文/王冬 云南省省級職工住房資金管理中心 云南昆明 650000

1、房地產(chǎn)金融的特點和存在的風(fēng)險

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融密切相關(guān)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融提供大量的資金支持，金融機構(gòu)和金融政策對房地產(chǎn)的影響很大，金融也需要房地產(chǎn)的帶動，相互互相支持，又互相牽制，房地產(chǎn)金融包含了房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程中，通過各種途徑獲得了資金以及金融服務(wù)等所有金融活動的總稱，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)長期發(fā)展過程中相互融合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)金融通過金融工具和金融方式支持房地產(chǎn)的發(fā)展和資金的再循環(huán)利用，進而促進再生產(chǎn)，資金流量大、周轉(zhuǎn)周期長、具有較大的保值增值空間，在金融市場

上十分受歡迎。

房地產(chǎn)金融投資收益和風(fēng)險成正比，有較高的收益，同時也風(fēng)險較高，資產(chǎn)、信譽、市場環(huán)境變化、政策變化、管理漏洞、決策失誤等，都可能給房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定性帶來風(fēng)險。

2、我國的房地產(chǎn)金融政策和法規(guī)存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，給社會民生帶來的影響十分重大而深遠的，國家十分重視房地產(chǎn)政策和法規(guī)的制定與實施，目前，國家已制定和實施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《繼承法》、《民法通則》、《商業(yè)銀行法》、 《證券法》和 《擔(dān)保法》 等相關(guān)法律法規(guī)，并在［2002］217 號文件開始至今的一系列重要文件的指導(dǎo)下形成了一定的房地產(chǎn)金融政策法規(guī)體系，對房地產(chǎn)金融的土地開發(fā)、信貸、住房公積金、市場監(jiān)管等方面加強了管理，取得了一些成績，有效的促進了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新興較晚又發(fā)展十分迅速，加之地大物博人口眾多，房地產(chǎn)金融政策法規(guī)上還存在很多不足，影響其長遠穩(wěn)定健康發(fā)展，比如我國的房地產(chǎn)公積金管理不夠完善，存在收存困難、管理機構(gòu)不健全、運作管理不規(guī)范催生腐敗、使用方向偏向嚴(yán)重等問題；我國的國家的調(diào)控體系不成熟，法律建設(shè)腳步較緩無法滿足市場需求，或者現(xiàn)有法律模糊、相互抵觸的地方；市場監(jiān)管不足，導(dǎo)致很多的法律法規(guī)和國家的調(diào)控政策無法實行，有的形同虛設(shè)等等。

3、加強我國房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)建設(shè)的意見和建議

我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展已成為牽動社會的重要神經(jīng)，為了建立健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的共贏，必須加強政策法規(guī)建設(shè)。

3.1 應(yīng)完善國家調(diào)控的配套政策

我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)是一個復(fù)雜的、牽扯各方利益的龐大體系，針對當(dāng)前的投資過熱、投資渠道單一、投資風(fēng)險建設(shè)不足等狀況，單純依靠國家的相關(guān)調(diào)控政策是很難遏制當(dāng)前市場的問題的，應(yīng)加強配套政策的制定和實施，房地產(chǎn)金融的調(diào)控政策應(yīng)與國家住房保障政策、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策、產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策、外匯政策、信貸政策等多項政策結(jié)合起來，共同發(fā)力，多個角度并舉，才能逐漸改善當(dāng)前房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)，進而逐漸保障市場的趨于平穩(wěn)。

3.2 完善房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)，加強監(jiān)管

我國現(xiàn)有的法律法規(guī)在促進房地產(chǎn)金融發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，但還十分不足，無法滿足龐大的市場需求，首先，應(yīng)盡快修正現(xiàn)有法律法規(guī)中相互抵觸的地方，淘汰落后的、已不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)；然后，應(yīng)加強《物權(quán)法》、《投資信貸法》、《外匯法》等相關(guān)法律的制定和實行，并促進房地產(chǎn)保險行業(yè)的發(fā)展，規(guī)范信貸等。最后，必須重視房地產(chǎn)金融行業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)，及時掌握市場信息，加強監(jiān)管，增強調(diào)控的靈敏性和市場適應(yīng)性等。

3.3 完善住房公積金政策與法規(guī)

住房公積金是房地產(chǎn)金融中十分重要的部分，應(yīng)完善相關(guān)制度建設(shè)，應(yīng)對住房公積金的來源、性質(zhì)、使用方法、基金管理、核定、流向等進行明確的法律法規(guī)規(guī)范，加強管理的效率，嚴(yán)防流動過程中的腐敗問題，對住房公積金的提取、異地貸款等給予適當(dāng)?shù)膶捤烧?，以服?wù)人民為先優(yōu)化服務(wù)，促進住房公積金的流動和市場參與。

3.4 加強信貸控制

我國目前的房地產(chǎn)金融市場，存在過度支持的現(xiàn)象，過度的信貸催生了“炒房一族”，大幅度抬升了房價，對市場穩(wěn)定和民生發(fā)展十分不利。國家應(yīng)加強信貸規(guī)模的控制，實行更加嚴(yán)格的信貸制度，對二次購房、三次購房在信貸規(guī)模、稅收、轉(zhuǎn)讓時間上加以限制，并嚴(yán)查不良信貸、不良貸款等現(xiàn)象，控制信貸規(guī)模和信貸流出速度。

結(jié)語：

我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和金融市場的發(fā)展共同作用的結(jié)果，發(fā)展迅速，但發(fā)展不充分、不成熟、系統(tǒng)內(nèi)部十分復(fù)雜，房地產(chǎn)政策與法規(guī)在面對瞬息萬變的市場時也面臨很多困境，房地產(chǎn)金融市場的健康穩(wěn)定需要國家、社會、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、信貸、保險、市民觀念等多方面的共同出力，文章從房地產(chǎn)金融的特點和面臨的風(fēng)險出發(fā)，分析了現(xiàn)今房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)存在的問題和不足，并選取了國家調(diào)控和配套政策的制定、法律法規(guī)建設(shè)、市場監(jiān)管、住房公積金制度完善、信貸控制等幾個突出的方面進行分析，一家之言，希望能給現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融政策法規(guī)的制定和完善提供一些思路和啟示，促進我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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