文/陳策 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué) 北京 100070

1、引言

自住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,以住房為核心的房地產(chǎn)業(yè)在2007年就已成為國民經(jīng)濟的主要支柱之一。住房需求快速上漲，“買房難”已經(jīng)成為人民生活面對最主要的苦難之一，房地產(chǎn)市場蘊含的潛在宏觀風(fēng)險也趨于擴大。我國政府在2008年金融危機以后密集出臺了多種措施，如“限購”“差別化的信貸政策”等，來遏制住房需求快速上漲。

本文將基于多角度，從人口結(jié)構(gòu)、投資偏好、實體經(jīng)濟發(fā)展水平、匯率變動、城市化發(fā)展這五方面綜合分析住房需求高位運行的原因。

2、我國住房需求不斷增長并高位運行

1998年我國開始實施住房制度改革，住房需求開始不斷攀升。截至2015年，住宅商品房銷售面積從98年的1.1億平方米增至11.2億平方米，增長10倍，平均每年增長16.36%。在05年和09年，銷售面積環(huán)比增長45%以上，如圖1所示；而住宅商品房銷售額從98年的2000億元升至7.28萬億元，增長了36倍，在05年和07年住宅商品房銷售額同期增長分別為69.77%和47.98%，如圖2所示。住房需求整體呈現(xiàn)上升趨勢。

圖1 1998-2015年我國住宅商品房銷售面積

圖2 1998-2014年我國住宅商品房銷售額

3、我國住房需求高位運行的原因

3.1 人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變

中國的人口結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生著轉(zhuǎn)變。據(jù)中國人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最近一次“嬰兒潮”出現(xiàn)在二十世紀八十年代，平均人口出生率高達2.15%，每年出生率穩(wěn)定在2%以上。并且，我國勞動力人口比重（15-64歲）從2004年開始攀升，2004-2009年間上升2.6個百分點。當(dāng)“嬰兒潮”的一代人開始進入勞動力市場、婚姻市場和房地產(chǎn)市場，必然帶來住房需求的上升。1997-2012年，城鎮(zhèn)適齡購房人口從1.55億增加到了2.82億，凈增1.27億；城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)僅2008年就增加了5370萬戶，城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)累計增加28091萬戶，由此產(chǎn)生的新增置業(yè)需求非?？捎^。在2015年末全面二胎政策的開放，更會維持著住房需求高位運行。

3.2 投資偏好與收入水平

截至2014年，我國家庭的住房擁有率達到90.8%。與歐美國家相比，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，城鎮(zhèn)住房空置率卻高達22.4%。分析其原因，有以下兩點：

（1）我國人講究“臉面”，房屋的數(shù)量和大小就表現(xiàn)為“臉面”。對比西方國家而言，在我國租房是很丟臉面的事情。沒房的人想要買房，有房的人想要更多的房子；而在西方人眼中，“自由”、“隨遇而安”才是生活的真諦，他們不愿被外在事物所束縛。所以，由于我國人的傳統(tǒng)觀念影響，造就了住宅市場的繁榮。

（2）居民收入水平的不斷提高和投資渠道狹窄的矛盾。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民家庭人均可支配收入呈現(xiàn)快速增長的趨勢。2004年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為9422 元，到2015年增加至1194元。2004年農(nóng)村居民家庭人均純收入為2936元，到2015年增加至11421元。

表面上看，我國的投資渠道很多：股票、期貨、保險、銀行推出的諸多理財產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的收益高于銀行的定期存款，但對于房地產(chǎn)、股票等投資，顯然沒有可比性。而且我國股市的風(fēng)險性遠遠大于投資房地產(chǎn)，在2008年股市迅速上漲后的急速跌落，使得股民人均虧損達13萬元，讓人們對股市心灰意冷，進而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。

3.3 實體經(jīng)濟不振

在2005-2007年，經(jīng)歷了3年快速擴張后，在2008年制造業(yè)再度陷入低迷。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，如圖3，2008年下半年，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）一度跌至榮枯線，在年末達到了最低點50.16。經(jīng)歷2009年和2010年的短暫回升后，至2015年，PMI一直下降，到2015年末，PMI指數(shù)跌破榮枯線，實體經(jīng)濟呈現(xiàn)疲軟勢態(tài)。

圖3 2005-2015年中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)

3.4 匯率位于高位

2005年7月，我國進行人民幣匯率制度改革，人民幣不斷升值。在1999至2004年人民幣對美元匯率一直穩(wěn)定在是100：827，但2005-2015年間，人民幣對美元匯率從100：827降到100：622，僅2007年人民幣對美元匯率就從100：760降至100：694，降低了8.6個百分點。

人民幣的升值會增加外國企業(yè)對我國的投機活動，會向房地產(chǎn)市場輸入大量資金，在人民幣升值的同時房價格也會上漲，房價上漲使得住房需求繼續(xù)高位運行。

3.5 城市化快速發(fā)展

自1998年，城市化率突破30%，進入城市化加速階段，到2011年，城市化率突破了50%，1998-2013年城市化率均提高1.46個百分點。截至2013年，我國城市化率為53.7%，正處于城市化加速階段中期，按照加速城市化階段城市化率年平均提高1.46%計算，2024年我國城市化率將突破70%，進入成熟階段。

在城市化加速階段，隨著鄉(xiāng)村的過剩勞動力人口進入城市，人口遷移速度之快是住房供給在短期內(nèi)難以維持的，住房市場承受的壓力不斷增加，引起住房需求高位運行。

結(jié)論：

本文通過人口結(jié)構(gòu)、住房偏好與收入水平、實體經(jīng)濟發(fā)展、匯率變動、城市化這五個方面對我國住房需求的影響進行了分析，說明了當(dāng)前我國住房需求形勢，闡明住房需求高位運行的原因。

研究表明：（1）人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是我國不能忽視的一個重要因素，人口總量增加的同時，家庭平均規(guī)模減小，戶數(shù)增多，這是住房需求緊張的一大因素，針對人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，政府主導(dǎo)的住房供給政策有必要考慮人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的影響。（2）由于國人對住房的傳統(tǒng)觀念里，購房才是根本，這種傳統(tǒng)觀念的根深蒂固，使得在未來一段時間購房需求的欲望不會改變。（3）實體經(jīng)濟發(fā)展不振，致使資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。要恢復(fù)實體經(jīng)濟的健康發(fā)展，只有不斷地改革實體經(jīng)濟才有不斷的發(fā)展。（4）由于匯率變化，國外資本流入我國房地產(chǎn)業(yè)，以求高回報利潤，致使房價上漲，住房需求居高不下。（5）城市化進程加快，鄉(xiāng)村過剩勞動力人口進入城市，人口急劇增加。只有新增人口的住房問題得以解決，城市化才能一步一步，扎實地向前發(fā)展。

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