□于曉萍，杜生一

( 華東政法大學(xué) 法律學(xué)院，上海 200042)

善意取得作為保障動(dòng)態(tài)交易安全的重要制度之一，源于日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則，同時(shí)吸收了羅馬法中占有時(shí)效的善意要件，[1]旨在保護(hù)當(dāng)事人因物權(quán)變動(dòng)的公示形式而產(chǎn)生的合理信賴。該制度設(shè)計(jì)尤其注重保障善意第三人的利益。然，司法實(shí)踐中，對(duì)善意第三人的保護(hù)有時(shí)卻存在再討論的空間。筆者將以最近的一份判決為例，在梳理此案法院觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，試圖對(duì)實(shí)踐中善意取得的部分要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行再次厘清，以盡可能地達(dá)到法律統(tǒng)一適用的目的。

一、問題的提出：從案例出發(fā)

甲與丙系夫妻關(guān)系，乙與丙系訴爭(zhēng)房屋的兩方當(dāng)事人。丙因生意需要向乙借款50萬元，同時(shí)約定利息，并以訴爭(zhēng)房屋作抵押。后借款期限屆滿丙無力還款，遂丙與乙商量以房抵債。乙丙雙方于2009年10月簽訂房屋買賣合同，合同交易價(jià)格80萬，雙方于同年11月完成了系爭(zhēng)的變更登記。在房屋買賣合同簽訂前，乙在丙的帶領(lǐng)下，親自看過房屋且丙向乙出具了其與甲的離婚協(xié)議，證明系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為丙單獨(dú)所有。買賣合同簽訂后，丙與乙又簽訂了房屋租賃合同，由丙繼續(xù)居住該房屋，租金為1000元左右/月。直至2014年8月，乙請(qǐng)求甲丙一家搬離房屋，甲不同意。此時(shí)，甲聲稱丙未經(jīng)其允許，私自處分了夫妻雙方根據(jù)94方案購(gòu)置的房屋，且該房為夫妻唯一住房。

故甲起訴乙、丙，要求法院判令被告乙、丙之間的房屋買賣合同無效，并將已經(jīng)在乙名下的房屋產(chǎn)權(quán)證明更改至原產(chǎn)權(quán)人丙名下，法院支持了甲的訴求，卻引發(fā)了筆者對(duì)該判決的再思考。筆者認(rèn)為，本案中當(dāng)事人乙的合法利益，并沒有在現(xiàn)有法律框架下得到合法保障。[2]

乙主張其根據(jù)善意取得的制度，應(yīng)獲得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)的觀點(diǎn)并未被法院采納。[2]通過對(duì)整個(gè)案件的梳理，筆者認(rèn)為，法院判定的乙不構(gòu)成善意取得的說理欠缺足夠的說理和論證。下面，筆者將以法院判決的主要理由作為順序，逐一分析法院判決欠妥之處，同時(shí)重述善意取得制度各法定要件在實(shí)踐中的適用標(biāo)準(zhǔn)，從而推進(jìn)法律適用的一致性。

法院認(rèn)為雙方訂立合同并非出于真實(shí)的意思表示，進(jìn)而乙無法根據(jù)善意取得理論獲得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。筆者分析的重點(diǎn)有二：第一，雙方訂立買賣合同是否無真實(shí)意思表示？進(jìn)而言之，合同的效力是否會(huì)對(duì)善意取得的物權(quán)效力有影響？第二，乙在本案中是否構(gòu)成善意取得？

一、意思表示與善意取得

(一)本案中，買賣合同系雙方真實(shí)意思表示

法院的判決的重要依據(jù)之一，系乙丙雙方簽訂買賣合同的真實(shí)意思并非“出于出賣的目的”，而是由于雙方的借款債務(wù)，故丙并不具有買賣合同的真實(shí)意愿。筆者認(rèn)為，雙方正是因?yàn)榻杩顐鶆?wù)的存在，后因以房抵債才有了轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的意思，故，法院的判決邏輯不值贊同。

《買賣合同司法解釋》第3條明確規(guī)定，合同的效力不影響物權(quán)的效力。原審法院卻以雙方不具有買賣合同的意思而否認(rèn)善意取得制度的適用，筆者認(rèn)為，此為法律理解錯(cuò)誤。首先，本案中，乙丙雙方確有簽訂買賣合同，移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思，因本案中買賣合同的賣方乙的配合度極高，完全符合買賣合同之通常情形，后再轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)過程中，受讓人乙完全符合善意的標(biāo)準(zhǔn)，故善意取得發(fā)生并無障礙，關(guān)于此點(diǎn)，下文還將詳細(xì)論證。

