文/劉書娟 天津市土地估價協(xié)會 天津 300191

1、引言

城市規(guī)劃與土地價格都是影響城市發(fā)展的重要因素。城市規(guī)劃確定了城市土地規(guī)模和結(jié)構(gòu)，在宏觀上界定了各類用地性質(zhì)和布局，從而在一定程度上對土地價格起到了引導(dǎo)作用。土地價格的構(gòu)成因素中主要就是土地的合理利用程度與流動規(guī)模，這些因素也是影響城市規(guī)劃的重要因素。在土地估價中，最重要的就是根據(jù)待估宗地的狀況，即土地利用條件等狀況對土地價格進行估價，而土地利用狀況與城市規(guī)劃又有著密不可分的關(guān)系。因此，城市規(guī)劃在一定程度上影響著土地估價，同時，科學(xué)進行城市規(guī)劃又必須充分考慮土地估價。

2、城市規(guī)劃與土地估價

2.1 城市規(guī)劃與土地估價的內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象，與之密切相關(guān)。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。毫無疑問，土地是我們?nèi)祟愘囈陨娴幕A(chǔ)，它作為世界上最寶貴的自然資源，在城市規(guī)劃中，如何保護和協(xié)調(diào)土地資源不被浪費，能夠得到高效的利用和合理的配置，是政府在調(diào)控中應(yīng)注意的首要問題。如果土地估價得到合理的體現(xiàn)，那么在城市規(guī)劃中，土地價格也會更加合理。

城市規(guī)劃的優(yōu)化與土地估價的恰當(dāng)是相互作用，不可分割的。我們要學(xué)會把他們當(dāng)作一個整體來看，土地的價格的體現(xiàn)與城市規(guī)劃的合理優(yōu)化緊密聯(lián)系在一起。土地的估價也是在動態(tài)的發(fā)展，其主要影響原因是城市的不斷發(fā)展。而變化的趨勢也是與土地估價休戚相關(guān)的。動態(tài)的變化影響因素有很多，比如城市的定位、發(fā)展方向、規(guī)模、供求關(guān)系等等，還比如土地開發(fā)的位置、居民消費能力、技術(shù)水平要求、基礎(chǔ)設(shè)施布局等等。在每一座城市規(guī)劃的布局中，土地估價工作都應(yīng)該是被納入到理性思考范圍的。應(yīng)該對該工作進行合理的評估、建立一套有序的價格體系，進行統(tǒng)籌管理。

2.2 城市規(guī)劃與土地估價的辯證關(guān)系

城市規(guī)劃在傳統(tǒng)來看，是一種以土地估價、利用為核心的靜態(tài)規(guī)劃。在對城市土地開發(fā)過程中的調(diào)控、管理方面還是存在不少的欠缺，其傳統(tǒng)的規(guī)劃主要是注重目標(biāo)的實現(xiàn)。但隨著國家的快速發(fā)展，每個省份、每個城市也都是出于高速發(fā)展的過程中。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃在土地管理上存在的缺陷容易造成土地投機活動的產(chǎn)生，因此，城市規(guī)劃的現(xiàn)代性和先進性必須要體現(xiàn)出來。如果要是在城市規(guī)劃中產(chǎn)生經(jīng)濟效益，產(chǎn)生一種資源優(yōu)勢，那么就必須將土地估價工作提高到一定地位，將城市規(guī)劃與土地估價緊密聯(lián)系在一起，根據(jù)動態(tài)規(guī)劃內(nèi)容和發(fā)展方向，來對城市空缺、待使用土地進行合理的劃分，進而確定一個符合客觀規(guī)律和城市規(guī)劃的土地價格。

3、城市規(guī)劃中的土地估價原則

3.1 最有效使用原則

對于土地的用途來說，價格會根據(jù)不同的土地用途發(fā)生變化。土地估價過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)不同的情況，但是我們可以明確的一點是，土地的最高價值一定是在確定了其使用用途時確定的。國家擁有的土地總量是一定的，因此在一級市場中，政府代表著國家來進行土地資源的分配和利用及管理。在政府制定的相關(guān)法律法規(guī)中，其作用會對土地的用途起著關(guān)鍵作用，進而城市的規(guī)劃對于土地價格也有著決定性作用，如何使得土地得到最有效的使用，達(dá)到土地最高價值，是各級各地政府應(yīng)該考慮的首要任務(wù)。

3.2 報酬遞增遞減原則

經(jīng)濟學(xué)中的報酬遞增遞減原則是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。同樣，該理論也適用于土地以投資和城市規(guī)劃中的土地規(guī)劃。隨著資本的投入，土地收益會在城市土地利用程度上出現(xiàn)遞增或遞減的情況。當(dāng)土地所容納的空間得到突破時,那么本地區(qū)土地總利用強度就已經(jīng)會和環(huán)境容量出現(xiàn)非常不匹配的情況,土地投資報酬會出現(xiàn)遞減的情況，隨之而來的時環(huán)境污染、交通不便、和生活環(huán)境質(zhì)量下降等消極不良消息,進而使得土地估價下降，反之，則情況相反。

結(jié)語：

城市規(guī)劃和土地估價相互影響，相互聯(lián)系。土地估價作為城市規(guī)劃中的最復(fù)雜、也是最不可控、最科學(xué)的一種工作，在開展土地估價工作時，一定要理清兩者之間的關(guān)系和原則，切實落實好城市規(guī)劃中相關(guān)規(guī)定。城市規(guī)劃作為協(xié)調(diào)城市空間布局和進行各項建設(shè)的綜合部署和全面安排，也要充分考慮與土地估價相關(guān)的因素對其規(guī)劃布局的影響，爭取在城市規(guī)劃條件下建立起有序、和諧、有效的協(xié)調(diào)關(guān)系和合理的土地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，從而引導(dǎo)建立和諧、有序的土地市場，形成合理的土地價格，抑制土地投機活動。同時，隨著我國特色社會主義制度的逐步完善，有關(guān)城市規(guī)劃和土地估價的相關(guān)制度也在逐步完善，所以，我們一定要充分理解、把握二者關(guān)系，合理運用城市規(guī)劃和土地估價，實現(xiàn)土地資源的社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的最大化。