楊培飛 鄧昌黎 徐勁松 王曉霞

北京交通大學(xué)國(guó)有資產(chǎn)管理處 北京 100044

經(jīng)營(yíng)性房屋是高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的重要組成部分，高校經(jīng)營(yíng)性房屋的租金收益能夠補(bǔ)充學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需，有利于提高學(xué)校辦學(xué)條件、方便科研成果轉(zhuǎn)化、豐富師生物質(zhì)生活、提高學(xué)校社會(huì)服務(wù)職能等。隨著高校的不斷擴(kuò)建、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境變化，高校經(jīng)營(yíng)性房屋的分布、數(shù)量、類型較以往迅速增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)房屋取得的收益占高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收益比例逐年增加。但經(jīng)營(yíng)性房屋在實(shí)際管理工作中長(zhǎng)久以來(lái)一直存在一些問(wèn)題，使高校經(jīng)營(yíng)性房屋的效能無(wú)法得到有效發(fā)揮，甚至因監(jiān)督管理不善出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，造成國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象[1]，這是有悖于學(xué)校開展經(jīng)營(yíng)性房屋管理工作初衷的，因此高校經(jīng)營(yíng)性房屋的管理工作需要系統(tǒng)化、規(guī)范化。

1 高校經(jīng)營(yíng)性用房規(guī)范化管理存在的不足

1.1 經(jīng)營(yíng)性用房的界定不明確

高校經(jīng)營(yíng)性用房的判斷標(biāo)準(zhǔn)模糊，經(jīng)營(yíng)管理部門“一言堂”的現(xiàn)象廣泛存在。在判斷高校房屋是否應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行管理時(shí)，各個(gè)管理部門的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，在歸口部門尚未明確時(shí)，經(jīng)常存在誰(shuí)占有使用誰(shuí)就可以出租的情況，致使經(jīng)營(yíng)性用房管理亂象叢生。

1.2 經(jīng)營(yíng)性用房的管理方式落后

經(jīng)營(yíng)性用房管理工作的管理機(jī)制和工作流程不順暢，多頭管理現(xiàn)象比較普遍，管理職能分散。合同簽訂時(shí)使用的模板五花八門，對(duì)合同內(nèi)容的把控審核不嚴(yán)格、不統(tǒng)一，為后期合同的正常履行帶來(lái)了隱患。部分經(jīng)營(yíng)性用房招租方式不透明、不公開，存在許多低價(jià)出租、轉(zhuǎn)租現(xiàn)象。房屋承租人資質(zhì)參差不齊，履約意識(shí)不強(qiáng)，安全防范不到位，尤其是承租人經(jīng)營(yíng)食品的衛(wèi)生安全問(wèn)題多發(fā)。租金收入管理不規(guī)范，缺少必要的監(jiān)管，部分收入沒(méi)有納入單位收入預(yù)算、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理，造成了經(jīng)營(yíng)性用房產(chǎn)權(quán)不清、資產(chǎn)收益流失等問(wèn)題，容易滋生腐敗現(xiàn)象。

1.3 缺乏科學(xué)的經(jīng)營(yíng)狀況分析

高校經(jīng)營(yíng)性用房在管理過(guò)程中大多缺少成本分析，不進(jìn)行房屋的計(jì)提減值直接對(duì)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行成本核算和盈虧計(jì)算，致使房屋賬面價(jià)值虛增、信息失實(shí)。固定資產(chǎn)成本無(wú)法得到及時(shí)補(bǔ)償，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表面上反映常年盈利，實(shí)際上單位資產(chǎn)不斷消耗，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。同時(shí)，虛增的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)降低了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和相關(guān)性，不能為高校管理者的決策提供有價(jià)值的參考。

1.4 管理系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

高校經(jīng)營(yíng)性房屋的收入管理通常由財(cái)務(wù)處負(fù)責(zé)，而房屋的資產(chǎn)管理通常由房產(chǎn)處或國(guó)有資產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)。為應(yīng)對(duì)不同檢查和審計(jì)，經(jīng)常需要多次重復(fù)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)所需數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)稍有不同時(shí)，就需要不同部門的工作人員進(jìn)行反復(fù)溝通核對(duì)，才能得到準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。這樣不僅浪費(fèi)了許多精力在無(wú)謂的報(bào)表導(dǎo)出和計(jì)算上，也極易由于人為因素導(dǎo)致計(jì)算錯(cuò)誤進(jìn)而影響整個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的正確性。