(二)意思表示與善意取得

法院認(rèn)為，雙方無真實(shí)買賣的意思，同時(shí)以此為理由否定丙的善意取得。筆者認(rèn)為，此項(xiàng)觀點(diǎn)的產(chǎn)生實(shí)為混淆了當(dāng)事人的意思表示。法院以雙方當(dāng)事人訂立買賣合同系基于雙方的借款合同，以此認(rèn)為雙方的買賣合同非真實(shí)意思表示，進(jìn)而否定善意取得的構(gòu)成。筆者認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)無因性理論或者《買賣合同司法解釋》第3條物債兩分的理論，應(yīng)區(qū)分雙方當(dāng)事人的物權(quán)意思以及債權(quán)意思，債權(quán)意思已經(jīng)分析過，成立；物權(quán)意思即為雙方當(dāng)事人有無轉(zhuǎn)移房屋的合意？此時(shí)應(yīng)僅考慮雙方是否已就房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移達(dá)成合意？從雙方簽訂合同并進(jìn)行移轉(zhuǎn)所有權(quán)登記等事項(xiàng)來看，雙方完全具有轉(zhuǎn)移房屋所的合意。

即使，如法院之所言，雙方債權(quán)意思發(fā)生瑕疵，按照我國(guó)法律規(guī)定，乙仍然可以獲取所有權(quán)，只是所有權(quán)的保有缺乏了法律上的原因，甲可以依據(jù)不當(dāng)?shù)美南嚓P(guān)規(guī)定，要求乙返還房屋，而非法院之理由。

再者，善意取得制度目的為保護(hù)善意第三人，只要對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)構(gòu)成了合理信賴，就達(dá)到善意標(biāo)準(zhǔn)；“無權(quán)處分”發(fā)生前提系基于對(duì)客觀事實(shí)登記簿的“登記錯(cuò)誤”，由此引發(fā)的，應(yīng)為處分人與共同所有人之間的法律關(guān)系，追償問題應(yīng)只發(fā)生在追償人與處分人之間。換言之，善意取得與無權(quán)處分系兩個(gè)不同的法律關(guān)系，對(duì)于各自的效力判定應(yīng)分別進(jìn)行之，不能混同認(rèn)定。

二、淺析善意取得之法定要件

(一)“善意”的判定

《物權(quán)法》第一百零六條，規(guī)定了受讓人善意取得的三項(xiàng)前提條件，分別是善意、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的已經(jīng)完成了物權(quán)變動(dòng)需要的公示。只有三項(xiàng)前提條件全部滿足，受讓人才是善意的受法律保護(hù)的第三人。本案中，法院認(rèn)為乙并不構(gòu)成善意、也認(rèn)為雙方約定的房款不構(gòu)成合理對(duì)價(jià)，故不支持乙的權(quán)利，筆者卻認(rèn)為結(jié)合本案呈現(xiàn)出來的證據(jù)以及相關(guān)法理已足夠支撐乙取得該系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)。筆者將分別從善意以及合理價(jià)格兩個(gè)方面做簡(jiǎn)要論證：

1.《物權(quán)法》的規(guī)定

善意，是民法中很多制度對(duì)受保護(hù)的一方當(dāng)事人的基本要求。實(shí)踐中，如何認(rèn)定一方當(dāng)事人為善意？善意的標(biāo)準(zhǔn)該如何界定？

《物權(quán)法》第106條并沒有給出明確答復(fù)，我國(guó)物權(quán)法草案第111條將受讓人的善意界定為：“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)?！币簿褪撬^的不知情，[3]王利明教授持此觀點(diǎn)；梁慧星、陳華彬教授認(rèn)為善意的標(biāo)準(zhǔn)是不知情也非因重大過失而不知情；[4]程嘯教授認(rèn)為，關(guān)于受讓人是否善意，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，只要登記簿上不存在異議登記以及取得人并不明知登記簿存在錯(cuò)誤登記即為善意，但是同時(shí)受讓人須盡到一定的對(duì)登記簿的核查義務(wù)；因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得著重保護(hù)的當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴?yán)妗5]

