文/康彪、劉曉婷、劉成成、孫美驕 沈陽華銳置業(yè)有限公司 遼寧沈陽 110000

1、前言

在當前城市發(fā)展不斷進步的今天，如何正確處理城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系備受關(guān)注，二者關(guān)系的良性構(gòu)建有助于更好地提升城市發(fā)展水平，并為城市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)提供堅強的后盾與保障。本文就此展開了研究，提出了具體方法與措施。

2、概述

結(jié)合以往實踐經(jīng)驗整理判定，城市規(guī)劃工作可說是貫徹社會主義事業(yè)可持續(xù)發(fā)展指標的必要適應途徑，并且全程需要借助房地產(chǎn)開發(fā)活動加以支撐指引。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃之間存在交互式服從關(guān)聯(lián)，只有在社會經(jīng)濟多元化發(fā)展進程控制范圍內(nèi)，城市建設(shè)全局利益才能得到有機回應，房地產(chǎn)開發(fā)期間應得的經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益才能高度統(tǒng)一。現(xiàn)實中，我國城市化進程盡管得到快速推進，卻始終和房地產(chǎn)開發(fā)工作基礎(chǔ)性理論產(chǎn)生偏差，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)期間的生態(tài)環(huán)境破壞跡象之上；再就是城市規(guī)劃本身已經(jīng)無法跟進房地產(chǎn)開發(fā)步伐，至此過后，政府在城市發(fā)展方面的宏觀管理力度也將面臨潰敗危機。

3、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中存在的問題

一是在城市規(guī)劃中，市民的知情比較少，城市規(guī)劃缺乏透明度，存在一些不確定的因素，一些大型的基礎(chǔ)建設(shè)缺乏遠景的規(guī)劃。二是城市規(guī)劃中存在項目開發(fā)滯后的現(xiàn)象。在沒有進行詳細規(guī)劃的前提下就將土地讓出給開發(fā)商，讓其進行開發(fā)。三是人口居住的結(jié)構(gòu)不均衡，人口素質(zhì)不高。這一系列的問題都是影響城市建設(shè)的一些問題。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

3.2.1 城市景觀特色不明顯

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市景觀特色逐漸消失。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)的開發(fā)沒有和當?shù)氐奈奈锛皻v史有效的結(jié)合起來，綠色空間被逐漸的侵蝕掉，這些歷史建筑和環(huán)境都受到了侵害。導致一些古老的建筑和周圍的環(huán)境格格不入，難以相互協(xié)調(diào)。在城市的不斷建設(shè)中出現(xiàn)了很多像傳統(tǒng)街區(qū)消失、文物建筑被拆除、生態(tài)環(huán)境失調(diào)、文物建筑孤立存在的現(xiàn)象。

3.2.2 規(guī)模過大，房屋空置

目前空置房的面積都屬于比較大的，商品房的面積過大，導致供大于求，出現(xiàn)了商品房滯銷的現(xiàn)象。例如說：在我國的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已經(jīng)達到了5%左右。這一比率已經(jīng)達到了我國公認的警戒線。同時當?shù)氐纳唐贩康膬r格不斷地上漲，人們的消費水平已經(jīng)難以達到價格水平。商品房的價格和居民家庭收入的比例應該是1：3到1：6之間，而西安的商品房價格和居民家庭收入的比例已經(jīng)達到了1：15。

3.2.3 房地產(chǎn)過高的追求利潤

房地產(chǎn)開發(fā)商片面的追求利潤和容積率，開發(fā)商通過各種渠道想進各種辦法把房屋的容積率提高。為了獲得高額的利潤，開發(fā)商將開發(fā)的強度不斷地提高。近年來，人們開始注重環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)商開始從環(huán)境下手，為了取得高額的利潤，開發(fā)商開始營造高水平的居住環(huán)境。但是由于開發(fā)商過度的追求高大上的風格，而忽視了整體的建筑風格。沒有和當?shù)氐某鞘刑攸c有效的結(jié)合起來。

