文/余敏 鄂州市不動產(chǎn)登記中心 湖北鄂州 436000

國有建設(shè)用地使用權(quán)限的出讓，促進了國計民生的發(fā)展也規(guī)范了我國國有土地的使用情況。隨著時間的推移，部分土地到達了使用年限，后期使用大筆的資金繳納“延期”費用的報道不絕于耳。關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)到期處置問題，得到了全國人民的廣泛關(guān)注。

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)到期處置問題現(xiàn)狀

我國雖然實行了土地有償制度，但是制度中的許多內(nèi)容還不完善，導(dǎo)致后期實踐當中問題重重。國有土地出讓制度中，土地的出讓期限和到期處置問題得到了人們廣泛的關(guān)注。雖然不同用途的土地可使用的最高出讓年限經(jīng)過法律的明確規(guī)定，但是在處理中仍然有許多模棱兩可的地方，這些規(guī)定大多都會比了土地出讓續(xù)期的問題，關(guān)于續(xù)期是否需要交費、如何交費、交費比例多少等等都沒有明確的規(guī)定，這就導(dǎo)致了在管理當中面臨無據(jù)可依的問題，切實的影響了我國國有土地的管理和再利用。

目前，我國在逐步開展國有建設(shè)用地使用權(quán)限到期處置問題，這樣既符合當前我國土地管理的需要，有能夠促進我國土地管理制度的進一步完善，為我國的土地管理工作提供更合理的方案。明確國有建設(shè)用地使用權(quán)到期處置問題，能夠有效的提高土地的利用率，推進了我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程；實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的增值保值問題，并能夠完善我國現(xiàn)有的土地管理制度，具有十分深遠的意義。

2、權(quán)限處置在國內(nèi)外的實踐

2.1 深圳經(jīng)驗：繳納方式與產(chǎn)權(quán)效力的平衡

為了更好地解決到期土地續(xù)期問題，深圳市規(guī)定，如果續(xù)期，業(yè)主必須支付地價。有兩種支付方式可供業(yè)主選擇：一是一次性支付，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%，并按約定年期修正；二是采取年地租的方式，業(yè)主每年交付租金，標準由國土部門定期發(fā)布。但只有一次性補齊地價的業(yè)主，才可以獲得新的商品房產(chǎn)權(quán)證，而付年租則只能獲得非商品房產(chǎn)權(quán)證，不能進入商品房市場進行交易。深圳的這一規(guī)定較好地將續(xù)期費用的繳納方式與相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)效力進行了匹配，一方面提供可供選擇的繳納方式，不再迫使使用權(quán)人一次性支付巨額費用，充分保障其正常使用需求；另一方面又限制了按年繳費的產(chǎn)權(quán)效力，引導(dǎo)使用權(quán)人選擇地方政府更偏愛的一次性繳清方式[1]。

2.2 香港經(jīng)驗：土地續(xù)期費用與物業(yè)稅平衡，政府收地權(quán)力與補償義務(wù)平衡。

香港地區(qū)與內(nèi)地一樣，土地所有權(quán)屬于國家所有，在土地使用權(quán)出讓時，使用權(quán)人須支付土地出讓金。此外，在土地出讓期內(nèi)使用者每年還要向政府支付差餉和一定比例的地租，這些按年收取的費用類似于大陸可能推出的物業(yè)稅，其中，僅差餉收入就占香港財政收入的5%。正因如此，香港對于出讓期限屆滿后的土地延長租約不再收取續(xù)期費用，但業(yè)主仍要按規(guī)定繳納差餉和地租。這種做法有效實現(xiàn)了土地續(xù)期費用和物業(yè)稅的協(xié)調(diào)，避免過重的稅賦對使用權(quán)人的正常生活造成影響。同時香港的《收回土地條例》還規(guī)定，若為了公共用途的需要，政府可以收回土地，但必須給予公正補償。