可見，我國(guó)學(xué)者對(duì)善意標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定相對(duì)主觀。主觀標(biāo)準(zhǔn)在法教義學(xué)的解釋與邏輯上無任何障礙，但法律是一門應(yīng)用科學(xué)，過于主觀化的標(biāo)準(zhǔn)無疑對(duì)司法實(shí)踐的指導(dǎo)、引領(lǐng)作用有限?？紤]到法律的實(shí)踐性，對(duì)整個(gè)大陸法系的立法都頗具影響力的德國(guó)在規(guī)定善意時(shí)，就采取了“純客觀化”的標(biāo)準(zhǔn)，只要其不知道登記簿上記載錯(cuò)誤并且上面沒有異議登記即推定受讓人為善意。德國(guó)之所以存在如此推定，主要是因?yàn)椤兜聡?guó)民法典》第892條第1款規(guī)定，為了取得人的利益，登記簿的內(nèi)容視為正確。[6]

誠(chéng)然，我國(guó)司法實(shí)踐現(xiàn)狀與德國(guó)存在千差萬別，我國(guó)物權(quán)法剛頒布10年，而德國(guó)僅法典制定就持續(xù)了近乎一個(gè)世紀(jì)。所以，德國(guó)的制度設(shè)計(jì)，我們可以參考和借鑒卻不可完全移植，又鑒于物權(quán)法中對(duì)于"善意"的標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確的法律規(guī)定，故法官在司法實(shí)踐中，不斷摸索，逐漸形成了實(shí)務(wù)界對(duì)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，概括為以下因素：是否符合通常買賣的情形，包括但不限于當(dāng)事人事先是否看過房，當(dāng)事人雙方對(duì)交接時(shí)費(fèi)用結(jié)算、交付時(shí)間的約定情況？買受人是否盡了審核出賣人的產(chǎn)權(quán)文件的義務(wù)，對(duì)產(chǎn)權(quán)登記簿是否進(jìn)行了形式審核；交易雙方是否存在親戚關(guān)系；買受人事先是否明知出賣人為無權(quán)利人，是否支付了合理對(duì)價(jià)，即交易價(jià)是否與市場(chǎng)價(jià)差別明顯等。[7]

結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為本案中乙已經(jīng)完全履行了自己的法定義務(wù)，可以取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。

首先，本案中，乙毫無疑問滿足“善意”的標(biāo)準(zhǔn)，具體分析前文已有論述；關(guān)于“重大過失”，法院判斷標(biāo)準(zhǔn)是“甲訴稱的有一份偽造的甲的姓名的承諾書”根據(jù)基本民訴法的證據(jù)規(guī)則——“誰主張，誰舉證”，此份證據(jù)應(yīng)由甲舉證，對(duì)未經(jīng)質(zhì)證(本案雙方當(dāng)事人均未申請(qǐng)對(duì)筆跡進(jìn)行鑒定，法官僅依據(jù)起訴狀上與承諾書上簽名字跡不同就據(jù)此支持原告訴求，顯失妥當(dāng))的證據(jù)不能進(jìn)行使用；根據(jù)案件事實(shí)，這份由丙交給乙的有甲簽字的承諾書交付的時(shí)間是2010年3月22日，此時(shí)距離房屋買賣以及過戶已經(jīng)過去幾個(gè)月之久，就算此時(shí)乙知曉丙與甲未離婚，也絕不影響乙在購(gòu)房時(shí)"善意"的判斷，因?yàn)殛P(guān)于"善意"的時(shí)間結(jié)點(diǎn)，早已終結(jié)。雖然，我國(guó)學(xué)者目前對(duì)"善意"的判斷始點(diǎn)存在不同意見：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在受讓人申請(qǐng)登記之時(shí)，若是善意，則為善意；[9]第二種觀點(diǎn)，登記完成時(shí)，當(dāng)事人為善意，方為善意。[10]不論采哪種觀點(diǎn)，都不應(yīng)也不會(huì)影響乙作為善意受讓人獲得該系爭(zhēng)房屋的物權(quán)。

