邵偉

摘要：財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，越來(lái)越成為企業(yè)內(nèi)部的關(guān)注焦點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，制約企業(yè)的發(fā)展。目前如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，已經(jīng)成為企業(yè)的重要研究課題。本文就對(duì)如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行分析和探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)發(fā)展的目的就是追求利潤(rùn)的最大化，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)則是實(shí)現(xiàn)最大化的資本利潤(rùn)，這就需要企業(yè)構(gòu)建系統(tǒng)的資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制，按照機(jī)制內(nèi)在要求實(shí)施運(yùn)作與資本經(jīng)營(yíng)。投資風(fēng)險(xiǎn)大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要特征，所以在項(xiàng)目規(guī)劃階段要準(zhǔn)確估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用及投資，以便更好地評(píng)價(jià)投資決策及經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容分析

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算而言，其內(nèi)容主要涉及資金預(yù)算和損益預(yù)算，其中前者旨在對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金收支情況進(jìn)行反映，而后者則是對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)分配情況及經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行反映[1]。一方面，資金預(yù)算。現(xiàn)金預(yù)算可以分為金流出預(yù)算和現(xiàn)金流入預(yù)算，其中現(xiàn)金流出涵蓋稅費(fèi)支出、工程建設(shè)支出、銷(xiāo)售費(fèi)用、綜合地價(jià)支出、管理費(fèi)用、償還銀行貸款支出等；而現(xiàn)金流入涵蓋銀行貸款、銷(xiāo)售回款、其他現(xiàn)金流入等，其中銀行貸款受工程進(jìn)度與銀行信貸政策的制約，銷(xiāo)售回款受市場(chǎng)環(huán)境、銷(xiāo)售政策、工程節(jié)點(diǎn)等因素的制約。

另一方面，損益預(yù)算。損益預(yù)算涵蓋稅費(fèi)支出預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算、收入預(yù)算等，其中費(fèi)用預(yù)算包括財(cái)務(wù)預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用；稅費(fèi)預(yù)算包括增值稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅及其他。通常以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行處理方法為依據(jù)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)要符合以下標(biāo)準(zhǔn)：①通過(guò)客戶驗(yàn)收后，買(mǎi)賣(mài)雙方才能辦妥商品房的移交手續(xù)；②商品房的成本可以進(jìn)行計(jì)量；③房款確信可取得或已經(jīng)取得；④已經(jīng)簽訂商品房的銷(xiāo)售合同；⑤竣工驗(yàn)收完商品房后，可以獲得竣工備案表?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與各業(yè)務(wù)部門(mén)緊密相關(guān)，如成本管理部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

第一，不能正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是對(duì)企業(yè)今后一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金收支情況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)計(jì)和反映，但不能以此為依據(jù)片面認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只屬于財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行控制即可。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的投融資、工程管理、物資采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)、成本控制等環(huán)節(jié)具有密切的關(guān)系，是相關(guān)管理的集中表現(xiàn)。

第二，流程預(yù)算和年度預(yù)算不協(xié)調(diào)。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)在于制定年度財(cái)務(wù)報(bào)告和年度預(yù)算，沒(méi)有深入分析資金運(yùn)作和項(xiàng)目運(yùn)作的預(yù)算工作，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有明顯的周期性，投資回收期的長(zhǎng)短直接影響企業(yè)的最終效益，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的流程預(yù)算至關(guān)重要[2]。有些企業(yè)采用傳統(tǒng)的年度報(bào)表方案及年度預(yù)算，不能彰顯出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性及階段性，將年度預(yù)算作為財(cái)務(wù)預(yù)算管理的戰(zhàn)略方向，影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率不高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業(yè)務(wù)部門(mén)缺乏較強(qiáng)的預(yù)算執(zhí)行力；二是財(cái)務(wù)預(yù)算的制定不夠科學(xué)和客觀，不能對(duì)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行綜合分析，致使實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)預(yù)算編制目標(biāo)分解相互脫離，繼而所做預(yù)算在執(zhí)行中與實(shí)際存在較大的偏差。

第四，考核機(jī)制缺乏有效性。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核機(jī)制，尚未構(gòu)建嚴(yán)格且系統(tǒng)的責(zé)任制度，并且財(cái)務(wù)部門(mén)在預(yù)算管理前未簽訂責(zé)任合同，缺乏科學(xué)有效的獎(jiǎng)懲制度，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算人員缺乏工作熱情[3]。當(dāng)然在后期考核環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門(mén)往往主動(dòng)回避業(yè)務(wù)能力及主觀因素等問(wèn)題，著重強(qiáng)調(diào)政治環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境對(duì)預(yù)算結(jié)果的影響、預(yù)算過(guò)程中的客觀原因。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的路徑