4、優(yōu)化城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)二者關(guān)系的有效措施探討

4.1 運用科學發(fā)展觀指導雙邊協(xié)調(diào)

科學發(fā)展觀的核心是以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。這是建設(shè)經(jīng)濟強國、構(gòu)建社會主義和諧社會的根本指針，也是我們協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)矛盾的指導思想，以及建立二者協(xié)調(diào)機制的基礎(chǔ)和前提。一方面，要堅持政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學決策的原則，編制好城市規(guī)劃，正確引導和帶動房地產(chǎn)開發(fā)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)也要按照城市規(guī)劃的要求，進行合理開發(fā)、科學開發(fā)。前者要兼顧后者，后者要服從前者。既不宜過分強調(diào)長遠利益，失去經(jīng)濟發(fā)展的機會，又不可過分強調(diào)短期效益，損害城市公眾利益，影響城市未來發(fā)展，盡量在環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益上達成一致，要強調(diào)專家論證的科學性和獨立性，注意聽取來自房地產(chǎn)開發(fā)方面的意見和建議，實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)良性互動、和諧發(fā)展。

4.2 運用政策和法律手段加強雙邊制控

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策和法律條文不少，但執(zhí)行不力。因此，要建立和完善監(jiān)管系統(tǒng)，建設(shè)一支政治強、業(yè)務(wù)精、作風硬的執(zhí)法監(jiān)管隊伍，針對城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新情況新問題，加強執(zhí)法監(jiān)管。在城市規(guī)劃方面，主要監(jiān)管是否依法修編和執(zhí)行規(guī)劃。建立和完善管理制度，控管制度、專家評審制度、聯(lián)席會議制度、公眾參與制度、網(wǎng)上監(jiān)督制度等，推進決策的民主化、公開化、法制化，杜絕暗箱操作，維護城市規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，要強化市場監(jiān)管，嚴肅查處各種違法違規(guī)行為。合理運用經(jīng)濟杠桿，對房地產(chǎn)市場和整個經(jīng)濟運行狀況進行調(diào)控。調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，控制建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模，抑制不合理需求，彌補市場失靈和缺陷。

4.3 運用相互反饋、上下結(jié)合的方法促進雙邊回應

一方面，要完善規(guī)劃理論體系，改進規(guī)劃技術(shù)和方法，提高城市規(guī)劃的適用性，打破過去那種終極的、理想的、剛性過強的做法，積極探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相適應的新形式，對城市規(guī)劃不斷進行調(diào)整、補充和完善，靈活回應房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，增強城市規(guī)劃的彈性和應變能力，尋求城市規(guī)劃對城市系統(tǒng)各要素的綜合平衡；另一方面，建立和完善房地產(chǎn)市場的預警監(jiān)測體系，加強對建設(shè)用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，為城市規(guī)劃提供及時、全面、準確、透明的市場信息，從而促進城市規(guī)劃質(zhì)量和水平不斷提高。要盡快取消土地市場雙軌制，實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，發(fā)揮地價對房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用，提高綜合協(xié)調(diào)的整體效益。積極開展對規(guī)劃方案建設(shè)后效的評價，通過及時反饋，有效調(diào)整規(guī)劃和決策，以更加理智、更加審慎的態(tài)度，盡量減少規(guī)劃與建設(shè)的失誤。此外，要改革城市管理體制，創(chuàng)新城市運行機制，促進城市規(guī)劃在建設(shè)和管理中發(fā)揮更大的作用。

結(jié)語：

總之，協(xié)調(diào)處理好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，對于城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)均具有重要意義。有關(guān)人員應該立足城市發(fā)展的客觀實際和需求，利用自身既有優(yōu)勢條件與資源，謀劃房地產(chǎn)開發(fā)工作的長久發(fā)展之策。

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