文/李簡朝、張夏怡 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華南有限公司 廣東廣州 510600

關(guān)永康 深圳家協(xié)住宅精裝研究院 廣東深圳 518055

住宅精裝產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)對住宅產(chǎn)品的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化要求更高，體現(xiàn)的是共性問題；與之相對，消費(fèi)者對住宅功能及風(fēng)格的個(gè)性化需求則是千姿百態(tài)。如何以低成本、高效率的個(gè)性化精裝服務(wù)、滿足市場各方利益需求，還需一段長期的探索和實(shí)踐過程。第一部分，通過對比國內(nèi)外住宅精裝修發(fā)展的現(xiàn)狀，分析國外實(shí)現(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化平衡的經(jīng)驗(yàn)。第二部分，分析了我國住宅精裝修管理現(xiàn)狀，并在總結(jié)主要矛盾的基礎(chǔ)上提出了本論文的解決思路。第三部分，詳細(xì)闡述了如何運(yùn)用綜合集成思路，從客戶需求逆推部品、內(nèi)裝和戶型，同時(shí)運(yùn)用功能模塊的可拼組，基于實(shí)際案例、提出實(shí)現(xiàn)住宅精裝修個(gè)性化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案。第四部分，提出基于模塊化應(yīng)用、建立個(gè)性化精裝標(biāo)準(zhǔn)體系的具體實(shí)踐方法。第五部分，對本論文所做的研究工作進(jìn)行總結(jié),并對后續(xù)研究進(jìn)行展望。

1、國內(nèi)外住宅精裝修現(xiàn)狀及差距對比

1.1 國內(nèi)住宅精裝修推行現(xiàn)狀

1.1.1 毛坯房退出市場、精裝修成商品住宅發(fā)展方向

中國每年住宅裝修造成浪費(fèi)高達(dá)300多億元，政府層面積極推動住宅精裝修，將其作為強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)硬性推廣。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心2002年7月正式頒發(fā)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，從2016年開始，全國逾14省陸續(xù)出臺相關(guān)政策條例，包含北上廣深超一線城市，江蘇、山東、浙江等沿海發(fā)達(dá)城市、以及四川、河南、河北、安徽等內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)省份，規(guī)定新建住宅基本實(shí)現(xiàn)無毛坯房，預(yù)計(jì)2020年精裝修比例達(dá)到50%以上。

1.1.2 “菜單式裝修+個(gè)性化服務(wù)”的定制精裝

地方政府政策條文中提倡“菜單式裝修與個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合”，規(guī)定建筑單位對每個(gè)戶型提供3套以上裝修設(shè)計(jì)方案，每套方案均提供可供選擇的材料設(shè)備菜單，稱之為“定制精裝”，同時(shí)裝修合同另簽以保證售后服務(wù)質(zhì)量。

1.1.3 地產(chǎn)企業(yè)對政策的落地實(shí)施反應(yīng)不盡相同

精裝修標(biāo)準(zhǔn)化和流程化導(dǎo)致市場批量精裝需求大量爆發(fā)。大型標(biāo)桿企業(yè)比如萬科、中海、龍湖、綠城等一直有成熟的精裝修管理協(xié)同經(jīng)驗(yàn)，在采購、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)施工等方面建立了標(biāo)準(zhǔn)化體系和方法；而對于眾多中小開發(fā)商來說，面臨人才缺乏、流程復(fù)雜、施工技術(shù)要點(diǎn)多、供應(yīng)商眾多、施工監(jiān)理及驗(yàn)收交樓更為復(fù)雜等諸多問題。

1.2 國外發(fā)達(dá)國家住宅精裝修現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)

在國外只有精裝修的房子才叫成品房，不存在“住宅精裝修”這種表述，多沿用“住宅產(chǎn)業(yè)化”這一概念?？傮w來看，住宅精裝修構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)程度高、通用性強(qiáng)，精裝修占比達(dá)80%以上，較好實(shí)現(xiàn)了精裝標(biāo)準(zhǔn)化與居者個(gè)性化訴求之間的平衡。

1.2.1 美國：多樣化、個(gè)性化、專業(yè)化

美國的模塊化住宅，運(yùn)送到工地的各模塊70-85%的內(nèi)外裝修已經(jīng)完成，各類裝修制品和設(shè)備、室內(nèi)裝修構(gòu)件和部件大多實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化，市場上產(chǎn)品種類十分豐富、數(shù)量達(dá)上萬種。