其次，學(xué)界標(biāo)準(zhǔn)，善意須“不知情或無重大過失”，在本案中，乙的注意義務(wù)主要來自于系爭(zhēng)房屋是丙的家庭住房，故，該房屋產(chǎn)權(quán)可能為甲、丙共同共有，但是根據(jù)本案證據(jù)，乙在與丙簽訂房屋買賣合同之前，丙已經(jīng)向其出具甲丙的離婚證、證明離婚的戶口簿復(fù)印件以及只有丙一人的房屋產(chǎn)權(quán)人證明，乙此時(shí)已經(jīng)達(dá)到"善意"標(biāo)準(zhǔn)，至于甲主張的94方案的同住人的權(quán)利，僅涉及甲丙二人，與乙無關(guān)。

再次，本案中乙也已經(jīng)達(dá)到了前述司法實(shí)務(wù)實(shí)踐中確定的標(biāo)準(zhǔn)，雙方均承認(rèn)已看過房的事實(shí)，雙方對(duì)房屋價(jià)款、交付時(shí)間也都有明確約定，并且雙方在2009年11月18日，完成了房屋的過戶；雙方也不存在親戚關(guān)系；離婚證、房產(chǎn)證的提供說明乙已經(jīng)盡到了形式審查義務(wù)；關(guān)于對(duì)價(jià)問題，雙方約定的價(jià)款是80萬，而甲、丙提供的同時(shí)段的同類型的房屋交易價(jià)為96萬左右，法院據(jù)此認(rèn)為雙方約定的價(jià)格偏離了市場(chǎng)價(jià)，但從更普遍的司法實(shí)踐中的操作來看，法院在裁判價(jià)格是否合理時(shí)，基本上是按照是按照市場(chǎng)價(jià)或者不低于市場(chǎng)價(jià)的百分之七十的客觀標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行裁量，因?yàn)橛袝r(shí)候存在多種多種原因使得并非低價(jià)就不是善意。[8]

2.《物權(quán)法》若干問題解釋(一)的規(guī)定

解釋(一)第十五條的出臺(tái)，進(jìn)一步明確了《物權(quán)法》中，"善意"的判斷標(biāo)準(zhǔn)：受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。第二款更是分配了舉證責(zé)任，真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)由權(quán)利主張者承擔(dān)舉證證明責(zé)任；該證明責(zé)任的分配也符合我國(guó)“規(guī)范說”的證明責(zé)任分配原則，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?。第十六條第二款，也明確揭示了"重大過失"的判斷標(biāo)準(zhǔn)——真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

但是，解釋(一)自2016年3月1日起實(shí)施，本案的受理日期為2016年1月11日，根據(jù)解釋(一)第二十二條之規(guī)定，本案不能適用本解釋。即使沒有解釋(一)，乙也符合善意的標(biāo)準(zhǔn)。解釋(一)的出臺(tái)，只會(huì)加強(qiáng)善意取得制度在司法實(shí)踐中適用的指導(dǎo)性和明確性，使其制度愈加實(shí)現(xiàn)其保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全的目的，進(jìn)而進(jìn)一步保證良好的交易環(huán)境，為財(cái)產(chǎn)流動(dòng)保駕護(hù)航。

(二)合理的價(jià)格

合理的價(jià)格是我國(guó)現(xiàn)行法下取得人能合法獲取物權(quán)的必備要件之一，在物權(quán)法第一百零六條中更是作為一個(gè)單獨(dú)的要件被列出，司法實(shí)踐中也有法院將其作為認(rèn)定受讓人能否取得物權(quán)的條件之一。

但是，值得注意的是，合理的價(jià)格作為善意取得的單獨(dú)要件，是中國(guó)法的獨(dú)特規(guī)定，其他大陸法系國(guó)家均未將合理的價(jià)格作為認(rèn)定受讓人善意的前提要件。

德國(guó)的善意取得制度只要求受讓人善意，并不要求對(duì)價(jià)，并且善意的標(biāo)準(zhǔn)只要是無故意或重大過失即可；法國(guó)法受羅馬法影響較大，既注重保護(hù)善意第三人也注意保護(hù)原所有人的利益，因此對(duì)受讓人的善意提出了更高的要求，即受讓人的善意只有滿足一定的條件才可取得所有權(quán)，但是仍然沒有關(guān)于合理對(duì)價(jià)的規(guī)定；[11]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件是：無權(quán)處分、善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記、依法律行為的物權(quán)變動(dòng)登記，并沒有規(guī)定必須要有償；[12]意大利民法典則規(guī)定，善意取得中對(duì)價(jià)有償、無償都可以；瑞士民法典跟德國(guó)民法典一脈相承，也只是要求受讓人善意即可。

