文/王永勝 中國中鐵股份有限公司 北京 100039

1、引言

在日益激烈的市場競爭環(huán)境下，一個企業(yè)要想脫穎而出，就必須要有效配置與整合資源，提高核心競爭力。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項伴隨高投入、高風險的投資經(jīng)營項目，只有加強核心競爭力，才能使企業(yè)在激烈競爭環(huán)境下獲得良好效益，實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

2、提升核心競爭力的關(guān)鍵點及解決思路

2.1 梳理戰(zhàn)略思路

如果只有公司高層對戰(zhàn)略有明確的思路，但尚未在全公司上下形成共識，員工對公司未來發(fā)展缺乏使命感和責任感。公司戰(zhàn)略很難從上至下形成行動的一致性。所以，首先要明確公司定位及總體戰(zhàn)略目標，其次在打造關(guān)鍵環(huán)節(jié)價值鏈時樹立核心優(yōu)勢，最后建立合理的組織架構(gòu)、核心業(yè)務流程、適合自己發(fā)展的績效管理體系和薪酬管理體系。

2.2 重建組織架構(gòu)

企業(yè)雖然建立了基本的部室設置，但是容易存在組織體系中職能不完善、分工不清晰、部門職責配合不暢、部門承擔職能不合理等現(xiàn)象。因此，首先要建立高層決策體系，其次要清晰職能分布，最后要明確部門分工。

2.3 明確權(quán)責體系

企業(yè)規(guī)模的擴張會導致管理幅度的增大，少數(shù)人集權(quán)的現(xiàn)象容易制約公司的快速健康發(fā)展。因此，首先要對管理幅度進行監(jiān)督，其次要細化部門職責和崗位權(quán)責。

2.4 優(yōu)化業(yè)務流程

企業(yè)跨部門的流程協(xié)作往往不如部門內(nèi)部的流程運作順暢，主要是由于各部門在合作過程中過多考慮自身利益，不愿意承擔責任，事件在部門的相互推諉中得不到及時的處理。因此，首先要加強工作和流程銜接，其次要圍繞目標成本管理和計劃管理流程規(guī)劃公司業(yè)務流程，最后要優(yōu)化核心業(yè)務流程及明確作業(yè)標準工具。其中，優(yōu)化核心業(yè)務流程是基礎(chǔ)性的支撐。

3、流程優(yōu)化的主要控制要點

3.1 設計管理流程

設計管理能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，設計管理能力在能力競爭中尤為關(guān)鍵。設計不僅決定了公司產(chǎn)品的收入，同時也決定了產(chǎn)品的絕大部分的成本支出。在設計管理流程中，要著重抓住以下幾個方面。

3.1.1 委托設計單位選擇階段

在選擇和管理委托設計單位時，要遵循公平、公正、公開的原則，對設計供方的選擇過程實施控制，選擇質(zhì)量可靠、價格合理、且符合公司業(yè)務要求的設計合作單位，健全設計供方的履約評價機制，逐步形成穩(wěn)定可靠的外部資源伙伴。

3.1.2 設計任務書階段

設計任務書是設計的起點，在設計任務書的各個階段，我們需要有不同的關(guān)注點，不僅僅需要關(guān)注市政規(guī)劃、產(chǎn)品定位、企業(yè)戰(zhàn)略等，還要關(guān)注相關(guān)參與部門的反饋意見。同時要為設計預留充裕的時間，不能僅僅為了工期、時機，而草草編制設計任務書。

3.1.3 設計過程控制階段

設計過程要在建立標準的基礎(chǔ)上，通過衡量完成成果，檢驗標準的客觀性及有效性，從而確定適宜的衡量頻度，用于糾正偏差。首先要在設計開始實施前就做好關(guān)鍵點控制，盡早統(tǒng)一意見，發(fā)現(xiàn)問題。其次在設計過程中，要配備專人進行跟蹤反饋，避免工作偏差。最后要隨時做好信息溝通，詳實記錄過程，以便于后期查驗及分析。

3.1.4 設計成果評審階段

設計成果評審對后續(xù)變更及簽證量的影響是決定性的，是設計圖紙化的重要手段。一方面要全重視、全體參與，各部門、各專業(yè)口的經(jīng)辦人員要提出專業(yè)意見以達到評審把關(guān)效果；另一方面嚴格評審會議制度，做到會議安排科學合理，會后形成專題紀要作為后續(xù)分析總結(jié)的依據(jù)和有力支撐。