1.2.2 歐洲：輕裝修、重裝飾、簡約化

以德國和法國為代表的歐洲，新建住宅僅衛(wèi)生間和廚房實(shí)現(xiàn)完整意義上的裝修，而臥室、書房、餐廳直至客廳，除天花板四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆劇白，其他部分留白，室內(nèi)風(fēng)格和個(gè)性主要靠大量“軟裝飾”等進(jìn)行裝扮。

1.2.3 日本：從建筑結(jié)構(gòu)到室內(nèi)裝修采用一體化裝修

住宅從設(shè)計(jì)到裝修采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，一步到位，簡化施工、部件工業(yè)化、部件尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)都成體系，在建筑裝配及裝修時(shí)通用性強(qiáng)，根據(jù)房間特點(diǎn)進(jìn)行個(gè)性化和精細(xì)化設(shè)計(jì)，提高空間利用率和便捷性。

2、國內(nèi)住宅精裝修面臨的主要矛盾和難題

2.1 住宅精裝停留在基礎(chǔ)水平，個(gè)性問題無法解決

住宅精裝修一次到位，意味著住宅工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、以及施工規(guī)范化。但由于大部分還停留在初級的天地墻裝修水平，同一化嚴(yán)重，如何提升到更高級別的精裝標(biāo)準(zhǔn)體系同時(shí)滿足個(gè)性化，是貫穿其中的關(guān)鍵主題。

2.2 定制精裝性價(jià)比不高，大面積推廣受限制

目前市場運(yùn)行的“定制精裝”、對住宅各空間提供不同檔次、功能風(fēng)格多樣的可選菜單供客戶自由配置。但由于缺乏前期客戶共性和個(gè)性需求挖掘，層次不齊、量大面廣，服務(wù)對象有限，不具有普遍性，與工業(yè)化原則相矛盾。

2.3 個(gè)性化成本高抑制房企積極性，阻礙產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

滿足個(gè)性才有市場，但由于目前尚不具備成熟的低成本、高效率的個(gè)性化精裝服務(wù)模式，一方面推行精裝修樓盤的投資風(fēng)險(xiǎn)增大，開發(fā)商積極性難以維系；另一方面消費(fèi)者對精裝房的性價(jià)比持懷疑態(tài)度，接受度降低，反過來阻礙了精裝產(chǎn)業(yè)化的市場進(jìn)程。

2.4 住宅設(shè)計(jì)到裝修各階段分離，產(chǎn)業(yè)化水平不高

精裝修是設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化的產(chǎn)業(yè)化過程，但由于我國住宅產(chǎn)業(yè)化剛剛起步，各階段長期分離導(dǎo)致設(shè)計(jì)與后端脫節(jié)、施工水平不高，材料設(shè)備部品供應(yīng)不匹配等問題突出，需利用綜合集成手段使各階段互為促進(jìn)、實(shí)現(xiàn)共性開發(fā)與個(gè)性留白的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3、用標(biāo)準(zhǔn)化方法系統(tǒng)解決“個(gè)性化”難題

不同城市、職業(yè)、不同年齡、地域環(huán)境的群體的生活需求不同，這就導(dǎo)致了對居住空間使用功能和審美要求的多樣化，在標(biāo)準(zhǔn)化體系下進(jìn)行個(gè)性化選擇成為必然趨勢。住宅產(chǎn)品模塊化設(shè)計(jì)的研究與應(yīng)用是近年來一大突破，簡單來說就是以人為本，以標(biāo)準(zhǔn)化為前提，利用模塊的多樣化組合和功能組件互換，衍生出個(gè)性化的產(chǎn)品系列以滿足不同人群需求，包括功能可選、材質(zhì)可選、風(fēng)格可選、全居住周期可選等。

3.1 模數(shù)化設(shè)計(jì)規(guī)范住宅精裝產(chǎn)業(yè)化

發(fā)達(dá)國家推行住宅產(chǎn)業(yè)化，有一套完善的建筑（住宅）部品體系。對住宅工業(yè)化生產(chǎn)來說，要實(shí)現(xiàn)個(gè)性化批量定制，其前提恰恰是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。而我國由于各行業(yè)相互割裂，上游設(shè)計(jì)端很少考慮下游裝修要求，且彼此之間尺寸定位方式和標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致建筑、室內(nèi)和家具三方之間無法兼容是常態(tài)，其本質(zhì)是標(biāo)準(zhǔn)化不到位的結(jié)果。

深家協(xié)精裝院結(jié)合與地產(chǎn)龍頭萬科的合作經(jīng)驗(yàn)，提出建立三位一體的模數(shù)制，即以原材料基礎(chǔ)模數(shù)為度量衡，建立規(guī)范的設(shè)計(jì)模數(shù)，統(tǒng)一建筑、室內(nèi)和家具部品三大領(lǐng)域的設(shè)計(jì)語言，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)模數(shù)化、部品模塊化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、建筑工業(yè)化。