1.5 缺乏配套的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系

高校經(jīng)營(yíng)性用房在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中缺乏有效的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系，對(duì)管理工作的優(yōu)劣無(wú)法進(jìn)行科學(xué)的評(píng)判，優(yōu)秀的管理者得不到獎(jiǎng)勵(lì)，落后的管理者沒(méi)有人鞭策，這對(duì)管理人員的工作積極性和工作效率都是極大的打擊。同時(shí)，由于缺乏合理的激勵(lì)措施，部分意志不堅(jiān)定的管理人員可能采取違紀(jì)違法行為謀取利益，導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。這些現(xiàn)象最終都將導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，影響國(guó)有資產(chǎn)的保值增值目標(biāo)。

2 高校經(jīng)營(yíng)性用房規(guī)范化管理的對(duì)策和思路

2.1 明確經(jīng)營(yíng)性用房的分類

判斷高校房屋是否屬于經(jīng)營(yíng)性用房應(yīng)該從經(jīng)營(yíng)行為的定義入手。經(jīng)營(yíng)行為有2個(gè)構(gòu)成要素：一是行為的內(nèi)容是提供商品或者服務(wù)；二是行為的目的是為了營(yíng)利，即提供商品或者服務(wù)的目的是為了賺取利潤(rùn)，這兩個(gè)要件是缺一不可的[2,3]。各高校應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況從房屋使用者的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象、定價(jià)方式等因素方面對(duì)房屋進(jìn)行分類管理。例如：房屋使用者服務(wù)對(duì)象是校內(nèi)師生，商品或服務(wù)價(jià)格受學(xué)校后勤監(jiān)管調(diào)整，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容屬于普通生活所必需的基礎(chǔ)商品或服務(wù)的，可不作為經(jīng)營(yíng)性用房管理；房屋使用者服務(wù)對(duì)象面向全社會(huì)，商品或服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)自由調(diào)控，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不屬于基礎(chǔ)生活必需品的，應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)營(yíng)型用房管理。

在高校經(jīng)營(yíng)性用房集中清查的基礎(chǔ)上對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行整體規(guī)劃、分類管理，能夠給監(jiān)督管理人員提供充分的判斷依據(jù)，降低管理風(fēng)險(xiǎn)[4,5]。

2.2 加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用房招租的流程管理

根據(jù)上級(jí)部門相關(guān)文件規(guī)定，單位國(guó)有資產(chǎn)出租出借過(guò)程中應(yīng)采用公開招租的形式確認(rèn)出租的價(jià)格，必要時(shí)可采取評(píng)審和資產(chǎn)評(píng)估的辦法確定出租的價(jià)格。因此，高校應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的方式，依照“公開、公平、公正”的原則向全社會(huì)公開招租信息，對(duì)于不適用公開招租形式的房屋，需經(jīng)過(guò)學(xué)校管理部門審批后方可采取其他招租形式確定出租價(jià)格[6]。加強(qiáng)對(duì)招租競(jìng)標(biāo)人的資格審核，提高競(jìng)標(biāo)人的資質(zhì)要求，盡量避免競(jìng)標(biāo)人以自然人名義進(jìn)行投標(biāo)和合同簽訂，取得競(jìng)標(biāo)資格的法人或個(gè)體工商戶須擁有對(duì)公賬戶，鼓勵(lì)競(jìng)標(biāo)人（中標(biāo)人）通過(guò)公對(duì)公轉(zhuǎn)賬進(jìn)行保證金、租金等的繳納工作，減少出租出借過(guò)程中的現(xiàn)金交易，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 定期進(jìn)行經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)狀況分析

