文/張明琦 山東省威海市不動產(chǎn)登記中心 山東威海 264200

如今，我國的城市和農(nóng)村地區(qū)都進入了快速發(fā)展軌道，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正不斷完善，建筑工程數(shù)量也在不斷增加。在這一大環(huán)境下，土地的利用問題開始不斷顯現(xiàn)。不合理的土地規(guī)劃和利用導(dǎo)致可使用的土地面積不斷減少，也制約了地區(qū)的長遠發(fā)展，加強土地利用規(guī)劃，促進可持續(xù)發(fā)展是刻不容緩的。

1、當(dāng)前土地利用規(guī)劃存在的問題

1.1 規(guī)劃方法滯后

當(dāng)前，我國許多地區(qū)采用的土地利用規(guī)劃方法都仍是傳統(tǒng)的即定性研究法，這一方法是在計劃經(jīng)濟時期的陳舊方法，已經(jīng)與我國當(dāng)前的發(fā)展形式不相符，因此也難以發(fā)揮作用，導(dǎo)致土地利用規(guī)劃不科學(xué)、不合理。

1.2 動態(tài)的經(jīng)濟發(fā)展與靜態(tài)的規(guī)劃之間的矛盾

土地利用規(guī)劃是一項長期的任務(wù)，需要進行全局的把握。在此過程中，各種不確定性因素普遍存在，常會出現(xiàn)更改，因此規(guī)劃也需要不斷的進行修改，否則難以與實際相統(tǒng)一。但在實際工作中，卻總是利用統(tǒng)一的指令來進行土地利用規(guī)劃，并且沒有跟隨一些不確定性因素的變化而適時更改規(guī)劃，導(dǎo)致規(guī)劃與實際相脫節(jié)。

1.3 土地利用結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相脫節(jié)，影響空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

按照一般城市發(fā)展的自然規(guī)律，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會對城市土地利用結(jié)構(gòu)帶來影響。同時隨著城市土地利用結(jié)構(gòu)趨于合理化，將會對空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生優(yōu)化作用。在許多城市中，用地結(jié)構(gòu)的不合理已經(jīng)影響到了城市空間結(jié)構(gòu)的正常發(fā)展，同時我國的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的布局相對不合理，城市中心區(qū)被其他產(chǎn)業(yè)所覆蓋，這種土地配置不當(dāng)問題在一定程度上影響到了城市現(xiàn)代功能的形成[1]。

2、促進土地利用規(guī)劃可持續(xù)發(fā)展策略

2.1 綜合考察，合理規(guī)劃用地類型

一般來說，出現(xiàn)土地類型的規(guī)劃不合理問題大多是由于對土地考察的不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的。由于沒有進行準(zhǔn)確考察，缺少明確的規(guī)劃方向，具有較強的隨意性。在一些工業(yè)城市的土地規(guī)劃中，如沒有進行詳細、綜合的土地考察，則會由于不合理的規(guī)劃導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦纳詈突顒涌臻g減少，出現(xiàn)嚴(yán)重矛盾。土地之間的協(xié)調(diào)利用是保證社會各項生產(chǎn)發(fā)展和居民生活的重要前提，在我國《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都明確規(guī)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地應(yīng)注意土地之間的協(xié)調(diào)，因此，在土地規(guī)劃之前，對于規(guī)劃范圍內(nèi)以及周邊用地情況要進行詳細的考察，認真規(guī)劃。

2.2 完善城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地規(guī)劃

城鄉(xiāng)結(jié)合部屬于特殊地區(qū)，該地區(qū)的土地規(guī)劃也存在較多問題。由于城鄉(xiāng)結(jié)合部的人員流動性較大，為土地規(guī)劃帶來了較大困難。此外，城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)中既包含一些大型的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，也有小型的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)類型和發(fā)展方向混雜，需要在土地規(guī)劃過程中進行更周密的考慮。不但要對城市工業(yè)用地進行考慮，還不能忽視農(nóng)村耕地的規(guī)劃。要在土地規(guī)劃達到城鄉(xiāng)結(jié)合部合理規(guī)劃土地的目的，必須使得城鄉(xiāng)結(jié)合部盡快的城市化或是農(nóng)村化，將城鄉(xiāng)二元制的制度突破。