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債、高利潤(rùn)的行業(yè)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作中，必須要確保現(xiàn)金流的穩(wěn)健順暢?，F(xiàn)階段，有些城市的商品住宅成交數(shù)量有所回升，但受限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策因素的限制，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)募資、開(kāi)發(fā)貸款等方面受限，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張狀態(tài)。所以企業(yè)需要做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，以現(xiàn)金流為重點(diǎn)，科學(xué)支出各項(xiàng)費(fèi)用，及時(shí)回籠收入項(xiàng)目資金，資金優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資金利用率的提高。

（二）注重國(guó)家政策的變化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，國(guó)家政策的頒布與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控極大影響了開(kāi)發(fā)的成本支出及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)情況，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要密切關(guān)注環(huán)境變化，對(duì)政策的變動(dòng)情況加以了解，優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算管理項(xiàng)目。同時(shí)企業(yè)可以預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)狀況或調(diào)控預(yù)算方案圍基礎(chǔ)，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的有序開(kāi)展提供有力的保障。

（三）科學(xué)估計(jì)損益預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算涉及諸多方面，如建安工程費(fèi)、綜合地價(jià)、前期手續(xù)費(fèi)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)等，利用收入成本預(yù)算來(lái)科學(xué)規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算分期，做好相應(yīng)地籌資準(zhǔn)備。同時(shí)企業(yè)可要求各業(yè)務(wù)部門(mén)密切協(xié)商，以各部門(mén)的性質(zhì)為依據(jù)進(jìn)行合理分工，加強(qiáng)財(cái)務(wù)編制預(yù)算，具體分工如下：①由于產(chǎn)品的核算周期較長(zhǎng)，收入確認(rèn)受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進(jìn)行凈利、地價(jià)等指標(biāo)的預(yù)估，然后通過(guò)財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部等相關(guān)部門(mén)的協(xié)商，共同預(yù)算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項(xiàng)目的損益預(yù)算[4]。②營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售回款預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算等資金預(yù)算工作，而工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)工程建設(shè)資金支出地價(jià)支出的編制工作，財(cái)務(wù)部門(mén)則負(fù)責(zé)稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本息支出預(yù)算的編制工作。endprint

（四）健全財(cái)務(wù)預(yù)算考核體系

構(gòu)建完善系統(tǒng)的獎(jiǎng)罰和考核制度，比較分析實(shí)際執(zhí)行結(jié)果和預(yù)算指標(biāo)值，及時(shí)找出和解決問(wèn)題，完善對(duì)預(yù)算工作的管理，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于績(jī)效考核指標(biāo)而言，其強(qiáng)調(diào)過(guò)程性的業(yè)務(wù)指標(biāo)，涉及結(jié)果性預(yù)算數(shù)據(jù)，要求評(píng)價(jià)影響企業(yè)目標(biāo)的因素，對(duì)預(yù)算最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)加以考核[5]。同時(shí)以每一責(zé)任單位的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建日常的監(jiān)控制度，通過(guò)相應(yīng)的考評(píng)和及時(shí)的信息反饋，在具體環(huán)節(jié)落實(shí)預(yù)算過(guò)程，形成科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制。

（五）準(zhǔn)確分解財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)

首先，按照月份、年份分解預(yù)算項(xiàng)目。以預(yù)計(jì)付款金額、工程進(jìn)度、工程形象進(jìn)度要求為依據(jù)來(lái)劃分總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)月份、年度的分解，在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、各單位貫徹落實(shí)預(yù)算責(zé)任。其次，按照預(yù)算目標(biāo)構(gòu)成分解項(xiàng)目。①分解成本構(gòu)成時(shí)，應(yīng)該根據(jù)分項(xiàng)分部工程來(lái)逐步分解配套成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、總和地價(jià)、基礎(chǔ)工程費(fèi)用等項(xiàng)目，然后將其與相關(guān)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，對(duì)成本項(xiàng)目加以測(cè)算匯總。②分解收入時(shí)，必須要與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、擬銷(xiāo)售均價(jià)等相符，依次分解，科學(xué)預(yù)測(cè)其銷(xiāo)售收入。③針對(duì)稅金、貸款利息、管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等，嚴(yán)格按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度及國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行分析測(cè)算，完成測(cè)算后要以費(fèi)用科目為依據(jù)加以匯總。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理屬于一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，在企業(yè)管理工作中起著重要的作用，然而在實(shí)際管理工作中還存在諸多問(wèn)題，如不能正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算、流程預(yù)算和年度預(yù)算不協(xié)調(diào)、財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率不高、考核機(jī)制缺乏有效性等，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。針對(duì)這種情況，企業(yè)要立足實(shí)際，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，注重國(guó)家政策的變化，科學(xué)估計(jì)損益預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算，健全財(cái)務(wù)預(yù)算考核體系，準(zhǔn)確分解財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)，有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

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（作者單位：昆明發(fā)展投資集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部）endprint