文/王福興 重慶市渝北不動產登記中心 重慶 401120

自進入21世紀以來，不動產登記由分散登記向統(tǒng)一登記轉變初步實現制度創(chuàng)新，對于健全自然資源資產管理推進生態(tài)文明建設作用深遠，而信息平臺不止是不動產登記“四統(tǒng)一”的主要組成部分，更是實施不動產統(tǒng)一登記的技術支持。從健全社會征信體系、保證交易安全性及減輕群眾負擔等實際需求角度來看，信息管理平臺以保證不動產登記信息完整性、及時性及準確性為前提條件向城市居民提供便捷依法的信息共享查詢服務[1]。由此可見，構建統(tǒng)一的不動產登記數據庫實現前端登記業(yè)務關聯(lián)掛接更新數據。同時，不動產登記數據庫以各級別各部門龐大的海域、草原、林地、房屋及土地登記資料為基礎。本文針對統(tǒng)一不動產登記數據庫建設思路的研究具有重要意義。

1、不動產登記信息化現狀

從土地登記角度來看，我國現已實行統(tǒng)一宗地編碼且開發(fā)統(tǒng)一宗地代碼電子文件管理系統(tǒng)及土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，側重于試點部署及試運行初步形成土地登記信息動態(tài)匯集及實時更新的技術制度[2]。歷經第2次全國土地調查、農村集體土地確權頒證及城鎮(zhèn)地籍調查工作以來，已同步推進登記信息系統(tǒng)及數據庫建設工作，促使信息化融入登記業(yè)務中，約超過70%市級及65%縣級已建立土地登記相關數據庫，約超過70%市級及50%縣級已建立地籍管理信息管理系統(tǒng)。此外，一些地級市實行統(tǒng)一開發(fā)部署形式推進全市統(tǒng)一地籍數據庫及信息系統(tǒng)建設進程。

從房產登記角度來看，約超過70%市級及50%縣級已初步建立住房登記信息系統(tǒng)及數據庫，并且住建部組織進行重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網。從林地登記角度來看，部分省統(tǒng)一開發(fā)部署登記軟件或由市縣級林業(yè)部門自行購買及開發(fā)登記軟件，甚至部分省存在信息化尚未建立的可能性，約超過50%市級及40%縣級已初步建立林權登記數據庫，約超過40%及40%縣級已初步建立林權登記信息系統(tǒng)[3]。同時，從草原登記角度來看，草原登記9個省區(qū)中6個省區(qū)開發(fā)部署草原登記信息系統(tǒng)，約超過20%市級及20%縣級已建立草原登記數據庫，約超過10%市級及10%縣級已建立草原登記信息系統(tǒng)。

2、建設統(tǒng)一不動產登記數據庫

2.1 數據來源

一般說來，不動產登記數據來源于日常登記業(yè)務、存量不動產登記數據、權籍調查結果數據及不動產審批、交易成果數據。其中，日常登記業(yè)務指不動產登記業(yè)務過程中所產生的登記過程信息及登記結果信息，均納入不動產登記數據庫視為其數據更新的源頭；存量不動產登記數據指以往分散登記制度下所沉淀出大量的海域、草原、林地、房屋及土地等相關數據，以統(tǒng)一數據庫標準為參照進行整合構建相應的關聯(lián)體系。

由于不動產登記是在“事權不做調整，統(tǒng)一登記”的前提下實施的，那么審批和登記應有統(tǒng)一的客體、主體和行為，這就決定了統(tǒng)一的不動產登記數據庫建設應涵蓋涉及的有權機構。例如：幢落地及房落宗等；權籍調查結果數據指不動產界址測量及權屬調查結果，是不動產登記的依據；不動產審批、交易成果數據指海洋、林業(yè)、農業(yè)及住建等部門所批準不動產設立文件及市場交易合同信息等。

2.2 具體措施

除登記業(yè)務自身屬于數據更新過程或數據生產過程外，不動產登記業(yè)務無法脫離準確完整的不動產登記歷史數據支持，便于業(yè)務登記過程中落地不動產單元明確相關聯(lián)系理清不動產“前世今生”視為后續(xù)審核的依據[4]。由此可見，不動產登記數據庫以行政區(qū)域、地籍區(qū)域及地籍子區(qū)域相關影像數據資料為背景以不動產單元編碼為紐帶關聯(lián)與不動產單元業(yè)務登記過程、權利限制信息、權利人信息及自然屬性等內容，為提供信息應用服務提供支持。不動產數據庫遵循“分步走”原則先整合存量不動產登記數據建立數據庫，切實解決水平層次不齊、發(fā)展程度不同及各級信息化基礎差異大等問題。

因此在實際建設的過程中，相關技術人員遵循實事求是的工作原則積極轉變傳統(tǒng)工作理念，納入海域、草原、林地、房屋及土地等指標全面清理相關數據，標準化整合已有行業(yè)標準及時補充重要缺失信息，實行空間參考一致性處理整理后空間數據，待完成圖層合并、數據剔除及信息補錄環(huán)節(jié)后形成符合《不動產登記數據庫標準》要求的空間數據及相關屬性數據，以空間數據及相關屬性數據為基礎進行統(tǒng)一編碼構筑物、建筑物、宗地、地籍子區(qū)及地籍區(qū)域等空間數據，對于形成相應的不動產信息登記簿具有顯著價值作用。此外，納入登記業(yè)務、權利人、權利數據、自然幢數據、宗地數據及基礎地理數據等指標編碼入庫。

此外，要充分考慮各事權單位對登記單元的新增、變更、滅失等數據變化的更新，以及審批信息的接入。這樣，不動產登記數據為事權單位的審批提供依據，同時，事權單位的審批又是不動產登記的依據。

總而言之，從現階段我國不動產登記數據庫建設水平來看，短時間內無法完成整合步驟。如何統(tǒng)一籌劃，又要職責分明，實現事權和登記統(tǒng)一協(xié)調，既做到準確登記，又要保證便民高效，這是建設統(tǒng)一的不動產登記數據庫的一個挑戰(zhàn)。

結語：

通過本文探究，認識到不動產登記業(yè)務以存量不動產登記數據為基礎，而長期以來受分散制度的影響，各行各業(yè)難以實行統(tǒng)一兼容的技術標準，再者行業(yè)統(tǒng)籌力度及信息化建設模式間存在顯著差異性，積累數十年歷史資料中語義代碼、標準及介質也不盡相同。因此，相關技術人員積極轉變傳統(tǒng)工作理念，貫徹“分步走”理念及因地制宜理念設置過渡期間進行數據整合提供登記業(yè)務，充分發(fā)揮歷史資料的數據支持作用壓縮過渡期，構建出以宗地為基礎與日常登記業(yè)務呈緊密聯(lián)系可追溯歷史登記信息的統(tǒng)一不動產登記數據庫，為推動相關技術發(fā)展奠定夯實基礎。

參考文獻：

[1]李一波,徐德軍,顏煜.不動產登記數據庫設計思路探討[J].科技資訊,2017(15)：10-11.

[2]莫有銘.不動產登記數據庫模型設計研究[J].科技資訊 ,2017(09)：79-81.

[3]湯以勝,黃興,胡旭嫣.基于不動產登記架構下的土地承包經營權確權登記數據庫規(guī)范設計[J].吉林農業(yè),2016(19)：122-123.

[4]況海濤,趙岱虹.統(tǒng)一的不動產登記數據庫建設思路研究[J].國土資源信息化 ,2016(02)：29-31.