2.3 加強土地規(guī)劃的靈活性

在傳統(tǒng)的城市土地規(guī)劃工作中，土地規(guī)劃計劃的剛性較強，規(guī)劃的條例與內(nèi)容過于死板，并不利于土地使用的科學(xué)化。在城市化發(fā)展速度不斷提高的今天，土地規(guī)劃工作的方法也應(yīng)當(dāng)靈活起來，利用彈性規(guī)劃對土地利用問題進行計劃，更能促進城市與土地發(fā)展的和諧。彈性規(guī)劃的靈活性應(yīng)當(dāng)更高，規(guī)劃的制定者需要從不同的時間角度與空間角度出發(fā)思考問題。首先，在時間角度方面，應(yīng)當(dāng)做好土地前期規(guī)劃、中期規(guī)劃與后期規(guī)劃。其次，在空間角度上，應(yīng)當(dāng)利用城市發(fā)展區(qū)域的不同發(fā)展情況進行重點性土地利用規(guī)劃。

2.4 將“引導(dǎo)動態(tài)型”指標(biāo)代替指標(biāo)剛性，并與規(guī)劃體系相結(jié)合

剛性、靜態(tài)的規(guī)劃理念反映的是一種計劃的思想和模式，它與動態(tài)、連續(xù)的市場需求不可調(diào)和。土地規(guī)劃期一般很長，有十到十五年，在這么長的時間里，由于經(jīng)濟的波動、體制的變革、經(jīng)濟環(huán)境的變化等種種原因會導(dǎo)致原來的土地規(guī)劃指標(biāo)不適合經(jīng)濟的發(fā)展，因此，有必要加入引導(dǎo)、動態(tài)的理念，在指標(biāo)下達時，不要管的過死，統(tǒng)的過死，而是應(yīng)該在考慮到將來經(jīng)濟發(fā)展中可能出現(xiàn)的非控制因素的基礎(chǔ)上，加一個浮動性指標(biāo)，給土地規(guī)劃的未來變動留足了空間。同時應(yīng)該完善土地利用規(guī)劃體系，在中央和地方的土地規(guī)劃指標(biāo)灌輸以不同的規(guī)劃理念，進行完善。國家級土地利用規(guī)劃具有宏觀的政策性，屬于政策性規(guī)劃；省級、市（地）級規(guī)劃具有指導(dǎo)性，主要任務(wù)是在國家級規(guī)劃的指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)部的矛盾，選擇土地利用格局，采用土地利用分區(qū)的方式；而縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級規(guī)劃屬于實施型的規(guī)劃，具有剛性，采用土地用途管制分區(qū)的方式 [2]。

2.5 對城市土地進行科學(xué)規(guī)劃

在城市的發(fā)展過程中，應(yīng)將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與城市土地利用充分結(jié)合起來，城市土地合理利用與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作應(yīng)屬于兩個方面，土地利用結(jié)構(gòu)應(yīng)伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整進行變化，城市不同利用類型的土地在整個城市整體用地過程中應(yīng)占有較大的比例。正是由于這種相互關(guān)系，在日后的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與土地利用結(jié)構(gòu)

或城市的空間布局方面應(yīng)做出如下調(diào)整和考慮：首先，第一產(chǎn)業(yè)應(yīng)走科技興農(nóng)路線，采取措施積極提高農(nóng)業(yè)集約經(jīng)營與綜合生產(chǎn)能力；其次，第二產(chǎn)業(yè)應(yīng)將經(jīng)濟效益作為中心，對落后產(chǎn)業(yè)進行積極改造，進而對規(guī)模工業(yè)進行優(yōu)化。進而形成一個相對合理的現(xiàn)代化工業(yè)體系；再者，第三產(chǎn)業(yè)的重點為有效改善交通運輸，同時積極提高商業(yè)服務(wù)能力。最后，這三種產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)應(yīng)充分符合世界經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，同時能夠與地方基礎(chǔ)發(fā)展產(chǎn)業(yè)進行良好的結(jié)合。

結(jié)語：

綜上，為了使土地資源得到最充分、有效的利用，必須建立一個系統(tǒng)性和完整性較高的土地規(guī)劃方案。在土地規(guī)劃實施的問題上，需要冷靜認真地考慮，發(fā)現(xiàn)問題的原因，采取有力的措施解決問題，以社會經(jīng)濟區(qū)域性的發(fā)展、土地自然的特性為基礎(chǔ)，不斷創(chuàng)新土地規(guī)劃理念，從而將土地利用總體規(guī)劃實施工作做好。只有這樣才能夠促進土地規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展。