對(duì)經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)狀況分析應(yīng)同時(shí)考慮兩方面因素，一是經(jīng)營(yíng)性用房的原始價(jià)值，二是經(jīng)營(yíng)性用房取得的租金收入。高校房屋作為國(guó)家劃撥投資或單位自籌興建的固定資產(chǎn)，通常具有明顯的減值跡象，如果不及時(shí)進(jìn)行計(jì)提減值，學(xué)校的固定資產(chǎn)成本將無(wú)法及時(shí)得到足額補(bǔ)償，進(jìn)而導(dǎo)致嚴(yán)重的國(guó)有資產(chǎn)流失[7]。租金收入管理作為高校經(jīng)營(yíng)性用房管理中的重要組成部分，通常會(huì)存在許多復(fù)雜的情況，將租金收入全額納入學(xué)校預(yù)算，統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理，能夠減少多頭管理存在的違規(guī)使用、體外循環(huán)的現(xiàn)象，定期對(duì)跨年入賬、合并入賬現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，及時(shí)清理租金應(yīng)收未收現(xiàn)象，確保賬賬相符、賬實(shí)相符。同時(shí)掌握經(jīng)營(yíng)性用房的真實(shí)價(jià)值和租金收入，以此核算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，才能準(zhǔn)確反映高校經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)狀況，避免經(jīng)營(yíng)盈利、資產(chǎn)耗盡、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)虛增的情況。

2.4 推動(dòng)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)和資產(chǎn)管理系統(tǒng)融合

現(xiàn)有的高校財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)和資產(chǎn)管理系統(tǒng)通常是以2個(gè)較為封閉和獨(dú)立的系統(tǒng)單獨(dú)存在的，系統(tǒng)之間的聯(lián)動(dòng)協(xié)同作用比較薄弱。近年來(lái)，在固定資產(chǎn)的清理核算方面雖然進(jìn)行了許多有益的嘗試，但在經(jīng)營(yíng)性用房的收入和價(jià)值管理方面依然互動(dòng)較少。推動(dòng)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)和資產(chǎn)管理系統(tǒng)之間的互聯(lián)互通，能夠極大地節(jié)省管理人員在經(jīng)營(yíng)狀況分析過(guò)程中所需的操作時(shí)間，減少人為因素導(dǎo)致的成本分析誤差，降低數(shù)據(jù)傳導(dǎo)過(guò)程中可能存在的遺漏或者重復(fù)現(xiàn)象。將合同作為載體，把財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)管理聯(lián)系在一起，推動(dòng)高校經(jīng)營(yíng)性用房管理的信息化進(jìn)程能夠極大地提高工作效率和準(zhǔn)確程度，降低腐敗風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 建立健全的評(píng)價(jià)體系和監(jiān)督獎(jiǎng)懲機(jī)制

高校經(jīng)營(yíng)性用房管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)制訂相應(yīng)的管理辦法和規(guī)定，落實(shí)各個(gè)監(jiān)管部門的職責(zé)，紀(jì)委監(jiān)察處、財(cái)務(wù)處、審計(jì)處、國(guó)有資產(chǎn)管理處各司其職，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理經(jīng)營(yíng)性用房管理過(guò)程中的違法違紀(jì)行為。建立切實(shí)可行的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，綜合評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)性房屋取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，從預(yù)算管理、成本管理、人力資源管理等多個(gè)角度出發(fā)，績(jī)效評(píng)價(jià)和過(guò)程評(píng)價(jià)相結(jié)合，科學(xué)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，有效發(fā)揮房屋管理人員的主動(dòng)性。制訂切實(shí)可行的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以評(píng)價(jià)結(jié)果為依據(jù)給予經(jīng)營(yíng)性用房管理者適時(shí)的獎(jiǎng)勵(lì)和約束，充分調(diào)動(dòng)他們的積極性。建立健全的評(píng)價(jià)體系和監(jiān)督獎(jiǎng)懲機(jī)制能夠切實(shí)保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

3 結(jié)語(yǔ)

高校經(jīng)營(yíng)性房屋的合理界定、科學(xué)管理是當(dāng)前高校管理值得深入研究的課題，圍繞經(jīng)營(yíng)性用房管理的各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，適時(shí)地引入有力措施，加大全流程的監(jiān)管力度，大力推進(jìn)高校信息化改革，促進(jìn)財(cái)務(wù)系統(tǒng)和資產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)同工作，堅(jiān)持多種管理手段相結(jié)合，積極推進(jìn)高校國(guó)有資產(chǎn)管理改革工作的進(jìn)步。