2.3 德國經(jīng)驗：地上物補償與使用權(quán)續(xù)期平衡

雖然德國實行土地私有制，但同樣存在著長期使用別人所有土地的情況。土地使用權(quán)到期后，使用權(quán)人喪失使用權(quán)，但擁有要求所有權(quán)人按照合同約定或其他慣例對其上建筑物進行補償?shù)臋?quán)利，即補償請求權(quán)。土地所有權(quán)人在補償使用人以后收回土地使用權(quán)，如果土地所有權(quán)人暫時不愿意進行補償，則可以要求使用權(quán)人繼續(xù)免費使用該土地，即延期請求權(quán)，使用權(quán)人可使用到期土地，直到所有權(quán)人做出補償為止。

3、完善和改進的途徑

第一層次：歷史遺留問題土地與規(guī)范出讓土地的平衡。完善和改進到期管理制度，應(yīng)當首先對歷史遺留問題土地與規(guī)范出讓土地進行平衡：若當時取得土地使用權(quán)所付出的地價，與按法定最高年限計算相差較少，可以象征性補繳地價款后延長至最高年限；如果當初取得土地的對價差異較大，可按相應(yīng)的土地出讓金標準補足后延長至最高年限，實現(xiàn)與國家法律的接軌。這樣，既充分考慮了歷史遺留問題，也使個別問題納入了國家法律統(tǒng)一的調(diào)整范圍。類似情況在香港回歸時也有發(fā)生，香港回歸前，所有土地契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內(nèi)政治和經(jīng)濟的穩(wěn)定，香港統(tǒng)一規(guī)定回歸前到期的土地自動續(xù)期至2047年。

第二層次：住宅建設(shè)用地與非住宅建設(shè)用地的平衡。第一，住宅建設(shè)用地自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地申請續(xù)期。2007 年頒布實施的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地到期自動續(xù)期?？紤]到制度改進的連續(xù)性和平穩(wěn)性以及優(yōu)先滿足居住需求的合理性，這一規(guī)定應(yīng)當延續(xù)。但為了實現(xiàn)公共利益和落實城市規(guī)劃，應(yīng)當賦予國家收回到期土地的權(quán)力，因此非住宅建設(shè)用地可采用申請續(xù)期。第二，實行差別化的續(xù)期年限。從土地利用的客觀規(guī)律上看，工商業(yè)用地的實際使用周期較短，更新調(diào)整需求較大，粗放利用情況較為普遍，企業(yè)、商家遷移或消亡之后原土地往往成為低效用地，甚至長期閑置。因此，續(xù)期年限的設(shè)置中，應(yīng)當適當縮短一些工商業(yè)用地的年限[2]。

第三層次：借鑒深圳、香港和德國等地區(qū)和國家的經(jīng)驗，實現(xiàn)多目標平衡。第一，一次性繳納和按年繳納相結(jié)合，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有差異。為了防止使用權(quán)人因無法承擔(dān)一次性繳清高額的續(xù)期費用而喪失建筑物使用權(quán)，影響其正常經(jīng)營或生活，應(yīng)當允許使用權(quán)人按年繳納續(xù)期費用。對于按年繳納續(xù)期費用，不發(fā)放完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)證，不允許進入市場進行永久性交易，也不允許進行抵押。一次性繳清續(xù)期費用的使用權(quán)人，可以得到完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)證，實現(xiàn)完整的權(quán)利第二，國家收回到期土地應(yīng)對地上物予以補償，否則適當延長使用權(quán)年限。國家按規(guī)定收回到期土地時，應(yīng)該對使用權(quán)人所有的地上物進行補償，并對使用權(quán)人的搬遷費用和過渡期損失予以適當補貼。若國家暫時無法進行補償，則使用權(quán)人有權(quán)免費續(xù)用該土地，直至地上物喪失使用功能或國家做出補償為止。

結(jié)語：

由于部分出讓的國有土地面臨續(xù)期問題，國有建設(shè)用地使用權(quán)限到期處置問題再一次的引起了廣泛的關(guān)注和探討。要解決這一問題，必須緊緊的圍繞我國現(xiàn)有的土地管理制度和實際情況，制定出更加合理完善的方案來進行改進，讓管理有據(jù)可依，更加高效科學(xué)。