文/王錦利 天津市地籍管理中心 天津 300000

作為我國(guó)農(nóng)村土地的重要構(gòu)成之一，宅基地是農(nóng)民生存的根本保障，也是我國(guó)賦予農(nóng)民的一項(xiàng)基本社會(huì)福利保障?，F(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理呈現(xiàn)出空心化的特點(diǎn)，因而合理利用土地和節(jié)約土地成為當(dāng)前土地管理的核心，所以針對(duì)節(jié)約型農(nóng)村宅基地的管理，我們必須加快實(shí)現(xiàn)宅基地管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。

1、節(jié)約型農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀分析

由于當(dāng)前農(nóng)村人口數(shù)量的逐步增多，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村宅基地面積需求呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是宅基地的實(shí)際需求與供給之間存在極大的矛盾，出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。此外，農(nóng)村宅基地在使用過(guò)程還存在較多的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1.1 農(nóng)村宅基地的使用權(quán)分配缺乏合理性

現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村宅基地的審批權(quán)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及村干部手中，因而經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以權(quán)謀私的現(xiàn)象，而且還有部分農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)非常嚴(yán)重的越權(quán)劃撥現(xiàn)象。我國(guó)《土地管理法》第六十二條明確規(guī)定了宅基地的批準(zhǔn)程序、使用標(biāo)準(zhǔn)和原則，特別是宅基地的批準(zhǔn)，需要由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，最終由縣級(jí)人民政府的批準(zhǔn)同意。在這種制度下，宅基地的劃撥審批完全由政府決定，從而實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地資源管理與保護(hù)的有效監(jiān)督。但是在實(shí)際審批宅基地過(guò)程中，村干部掌管土地審批的大權(quán)，導(dǎo)致實(shí)際審批中出現(xiàn)非常嚴(yán)重的以權(quán)謀私和越權(quán)劃撥的情況。另外，還存在一種非常普遍的現(xiàn)象，大部分的鄉(xiāng)政府管理人員和村干部利用自己的職權(quán)，占領(lǐng)較多的土地搞建筑，這種行為對(duì)我國(guó)宅基地的管理秩序造成極大的影響，而且使其他農(nóng)民的權(quán)利受到侵害。

1.2 農(nóng)村宅基地的使用和流轉(zhuǎn)秩序比較混亂

由于大部分地區(qū)的村干部掌握宅基地的審批和劃撥大權(quán)，濫用職權(quán)、私自審批土地的情況非常嚴(yán)重，這種現(xiàn)象在偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)更為顯著。現(xiàn)階段，我國(guó)宅基地的審核和宅基地的使用監(jiān)督都是由基層國(guó)土參與管理，但是出于各種因素的制約，農(nóng)村宅基地審批與劃撥的權(quán)利還是在村干部手中。比如：在2016年的一次為了推動(dòng)天津市“宅基地改革試點(diǎn)工作”和“集體土地使用權(quán)及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作”的調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)某個(gè)區(qū)的個(gè)別村中，村民持有90年代中期頒發(fā)的土地證，發(fā)證面積多數(shù)超過(guò)400平方米（天津市的宅基標(biāo)準(zhǔn)是最大200平方米），更有個(gè)別的土地證面積高達(dá)1000平方米，而更為重要的是，這些土地證據(jù)說(shuō)根本無(wú)法查詢到相關(guān)的登記檔案。

農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)和使用環(huán)節(jié)存在極大的問(wèn)題，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的秩序非?；靵y?，F(xiàn)階段，由于我國(guó)城市化建設(shè)的進(jìn)程的逐步推進(jìn)，一方面，大部分的農(nóng)村人口選擇外出務(wù)工或者是在市區(qū)購(gòu)房，而其在農(nóng)村的宅基地基本上都通過(guò)買(mǎi)賣(mài)和出租的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)和使用，但是宅基地并沒(méi)有進(jìn)行變更登記，與我國(guó)《土地管理法》中“以證管地”的要求相違背。另一方面，國(guó)家和某些省市撥付大筆經(jīng)費(fèi)用于農(nóng)村集體土地的調(diào)查和登記工作，但是卻又由于下面各級(jí)政府的種種顧慮，使得這類(lèi)工作收效甚微。