司法實(shí)踐中對(duì)“合理”的判定則是通過價(jià)格來體現(xiàn)的，前文已經(jīng)提及30%的標(biāo)準(zhǔn)，換言之，在市場(chǎng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的左右30%的浮動(dòng)均屬正常。并且，司法實(shí)踐中有時(shí)對(duì)合理價(jià)格和善意的標(biāo)準(zhǔn)劃分并不清晰，有的法院會(huì)將合理價(jià)格作為判斷善意的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或者是一個(gè)或然標(biāo)準(zhǔn)，即使價(jià)格不合理，只要受讓人不產(chǎn)生對(duì)出賣人處分權(quán)的合理懷疑，依據(jù)其他的要素能夠證明當(dāng)事人“善意”的存在，也構(gòu)成善意取得。如此看來，作為單獨(dú)構(gòu)成要件之一，其作用卻沒有在實(shí)踐中得到凸顯，反而與法條中的明文規(guī)定出現(xiàn)了不相符之處。

未將合理價(jià)格作為善意取得要件之一的傳統(tǒng)法系立法例確是將“合理價(jià)格”作為認(rèn)定當(dāng)事人是否善意的標(biāo)準(zhǔn)之一。王澤鑒老師認(rèn)為，合理的價(jià)格是受讓人在受讓善意取得標(biāo)的物時(shí)，依照客觀情勢(shì)和交易經(jīng)驗(yàn)所應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)注意義務(wù)。[12]

在本案中，乙丙的買賣合同交易價(jià)為90萬，后實(shí)際成交價(jià)為80萬，乙在買賣合同簽訂后，沒有再向丙支付過剩余價(jià)款(10萬)，法院據(jù)此認(rèn)定，因房屋價(jià)格不符合其合同約定，故認(rèn)為乙丙之間買賣合同非真實(shí)意思表示，從而否定乙的權(quán)力主張。筆者反對(duì)理由如下：

第一，乙丙簽訂合同的起因是由于雙方的借款之債，故其對(duì)房屋價(jià)款的商定也是基于借款合同。那借款合同中雙方的約定，比如違約金金額、利息等數(shù)額也應(yīng)屬合同價(jià)款的一部分，此部分法院須經(jīng)過詳細(xì)計(jì)算得出而不能主觀認(rèn)定乙丙雙方認(rèn)定的價(jià)格不合理，此為一；

第二，鑒于買賣合同約定時(shí)，雙方還約定了不定期租賃合同，租期直至2014年乙向承租人丙主張權(quán)利開始，期間的租金該如何計(jì)算？此跟乙丙的買賣合同約定的價(jià)款有無關(guān)系？法院也應(yīng)該在詳細(xì)整合所有相關(guān)證據(jù)的前提下，將整個(gè)證據(jù)鏈條串聯(lián)起來綜合認(rèn)定，不宜割裂開來，造成當(dāng)事人權(quán)利的損害。結(jié)合本案來看，交易價(jià)格包括借款本金65萬元、利息48,100元、違約金75,400元，共計(jì)773,500元，總額接近80萬元，另10萬元為雙方約定的張揚(yáng)一家繼續(xù)居住涉案房屋一段時(shí)間的租金，這與90萬的約定是相符的，此為二；

第三，法院在認(rèn)定是合理價(jià)格時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)是30%，本案中80萬與90萬并未超出合理浮動(dòng)的范疇。況且，30%是規(guī)避一方當(dāng)事人存在惡意、欺詐等行為，本案中雙方當(dāng)事人屬合意，系雙方真實(shí)意思表示，并沒有否定的理由，此為三；

第四，如此多的國(guó)家、地區(qū)都只將所謂的合理價(jià)格，作為評(píng)價(jià)受讓人善意的一個(gè)參考，更加說明合理的價(jià)格對(duì)于認(rèn)定善意取得的非核心性。

物權(quán)法解釋(一)第十五至第二十一條詳細(xì)解讀了物權(quán)法第一百零六條善意取得的各要件，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于合理的價(jià)格，只有第十九條進(jìn)行了一個(gè)并不太明晰的指導(dǎo)，這反映出了一個(gè)立法動(dòng)向——目前實(shí)踐中，對(duì)于善意取得的“合理價(jià)格”要件，立法機(jī)關(guān)的重視程度有所下降。具體標(biāo)準(zhǔn)傾向于立足于個(gè)案，從個(gè)案實(shí)際情況出發(fā)，輔之參考市場(chǎng)價(jià)格、交易習(xí)慣等多種因素，進(jìn)行綜合認(rèn)定。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)和遵循

