文/余曉丹 廣東財經(jīng)大學財政稅務學院 廣東廣州 510000

根據(jù)2017-2022年房地產(chǎn)市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報告分析，經(jīng)過調(diào)控，當前我國房地產(chǎn)市場過熱局面得到一定程度緩和。

盡管近期價格漲勢明顯減弱，但總體而言房地產(chǎn)價格依然居高不下，中低階層購房壓力和還貸壓力巨大，對社會民生穩(wěn)定和經(jīng)濟健康發(fā)展帶來不利影響；中央和地方政府在拉動經(jīng)濟增長上過度依賴房地產(chǎn)市場，長期來看并不利于GDP的穩(wěn)定增長和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；隨著房地產(chǎn)市場的金融化進程越來越快，房價已脫離基本面需求。房地產(chǎn)由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，庫存增加。經(jīng)濟增長水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平無法保持長期的均衡狀態(tài)。

總體上，我國房地產(chǎn)業(yè)的興衰已經(jīng)成為影響經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定、政治穩(wěn)固等方面的重要因素。因此，利用PESTEL模型對中國房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀環(huán)境分析具有重要意義。

1、PESTEL模型介紹

PESTEL分析模型又被叫作大環(huán)境分析，是一種分析宏觀經(jīng)濟的有效工具。模型包含了六大因素：政治因素(Political)、經(jīng)濟因素(Economic)、社會因素(Social)、技術要素(Technological)、環(huán)境因素(Environmental)和法律因素(Legal)。

2、PESTEL模型分析

2.1 政治因素

在十九大報告中可以了解到，從1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，市場的主要矛盾已經(jīng)從供給整體不足轉化為局部不足，從總量不足轉化為結構失衡，住房消費全面升級產(chǎn)生的新需求。未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面：部分城市尤其是一線城市將依然存在總量供給不足，未來仍需增加開發(fā)量；房地產(chǎn)業(yè)的新使命是全面提升人民的居住體驗；房地產(chǎn)行業(yè)從制造業(yè)全面轉向服務業(yè)。

從2016年10月開始，20多個城市重啟限購、限貸，地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪政策調(diào)控周期。2017年以來，地產(chǎn)政策調(diào)控繼續(xù)升級，除了不斷有新的城市出臺調(diào)控政策，已出臺調(diào)控政策的城市將進一步升級限貸限購力度。隨著政策效應顯現(xiàn)，預計房地產(chǎn)銷售增速將繼續(xù)回落。

2.2 經(jīng)濟因素

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為827122億元。全年居民消費價格指數(shù)漲幅為2.0%；進出口總值增長14.2%，扭轉了此前連續(xù)兩年下降的局面；中央企業(yè)實現(xiàn)利潤首次突破1.4萬億元，增長15.2%。當前中國經(jīng)濟已由高速增長階段轉向高質(zhì)量發(fā)展階段。從內(nèi)部來看，消費能夠延續(xù)規(guī)模持續(xù)較快增長、結構升級步伐繼續(xù)加快、對增長的貢獻持續(xù)提升的良好態(tài)勢。當前投資呈現(xiàn)出緩中趨穩(wěn)的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資仍能夠保持總體平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

2.3 社會因素

2017年末全國大陸總人口139008萬人，比上年末增加737萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口81347萬人，占總人口比重為58.52%，比上年末提高1.17%。人口自然增長率為5.32‰。人口規(guī)模的緩慢上升，刺激了住房需求的上升。2017年全國居民人均可支配收入25974元，比上年實際增長7.3%；全國居民人均消費支出18322元，比上年實際增長5.4%。收入和消費水平的提高，促進了樓市的回暖。

2.4 技術要素

近五年，我國的科技創(chuàng)新發(fā)生了很大變革，同時取得很大成就。2017年全社會R&D支出占GDP比重為2.15%，超過歐盟15國2.1%的平均水平。科技創(chuàng)新有力支撐供給側結構性改革，實現(xiàn)了全面融入、主動引領經(jīng)濟社會發(fā)展的歷史性跨越；科技體制改革向系統(tǒng)縱深推進，科技管理格局實現(xiàn)了從研發(fā)管理向創(chuàng)新服務的轉變；科技創(chuàng)新力量由科研人員為主向全社會拓展；科技外交成為國家總體外交戰(zhàn)略的重要組成，創(chuàng)新開放合作。

2.5 環(huán)境因素

根據(jù)2016年中國環(huán)境狀況公報，全國338個地級及以上城市中，有84個城市環(huán)境空氣質(zhì)量達標，占全部城市數(shù)的24.9%；254個城市環(huán)境空氣質(zhì)量超標，占75.1%。338個地級及以上城市平均優(yōu)良天數(shù)比例為78.8%，比2015年上升2.1個百分點；平均超標天數(shù)比例為21.2%。

2017年，全國共完成造林736.2萬公頃，森林撫育830.2萬公頃，住房城鄉(xiāng)建設部門不斷拓展城市綠色空間，推廣林蔭道路、立體綠化、綠道綠廊和郊野公園等建設，城市綠色空間全面拓展。

2.6 法律因素

2017 年上半年一線 、二線、三四線城市的地產(chǎn)銷售增長出現(xiàn)差異。三四線城市地產(chǎn)銷售超預期主要由于地產(chǎn)去庫存政策，如棚戶區(qū)改造、保障房貨幣化安置、稅費減免、財政補貼等，同時三四線城市消費升級帶動改善性需求。房地產(chǎn)去存庫大的政策背景仍將持續(xù)，而基數(shù)效應導致增速會下滑，三四城市銷售預計仍將保持較好態(tài)勢。