3.2 住宅產(chǎn)品模塊化設(shè)計(jì)的研究應(yīng)用

模塊化是標(biāo)準(zhǔn)化的最高形式，適用于現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)的各種復(fù)雜系統(tǒng)。其核心就是嘗試構(gòu)件拆分和組件菜單化，使模塊作為可獨(dú)立設(shè)計(jì)的系統(tǒng)，具有標(biāo)準(zhǔn)化、組合化、集成化，靈活性、經(jīng)濟(jì)性、通用性和互換性強(qiáng)的特點(diǎn)。

住宅產(chǎn)品模塊化應(yīng)用，首先對居住需求進(jìn)行分析，對衛(wèi)生間、廚房、陽臺、玄關(guān)、衣柜、餐廳等特定功能空間進(jìn)行功能總體設(shè)計(jì)及分析，進(jìn)行模塊概念的拆分；然后以貫通建筑、室內(nèi)、家具部品三個(gè)領(lǐng)域的模數(shù)為接口，對單元模塊的功能及尺度進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，建立一系列標(biāo)準(zhǔn)功能模塊庫；最后基于模塊庫自由選配、快速設(shè)計(jì)出兼具個(gè)性化和實(shí)用性的產(chǎn)品。

3.3 模塊化應(yīng)用的三個(gè)層次：戶型+內(nèi)裝+部品

模塊化設(shè)計(jì)的應(yīng)用包含三步，即產(chǎn)品模塊化、建立模塊庫及產(chǎn)品組合配置。在住宅產(chǎn)品開發(fā)中主要應(yīng)用于戶型、內(nèi)裝及部品三個(gè)層次。

?標(biāo)準(zhǔn)戶型庫：從功能規(guī)劃、格局優(yōu)化、尺度精細(xì)化、收納等角度實(shí)施深度優(yōu)化，建立標(biāo)準(zhǔn)戶型庫。所有優(yōu)化的圖紙涵蓋細(xì)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)戶型可選配，大幅縮減同類項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)周期。

?標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)裝體系：結(jié)合項(xiàng)目特性、以選材、風(fēng)格造型、成本等為主體條件確立A、B、C三個(gè)標(biāo)段的精裝修內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)成快速內(nèi)裝設(shè)計(jì)可配置、快速成本可配置。

?標(biāo)準(zhǔn)部品庫：基于對住戶需求的深度挖掘，應(yīng)用模數(shù)統(tǒng)一原則推導(dǎo)出正確的標(biāo)準(zhǔn)功能模塊，在多戶型產(chǎn)品中依然能夠通用。依據(jù)項(xiàng)目成本、功能定位，應(yīng)用正確的標(biāo)準(zhǔn)功能模塊，即可實(shí)現(xiàn)部品快速設(shè)計(jì)，與家具部品成本可控。

總結(jié)來看，一方面通過已有的戶型、內(nèi)裝體系及部品的標(biāo)準(zhǔn)模塊庫，形成標(biāo)準(zhǔn)化體系下三維交叉選配的個(gè)性化套餐；另一方面提供基礎(chǔ)裝標(biāo)+個(gè)性化加載，基礎(chǔ)模塊覆蓋實(shí)用需求，加載預(yù)留個(gè)性化空間，比如利用活動或半活動家具部品、輕型隔斷、立面顏色、燈光布置、飾品陳列等手段改變原有房子的結(jié)構(gòu)及風(fēng)格，降低后期改變成本，符合工業(yè)化原則。

小結(jié)：

模塊化設(shè)計(jì)是大規(guī)模定制生產(chǎn)的重要策略，打破了傳統(tǒng)意義上的個(gè)性化，充分利用標(biāo)準(zhǔn)化的不同組合、以大批量定制滿足商品住宅在結(jié)構(gòu)工期極大限制條件下全面實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的需求。

一方面綜合考慮人居需求和產(chǎn)品升級空間留白，在模塊化設(shè)計(jì)中可通過配置、組合或變型等方式來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品個(gè)性化定制；另一方面引入模數(shù)規(guī)則簡化設(shè)計(jì)過程，將大量重復(fù)設(shè)計(jì)工作固化為模板，通過標(biāo)準(zhǔn)模塊的規(guī)模生產(chǎn)提高效率和質(zhì)量，降低產(chǎn)品開發(fā)的成本。從而滿足社會、房開商與購房者三方的利益，推動我國住宅精裝產(chǎn)業(yè)化得以健康、有序、快速地發(fā)展。