3.1.5 設計變更控制階段

規(guī)范的設計變更控制可以保證設計變更的合理性、經(jīng)濟性，從一定程度上消除設計變更對投資和進度帶來的消極影響。一方面做好量的管理，盡可能將風險前置，在任務書編制及成果評審的時候盡量發(fā)現(xiàn)并消化掉問題。另一方面加強對設計單位選擇的把控，建立信息庫并及時跟進履約情況進行評價。

3.2 成本管理流程

成本管理的流程包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。在成本管理流程中，要著重抓住以下幾個方面。

3.2.1 項目目標成本管理

目標成本就是在一定時期內(nèi)為保證成本的控制而設定的在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一種限額成本。要合理控制到成本匡算、成本估算、成本概算、成本預算各階段的工作任務，《項目初步目標成本》經(jīng)總經(jīng)理辦公會審批后，作為該項目的初步成本控制目標，并由成本管理部將項目初步目標成本下發(fā)給各成本責任部門。作為擴初設計階段的成本控制依據(jù)，由設計管理部具體落實、實施。確保《項目目標成本》通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，在一定時期內(nèi)為保證成本的控制而設定的在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一種限額成本。

3.2.2 項目責任成本管理

責任成本使以目標成本為依據(jù)，按專業(yè)部門職責所建立的分工負責控制成本的管理方式，是成本管理控的重要組成部分。要落實責任主體，以各專業(yè)職能部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。其次要明確責任目標，以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各責任范圍內(nèi)成本管理目標應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。

3.3 營銷管理流程

營銷管理在房地產(chǎn)企業(yè)整個管理中，最能體現(xiàn)市場的動向。營銷管理流程的優(yōu)化會帶來多方面的好處。首先營銷管理流程扁平化管理可以有利于對市場的快速反應，同時，合理進行營銷推廣有利于企業(yè)提高規(guī)模效應。

3.3.1 銷售價格管理

規(guī)范銷售價格的制定、執(zhí)行、變更各環(huán)節(jié)的操作，提高效率并有效控制風險。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析目標客戶群的購買能力和相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，結(jié)合項目定位，擬定基本價格、框架和策略。在價格評審階段，根據(jù)公司的總體運營狀況和利潤要求考慮完成的目標，從而制定價格。要確保價格在充分論證的基礎(chǔ)上，準確、全面地反映產(chǎn)品的價值。

3.3.2 營銷推廣管理

營銷推廣包括制定推廣計劃、執(zhí)行推廣活動、調(diào)整推廣計劃等階段。推廣計劃若制定不合適或執(zhí)行不到位，將影響推廣效果，嚴重的可能無法完成銷售業(yè)績及年度經(jīng)營計劃。推廣文案需要進行適當審批，從而避免因編制的不準確性帶來的合規(guī)性、經(jīng)營性等方面的風險，進一步規(guī)避、導致公司經(jīng)營效率的降低的可能性。

3.3.3 銷售過程管理

在銷售管理中，需要對過程進行適時監(jiān)控。避免銷售的各環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，直接影響銷售的實現(xiàn)?；乜钋闆r的監(jiān)控不及時，將影響銷售實現(xiàn)；分戶明細賬不準確，將影響交房、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的準確性。優(yōu)化銷售過程管理確保公司各部門的計劃符合公司整體運營計劃，有效組織人力、物力、財力在既定的情況下實現(xiàn)最佳銷售業(yè)績。確保實施銷售的各環(huán)節(jié)細致準備，嚴格實施，順利實現(xiàn)銷售，完成銷售目標。確?？蛻艋乜罴皶r，實現(xiàn)銷售；確保分戶明細賬的準確，實現(xiàn)及時準確交房。

3.4 工程管理流程

房地產(chǎn)工程管理流程通過計劃管理、組織管理、控制管理等手段，達到工程質(zhì)量及成本目標。

3.4.1 進度管理

企業(yè)通過對整體項目開發(fā)進度計劃的編制、通過對整體項目開發(fā)進度計劃的編制，來合理安排各階段施工。確保項目工程進度，在滿足工程質(zhì)量和安全的前提下，使工程實際工期不超過計劃工期。