此外，我國(guó)農(nóng)村還存在一戶多宅和私自占地建房的情況，一部分農(nóng)村人口滿足再次申請(qǐng)宅基地的條件時(shí)，政府對(duì)其劃撥的土地遠(yuǎn)多于其實(shí)際需求，因而就會(huì)占用大量的土地建房，但是原先的房子并沒(méi)有按照規(guī)定拆除，而且也不遵守舊宅基地的回收規(guī)定。這也是我國(guó)出現(xiàn)空心村現(xiàn)象的重要影響因素。

2、節(jié)約型農(nóng)村宅基地管理的具體措施

2.1 加快建設(shè)和完善我國(guó)宅基地使用體制

提升宅基地流轉(zhuǎn)和使用的規(guī)范化程度，政府必須制定有關(guān)宅基地一戶一宅的管理?xiàng)l例，需要注意管理?xiàng)l例的可實(shí)踐性，為宅基地的流轉(zhuǎn)和使用提供更加實(shí)用的政策保障。受到各方面影響因素的制約，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度改革和建設(shè)還非常滯后，有關(guān)宅基地的產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題、流轉(zhuǎn)問(wèn)題和收益的分配問(wèn)題都沒(méi)有得到非常妥善的解決，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村宅基地管理問(wèn)題非常顯著。所以我們首先需要提升對(duì)農(nóng)村宅基地改革的認(rèn)知和重視，從節(jié)約土地和利用土地的角度，加快促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用體制的建設(shè)與完善，逐步提升農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化程度，提升農(nóng)村居民對(duì)宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的認(rèn)知，了解宅基地中所存在的隱形市場(chǎng)。細(xì)化宅基地管理的相關(guān)實(shí)施準(zhǔn)則，制定完善健全的法律法規(guī)，從而實(shí)現(xiàn)宅基地改造的科學(xué)合理化[1]。針對(duì)農(nóng)村古舊建筑物，與普通的農(nóng)村宅基地存在差異，我們應(yīng)該采取區(qū)別對(duì)待的態(tài)度。例如：祠堂，首先需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)有效的評(píng)估，判斷其所具有的實(shí)際價(jià)值，是否有必要投入一定的資金進(jìn)行修復(fù)，如果沒(méi)有任何價(jià)值的祠堂，就需要按照相關(guān)規(guī)定予以拆除。

2.2 完善社會(huì)的基礎(chǔ)保障體系，重視農(nóng)村弱勢(shì)群體的安置工作

相對(duì)于城市中的弱勢(shì)群體，農(nóng)村的弱勢(shì)群體更為龐大，大部分的農(nóng)村弱勢(shì)群體需要依賴種地維持基本的生活。雖然我國(guó)改革開(kāi)放政策已經(jīng)實(shí)施很長(zhǎng)一段時(shí)間，但是農(nóng)村社會(huì)保障體系的建設(shè)并不完善。在處理農(nóng)村居民的用地改造問(wèn)題時(shí)，首要任務(wù)是弱勢(shì)群體的安置工作。在進(jìn)行農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過(guò)程中，投資規(guī)模和所獲得經(jīng)濟(jì)效益完全不成比例，政府對(duì)該方面的支持力度較小。我國(guó)針對(duì)農(nóng)村提出的三農(nóng)政策，雖然能夠在一定程度上改善農(nóng)村人口的生活狀態(tài)，但是農(nóng)村用地的集約利用仍然非常困難。因此，多方社會(huì)資源和公益組織結(jié)構(gòu)的支持是必不可少的，這樣才能為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善籌集更多的資金，重視養(yǎng)老的基礎(chǔ)設(shè)施的配備，加快對(duì)社會(huì)保障體系的建設(shè)與完善，從而推動(dòng)我國(guó)順利建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村。

結(jié)語(yǔ)：

由于缺乏完善的法律保障和政策支持，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地私下交易現(xiàn)象非常嚴(yán)重，而且存在非常龐大的隱形交易市場(chǎng)。農(nóng)村人口缺乏建房規(guī)劃的認(rèn)知，導(dǎo)致宅基地利用集約化水平較低，宅基地的使用效率難以達(dá)到預(yù)期。加快對(duì)農(nóng)村宅基地體制的建設(shè)與完善，嚴(yán)格落實(shí)宅基地的登記體制。

參考文獻(xiàn)：

[1]左利.農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀存在的問(wèn)題及解決策略[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2017(36)：5-6.