善意取得制度，作為一項(xiàng)重要的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，在司法實(shí)踐中多次作為裁判依據(jù)，對(duì)規(guī)范物權(quán)變動(dòng)、保護(hù)善意第三人、交易安全上發(fā)揮了重要的作用。筆者認(rèn)為，把握制度的根本目的并以此為基礎(chǔ)，才能做出更容易讓人信服的判定和結(jié)論。

善意取得制度興起首先是因?yàn)樵谪?cái)產(chǎn)流通度越來越高度的當(dāng)今社會(huì)，原來的以占有為基本標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)產(chǎn)保護(hù)程度已然不夠，如今一人擁有物的占有狀態(tài)但沒有本權(quán)的情形十分常見。如此，人民需要探索一種對(duì)物權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)具有更高保護(hù)程度的手段，具有公示效力的不動(dòng)產(chǎn)登記簿就是方式之一。

善意取得制度正是與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示效力一脈相承的制度。物權(quán)法出臺(tái)前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常不完善，不僅沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記登記簿，且不同類型的不動(dòng)產(chǎn)登記管理非?；靵y，登記機(jī)關(guān)還規(guī)定了當(dāng)事人查詢權(quán)利狀態(tài)的許多額外限制，比如限制查詢主主體，高額的查詢收費(fèi)等，當(dāng)事人很難了解到標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，徒增了許多交易煩惱。物權(quán)法出臺(tái)后，我國(guó)各地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)按照《物權(quán)法》和相關(guān)法律法規(guī)建立了登記簿，方便人們查詢的同時(shí)，人們也逐漸樹立起對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿這一公示方式的信賴，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為判斷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，從而對(duì)自己的民事活動(dòng)進(jìn)行指引。

在我國(guó)目前司法實(shí)踐大背景下，標(biāo)的額較大的不動(dòng)產(chǎn)、特殊動(dòng)產(chǎn)均將通過登記以獲得權(quán)利公示這一方式作為保障大額財(cái)產(chǎn)的方法和途徑。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記簿給予當(dāng)事人的指引和信賴作用，是目前我國(guó)司法實(shí)踐必須要維護(hù)的，目前為止還不能輕易否決。

本案中，信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的善意當(dāng)事人乙卻無法通過合理信賴維護(hù)其權(quán)益，且除了遵循法律規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)外，乙還實(shí)地考察過系爭(zhēng)房屋，如此都無能滿足善意取得的要件，筆者認(rèn)為，社會(huì)對(duì)善意取得的要件要求稱得上“甚為嚴(yán)苛”。過于嚴(yán)苛的法律判斷，對(duì)于該制度的實(shí)際適用以及其背后所保障的動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系、交易安全所帶來的影響并非為百利而無害。

四、小結(jié)

本文立足于《物權(quán)法》中重要規(guī)則之善意取得，從司法實(shí)務(wù)中的一個(gè)案例寫起，并以對(duì)案例的分析為線索，使得文章的脈絡(luò)得以呈現(xiàn)。結(jié)合案件中呈現(xiàn)的法院對(duì)善意取得的部分構(gòu)成要件的分析，指出實(shí)務(wù)與法之規(guī)定的差距。從而論證本文觀點(diǎn)——善意取得制度的適用核心須注意遵循善意取得制度發(fā)生的本旨：即在保護(hù)交易安全的大環(huán)境下，以第三人保護(hù)為重點(diǎn)，進(jìn)而保障整個(gè)動(dòng)態(tài)交易的安全。

保護(hù)交易安全是物權(quán)法的核心使命，而善意取得制度又是第三人保護(hù)、交易安全保障的典型手段。善意取得制度中第三人受保護(hù)的一個(gè)當(dāng)然前提是第三人善意，但是對(duì)第三人的善意的判斷總難以達(dá)成一致，造成適用上的不確定性或者欠妥性；另外，善意取得制度中要求的合理對(duì)價(jià)、完成特定公示等要求也可能在個(gè)案中呈現(xiàn)不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)……

