

1、城市更新及房地產(chǎn)市場的特點

1.1　城市更新的特點

城市更新簡單來說就是對城市中以往的建筑形式進行改建的過程，以此來打造更加宜居的城市環(huán)境。在城市更新中其會對改造區(qū)域的建筑、道路等進行重新布局及調(diào)整，以此來達到現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求。在城市更新中其主要受經(jīng)濟及社會的發(fā)展水平所影響，在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的地區(qū)，其城市更新速度也呈現(xiàn)著明顯的變化特點，相應(yīng)的城市在建筑及環(huán)境上也會得到更好的優(yōu)化，使城市可以體現(xiàn)出現(xiàn)代化城市的特點。

1.2　房地產(chǎn)市場的特點

房地產(chǎn)市場主要是對與房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)品進行交易的場所，其在實際中屬于現(xiàn)代城市經(jīng)濟運行中重要的組成部分，在房地產(chǎn)市場中其所涉及的交易內(nèi)容較多，如土地使用、房產(chǎn)流通、資金市場、勞務(wù)雇傭及技術(shù)交易等內(nèi)容，這些要素組成了完整的房地產(chǎn)市場，而需要注意的是這些房地產(chǎn)市場組成要素在實際中會受到城市環(huán)境變化的影響而出現(xiàn)波動，尤其是在人們對建筑及環(huán)境要求不斷增多的情況下，必定會促使城市更新加快，而這也會為房地產(chǎn)市場帶來一定的影響作用。

2、城市更新與房地產(chǎn)市場互動效應(yīng)分析

2.1　城市更新對房地產(chǎn)市場所起到的作用分析

第一，使得城市中土地資源得到更好的開發(fā)及利用，城市更新的主要背景是其實際的功能已經(jīng)逐漸無法適應(yīng)現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求，為此必須要采用合理的規(guī)劃方式來對區(qū)域進行科學的規(guī)劃，保證在城市改建中可以對以往的城市進行有效的完善。而在城市更新中其為了滿足城市發(fā)展不斷增多的要求必定會對一些較為落后的區(qū)域及規(guī)劃布局不合理的區(qū)域進行重新開發(fā)，此種翻新及整改的方式可以將以往沒有得到充分利用的土地資源所具備的價值更好的挖掘出來。而此種對土地資源的重新開發(fā)及利用必定會提升房地產(chǎn)市場中土地的價值，并且在城市更新后區(qū)域內(nèi)各項生活及功能條件也必定會向著更加完善的方向發(fā)展，使得土地資源的價值可以在房地產(chǎn)市場中進一步的提升。

第二，使房地產(chǎn)市場的需求量不斷的提升，在城市更新中其主要的目的是對城市環(huán)境及城市功能進行改善，以此來保證其可以適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展的要求，在城市更新后如道路、綠化、交通的進一步改善可以營造更好的城市生活環(huán)境，而這不僅會推動城市本地人在實際中對房地產(chǎn)的需求量增加，還會吸引更多的外來人口，而這些外來人口的停駐也對房地產(chǎn)市場有較高的需求度，促使房地產(chǎn)市場的交易更加活躍，帶動城市房地產(chǎn)市場的內(nèi)需。

2.2　房地產(chǎn)市場對城市更新所起到的作用分析

第一，對舊城區(qū)的開發(fā)推動了城市更新的發(fā)展速度，以城市更新的內(nèi)容來看，采用對舊城區(qū)進行開發(fā)的方式是一種提升其更新效率的有效手段，許多城市經(jīng)濟在發(fā)展的過程中離不開房地產(chǎn)的開發(fā)及運行，而房地產(chǎn)的開發(fā)必定要依托房地產(chǎn)市場的運行，可以說在現(xiàn)代城市發(fā)展的過程中其更新離不開房地產(chǎn)市場的作用，房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)也在一定程度上決定了城市更新的質(zhì)量。針對舊城區(qū)，它占據(jù)指著較大的城市用地，而舊城區(qū)的再開發(fā)可以對其用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)以及功能分區(qū)等進行重新調(diào)整，可以形成城市建成區(qū)的空間重構(gòu)和空間擴產(chǎn)，達到城市更新的目的。

第二，增加了城市的融資渠道，城市更新作為一種活動，這種活動的開展需要資金來提供保障，只有保障城市更新所需的資金充足，城市更新工作才能順利開展。而房地產(chǎn)行業(yè)在城市經(jīng)濟中發(fā)揮著重大作用，房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴大，使得城市房地產(chǎn)稅收收入不斷增加，房產(chǎn)稅收等收入的增加擴大了城市更新的融資方式，為城市更新項目的順利開展提供了重要保障。

3、提升城市更新與房地產(chǎn)市場互動效應(yīng)的措施

3.1　加強對城市的規(guī)劃及管理

對于現(xiàn)代化城市的發(fā)展來說，必須要有完善及健全的規(guī)劃管理來對城市運行中所涉及的內(nèi)容進行全面的調(diào)控，采用科學的管理方式可以對城市更新及房地產(chǎn)市場進行有效的控制，并且在完善的城市規(guī)劃背景下可以為二者的發(fā)展創(chuàng)造良好的空間條件，進而推動城市更新與房地產(chǎn)市場進行良性互動，降低二者存在的負面互動效應(yīng)的影響。首先，在城市規(guī)劃中需要對城市的空間布局進行重新確定，保證其布局的科學性；其次，規(guī)劃要確保開發(fā)區(qū)，土地的充分利用，既要節(jié)約土地，又要能保證房地產(chǎn)開發(fā)對土地的要求，從而實現(xiàn)城市的良性發(fā)展。

3.2　加大政策扶持

城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)作為城市發(fā)展兩項重要活動，要想保證兩項活動順利、高效開展，政府部門就必須加大政策扶植，要從政策上給予支持，為其提供依據(jù)和保障。政府應(yīng)當結(jié)合當前城市發(fā)展現(xiàn)場加快完善成與城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)章制度，從政策上給予優(yōu)惠，以制度來約束相關(guān)行為的開展，從而更好地實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展，共同促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。

結(jié)論：

通過以上分析可以對城市更新與房地產(chǎn)市場在城市現(xiàn)代化發(fā)展過程中所起到的作用有一定的了解，同時在實際中二者之間的互動效應(yīng)也有效的推動了城市的發(fā)展進程，為此在實際中必須要對二者之間進行有效協(xié)調(diào)，以此來推動二者形成良性互動的關(guān)系。

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