3.4.2 質(zhì)量安全管理

質(zhì)量管理目標不明確或重點不對可能會引起質(zhì)量事故甚至引起安全事故，造成人員及財產(chǎn)損失。分管副總審核每月質(zhì)量月報，掌握施工質(zhì)量情況，把控質(zhì)量管理重點，明確下月質(zhì)量管理目標。

若安全方案把控不嚴將錯誤指導施工，造成人身安全及財產(chǎn)損失。安全管理目標不明確或重點不對可能會引起安全事故，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失。審批的安全專項方案要確保方案切實可行，能夠達到安全生產(chǎn)的目標。審批的每月質(zhì)量月報，要提出安全管理要求，明確下月安全管理目標。

3.4.3 工程簽證管理

規(guī)范工程簽證的管理流程，能夠合理控制簽證數(shù)量，有效控制項目成本。在施工前期，要深入研究招標文件、合同條款；在施工組織設計時，要合理配置各類資源，降低成本；在簽證實施過程中,施工管理人員要對熟悉現(xiàn)場情況,對施工做法、工作內(nèi)容以及材料使用情況要實測實量,還要處理好與建設單位、建立單位等的經(jīng)濟利益關(guān)系。

3.5 報批報建管理流程

由于房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要經(jīng)過當?shù)叵嚓P(guān)機構(gòu)進行登記審核，因此，科學有效地安排各階段報批報建工作，可以確保項目的正常開發(fā)經(jīng)營。

3.5.1 報批報建準備管理

大部分報批報建環(huán)環(huán)相連，要提前做好準備，制定合理計劃。首先，要對所在城市當?shù)匦姓徟块T的人事架構(gòu)、主管人員進行調(diào)查。其次，要對當?shù)匦姓徟恼叻ㄒ?guī)及收費情況進行調(diào)查了解，與相關(guān)人員建立并維護工作關(guān)系。第三，結(jié)合公司項目開發(fā)計劃，編制報批報建專項計劃。

3.5.2 各階段證件的辦理

報批報建不同階段的關(guān)注重點不同，從項目定位開始，就要對相關(guān)的土地信息進行初級階段的可行性研究，然后，通過土地的購置、規(guī)劃及設計、營銷管理、施工建設、竣工驗收、物業(yè)服務等各相關(guān)流程的實施才能完成全流程，造成其整體工作周期流程相對較長，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因在于，相關(guān)部門之間的審批流程與政府土地的具體規(guī)劃等因素的制約，從而使得各開發(fā)關(guān)節(jié)緊密相連，因此對其進行嚴格的控制及科學的管理十分必要。

4、流程優(yōu)化的基本操作步驟

流程的優(yōu)化可以使流程更加適應企業(yè)實際業(yè)務的操作，通過優(yōu)化，流程操作更便捷、流程圖更直觀，可以詳細制定操作指引和各個關(guān)節(jié)的工作要求，其中包括質(zhì)量與時間要求。

流程優(yōu)化實施時基本操作包括若干步驟。首先，制定檢查計劃，在制定檢查計劃時，要明確流程的審核范圍、頻次及檢查人員。其次，執(zhí)行檢查計劃，檢查時要詳細記錄檢查過程，重點關(guān)注審批表單是否齊備及簽批過程是否合規(guī)。第三，通過對檢查記錄的收集、匯總，檢查小組提出流程優(yōu)化建議，并按照審批后的優(yōu)化建議，進行流程優(yōu)化。其中，優(yōu)化的手段包括但不限于減少流程步驟、減少工作界面、清除閉環(huán)、清除瓶頸、改善個別步驟的效率、明確職責歸屬、用并行流程取締串序流程等。

通過流程優(yōu)化，帶來管理上核心問題的解決，可以說是技術(shù)性的改革、組織及結(jié)構(gòu)上的改革，同時也是信息技術(shù)上的支撐。

結(jié)語：

房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟發(fā)展的過程中起到了舉足輕重的作用，是國民經(jīng)濟的增長點。隨著市場的日趨公平、公正、規(guī)范，打造房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力顯得尤為重要。因此我們要找準關(guān)鍵點、厘清解決思路、制定相關(guān)措施，從而構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。

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