王凱旋

摘要：目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是隨著營(yíng)改增改革政策的頒布也表明該時(shí)期是十分關(guān)鍵的時(shí)期。其中十二五規(guī)劃綱要中針對(duì)財(cái)稅體制改革推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出明確規(guī)定，一定要深入落實(shí)營(yíng)改增改革步伐，健全增值稅抵扣鏈條。本文就是從房地產(chǎn)企業(yè)出發(fā)，對(duì)其營(yíng)改增改革后的財(cái)稅問(wèn)題進(jìn)行分析研究，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)營(yíng)改增政策提供借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)改增;財(cái)稅問(wèn)題

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征

（一）財(cái)務(wù)方面

1.資產(chǎn)方面：房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)具備大量存貨，通常在會(huì)計(jì)中表現(xiàn)為尚未完工的“開發(fā)成本”以及已經(jīng)辦理竣工結(jié)算的“開發(fā)產(chǎn)品”;某些房地產(chǎn)企業(yè)通常還會(huì)持有一定的房產(chǎn)與地產(chǎn)通過(guò)出租的形式獲得租金，對(duì)于這部分房產(chǎn)則需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則通過(guò)“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目進(jìn)行列示;同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的特殊性，在財(cái)務(wù)管理中“應(yīng)收賬款”較多，通常是由于租金、房屋款項(xiàng)所構(gòu)成的;同存貨比較來(lái)說(shuō)，其固定資產(chǎn)所占比值并不多，基本上多數(shù)都是由辦公樓以及辦公設(shè)備所組成;同時(shí)基本上不存在無(wú)形資產(chǎn)，關(guān)于無(wú)形資產(chǎn)值得關(guān)注的就是當(dāng)企業(yè)取得房屋所開發(fā)的土地使用權(quán)，是將其納入到存貨成本中，并不是無(wú)形資產(chǎn)。

2.負(fù)債方面：房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本是極高的，通常的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)自有資金完成相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建，更多的是通過(guò)向外界進(jìn)行資金的融通，主要是通過(guò)銀行進(jìn)行長(zhǎng)期貸款，其次就是通過(guò)預(yù)售的形式進(jìn)行融資，在會(huì)計(jì)核算中則需要納入“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。

從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債方面的特征來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅問(wèn)題是繁冗復(fù)雜的，因此在營(yíng)改增之后進(jìn)行調(diào)整是十分困難的，需要房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)較大的精力進(jìn)行調(diào)整。因此本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅問(wèn)題進(jìn)行粗淺的探析以及案例分析，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供幫助。

（二）業(yè)務(wù)范圍

當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍主要涵蓋產(chǎn)品開發(fā)、銷售、物業(yè)管理以及房屋租賃等方面。需要注意的就是，關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)改增政策中，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍并沒(méi)有進(jìn)行明確的劃分，因此在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注。尤其是房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)時(shí)是將其劃分為建筑業(yè)范疇還是房地產(chǎn)業(yè)范疇仍然需要界定。

二、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后的會(huì)計(jì)處理

盡管營(yíng)改增從本質(zhì)上來(lái)看是為了推動(dòng)企業(yè)再發(fā)展，但是在落實(shí)初期極有可能會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的稅務(wù)成本，從而降低再次進(jìn)行投資生產(chǎn)的積極性。因此房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策落實(shí)時(shí)，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征對(duì)財(cái)稅處理進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化與調(diào)整。筆者結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行初步的探析。

（一）獲得土地使用權(quán)

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)稅處理問(wèn)題中最關(guān)鍵的就是土地使用權(quán)的財(cái)稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)行政劃撥、協(xié)議、招拍掛等形式獲得土地使用權(quán)，結(jié)合財(cái)稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)的處置歸屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，但是在進(jìn)行改革后應(yīng)當(dāng)是歸屬于增值稅的征稅范圍。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在獲得財(cái)政部統(tǒng)一印制的土地出讓金收據(jù)之后，在會(huì)計(jì)處理時(shí)需要將其借記為開發(fā)成本，貸記則為銀行存款。

（二）資金籌集

房地產(chǎn)企業(yè)能夠憑借銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的資金，而且營(yíng)改增政策同時(shí)也涵蓋了金融業(yè)，因此在支付借款費(fèi)用時(shí)須獲得相應(yīng)的合法票據(jù)，同時(shí)會(huì)計(jì)處理為借記銀行存款，貸記長(zhǎng)期借款。而當(dāng)房地產(chǎn)工程達(dá)到預(yù)定能夠使用狀態(tài)前所產(chǎn)生的借款利息則需要借記為開發(fā)間接費(fèi)用。這里需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的就是與借款利息相關(guān)的增值稅納稅義務(wù)產(chǎn)生時(shí)間的確定需要根據(jù)營(yíng)改增政策的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確定。

（三）預(yù)繳稅款核算

預(yù)繳稅款是房地產(chǎn)企業(yè)極為關(guān)鍵的核算內(nèi)容，只有通過(guò)合理確定預(yù)繳基數(shù)的方式才能夠確定房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行預(yù)繳的土地增值稅。同時(shí)也是營(yíng)改增改革后，變動(dòng)較大的地方，其核算方式有多種，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠結(jié)合自身實(shí)際情況選擇合適的核算方法。

三、案例分析

營(yíng)改增后土地增值稅的預(yù)繳稅款最關(guān)鍵的內(nèi)容就是確定預(yù)繳的基數(shù)。在對(duì)于該問(wèn)題的計(jì)算上主要有兩種方法構(gòu)成，現(xiàn)在通過(guò)舉例方式進(jìn)行測(cè)算。某房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，其在2017年10月總共受到房屋預(yù)售款為5000萬(wàn)元，增值稅的預(yù)征率通常為3%，土地增值稅的預(yù)征率則是1%。

方法一：預(yù)繳的土地增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）X預(yù)征率=5000/（1+11%）X1%=45.05萬(wàn)元;

方法二：預(yù)繳的土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）X預(yù)征率=（5000-5000/（1+11%）X3%）X1%=48.65萬(wàn)元。

通過(guò)上述的案例分析發(fā)現(xiàn)，選擇方法一進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳比方法二少3.6萬(wàn)元?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增改革后，進(jìn)行預(yù)繳稅款的核算時(shí)選擇不同的方法都有不同的金額，要選擇合理的核算方式，降低資金占用。該案例分析就是從房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策落實(shí)后，土地使用權(quán)取得、預(yù)繳增值稅方面有極大的不同，但是營(yíng)改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)財(cái)稅問(wèn)題都需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，還需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行深入的研究分析。

四、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)下我國(guó)營(yíng)改增政策已經(jīng)逐漸落實(shí)到各行各業(yè)，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策后需要將其所面臨的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行重新界定;同時(shí)對(duì)增值稅抵扣機(jī)制、稅負(fù)前后期平衡過(guò)渡等等，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都存在一定的難度。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該需要重視營(yíng)改增后相關(guān)財(cái)稅問(wèn)題的調(diào)整與優(yōu)化，要遵循營(yíng)改增政策，同時(shí)適應(yīng)新的稅收體制，才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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