上述問題的存在給制度的適用造成了比較大的困擾。筆者認(rèn)為，通過本文的梳理，可以進(jìn)一步明晰善意取得制度的適用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)司法實(shí)踐的指導(dǎo)作用會(huì)更加明顯，現(xiàn)簡(jiǎn)要?dú)w納總結(jié)如下：

對(duì)“善意”的判斷：應(yīng)從案件客觀呈現(xiàn)的證據(jù)出發(fā)，結(jié)合物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記簿等相關(guān)制度進(jìn)行傾向于“客觀化的善意”判斷?！翱陀^化的善意”可以具體從以下規(guī)則中來進(jìn)行認(rèn)定;首先，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴應(yīng)成為衡量當(dāng)事人是否善意的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公示的權(quán)利狀態(tài)的信賴，只要受讓人不具故意或重大過失即可認(rèn)定為善意；其次，考慮當(dāng)事人“善意”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，只要受讓人在完成交付之前為善意，就應(yīng)認(rèn)定其善意成立；第三，參考實(shí)踐中出現(xiàn)的評(píng)判"善意"的諸多實(shí)操性較強(qiáng)的原則和理論，比如對(duì)房屋的實(shí)地勘驗(yàn)、主動(dòng)了解房屋的權(quán)利情況等均可作為輔助論證受讓人善意的標(biāo)準(zhǔn)。總之，應(yīng)結(jié)合個(gè)案從多方面綜合論證“善意”的構(gòu)成，爭(zhēng)取既能簡(jiǎn)化當(dāng)事人對(duì)善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，又能體現(xiàn)尊重當(dāng)事人的意思自治，法效果上還能最大化地實(shí)現(xiàn)對(duì)交易第三人的保護(hù)。

對(duì)“合理的價(jià)格”的判斷：遵循法律30%的基本規(guī)定，同時(shí)更須個(gè)案考量，因?yàn)閷?shí)踐中善意取得情形的發(fā)生大多非基于完全常規(guī)化的交易，故當(dāng)事人在個(gè)案中的意思合意就成為不可忽略的判斷。法律允許30%的相當(dāng)大的價(jià)格浮動(dòng)空間，本身就說明法律對(duì)合理價(jià)格因素的考量讓位于對(duì)當(dāng)事人意思自治的保護(hù)，王澤鑒老師更是認(rèn)為"合理價(jià)格"僅為輔助判斷當(dāng)事人是否"善意"的標(biāo)準(zhǔn)之一，換言之，王老師并不認(rèn)為"合理價(jià)格"是善意取得制度的法定構(gòu)成要件之一，由此，也不難理解，為何許多傳統(tǒng)大陸法系的立法例都直接規(guī)定"善意取得"制度可以“無償”。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記簿以公式的方式構(gòu)成了當(dāng)事人信賴權(quán)利的基礎(chǔ)，并因此可形成有利于善意取得受讓人的權(quán)利推定，其本身權(quán)利推定的效果即免除了第三人對(duì)自身善意的證明責(zé)任，使得第三人擁有了保有該標(biāo)的物的法律上的原因。若此時(shí)出讓人有相反主張，須承擔(dān)舉證責(zé)任，若其無法達(dá)到證明標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由出讓人一方當(dāng)然地承擔(dān)證明責(zé)任的不利后果。

善意取得制度，自2007年在我國(guó)實(shí)踐中確立以來，無論在規(guī)范物權(quán)變動(dòng)還是保護(hù)善意第三人方面均發(fā)揮了較大的作用。但實(shí)踐中也存在具體適用善意取得制度時(shí)時(shí)，發(fā)生操作不統(tǒng)一的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，實(shí)踐中操作不統(tǒng)一的根本原因在于未能厘清各要件如此規(guī)定背后的法理基礎(chǔ)，以至于在具體認(rèn)定各個(gè)要件時(shí)發(fā)生用力不足或者矯枉過正的現(xiàn)象，造成實(shí)踐中認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不相統(tǒng)一。本文從案例出發(fā)，在嘗試剖析實(shí)踐中認(rèn)定各要件略失妥當(dāng)之處的基礎(chǔ)上，結(jié)合學(xué)理討論，實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)等，提出一套較為完善的、合理的對(duì)善意取得各要件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以期能為司法實(shí)踐提供些許幫助和建議。唯有如此，善意取得制度在實(shí)踐生活中的保障性作用才能體現(xiàn)得更加符合邏輯、順應(yīng)民意。

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