歐陽宙

[摘要]近期各地房產(chǎn)快速上漲，各地政府先后出臺了一系列調(diào)控房價的措施，但措施并不能持久，為此從開征房產(chǎn)稅的意義出發(fā)，歸納了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在稅制結(jié)構(gòu)不盡合理、課稅依據(jù)不盡合理、稅率設(shè)計不盡合理、相關(guān)的配套政策不完善等問題，在此基礎(chǔ)上，提出了深化房產(chǎn)稅改革的政策建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅制度政策

[中圖分類號]C916 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1671-5918（2017）02-0081-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.02.038 [本刊網(wǎng)址]http：∥www.hbxb.net

近幾年以來，我國房價不斷上升，居高不下，一直是全國人民普遍關(guān)注的問題。特別是近一年來，不但北京、上海、廣州、深圳等一線城市上漲幅度較快，連廈門、南京、杭州、合肥、福州等二線城市也漲幅驚人，上半年中國主要的38個城市中，僅有13個城市的房價沒有上升，占比34%。其余66%的城市房價有不同程度的上升，其中漲幅超過10%的城市有17個，占比45%；漲幅超過30%的城市8個，占比21%。從漲幅最高的三個城市看，深圳為76%，東莞為44%，而南京為37%。為了抑制房價的上漲，2016年9-10月，各地政府先后出臺了很多調(diào)控房價的措施，包括提高稅費、提高購房首付比例、限制貸款發(fā)放等來提高交易成本，施行“限購限貸”，來控制房價的過快增長，到幾個城市進行房產(chǎn)稅試點，以達到抑制購房需求，降低房價的目的。但是這些措施沒有持久多長時間，它們不僅抑制商品房市場的投機需求，也影響了一些正常的購房需求。

很多地方政府通過行政手段來壓低房價，并出臺相應(yīng)的限購政策，實際表明這一調(diào)控手并沒有使一線城市房價得到良好的控制，相反還是有上漲的趨勢。宏觀調(diào)控的有效方法，應(yīng)該要逐漸淡化行政手段，從市場自身角度出發(fā)進行調(diào)節(jié)，并按照不同的購房需求從根本上進行明確區(qū)分。也可以從稅收角度上著手進行調(diào)節(jié)，對信貸制度進行改革，從而替代限購政策，建立房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)機制。

一、房產(chǎn)稅開征的意義

（一）有利于增加地方政府財政收入

房產(chǎn)稅是地方稅，可以增加地方財政收入，并且房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更能發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。對存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形成地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。

（二）有利于社會公平和資源節(jié)約

從目前來看，我國收入分配的差距越來越大十分明顯，房地產(chǎn)市場體現(xiàn)得尤為突出，而房價的上漲會導(dǎo)致貧富差距加大。征收房產(chǎn)稅不但可以發(fā)揮財富的調(diào)節(jié)作用，實現(xiàn)社會公平；而且房產(chǎn)是重要的社會資源，征稅可使高收入者減少對房地產(chǎn)的需求，實現(xiàn)社會資源的節(jié)約。

（三）有利于打擊房產(chǎn)投機

通過征收房產(chǎn)稅，增加房屋所有者的持有成本，提高房產(chǎn)投機性需求的成本，減少投機行為，同時有利于擁有多套房屋的家庭將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，增加二手房的供給。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是國家進行宏觀調(diào)控的重要手段，一定程度上起到了穩(wěn)定房價、促進經(jīng)濟發(fā)展、增加財政收入的作用。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，存在一些明顯的弊端。

（一）稅制結(jié)構(gòu)不盡合理

目前的房產(chǎn)稅體現(xiàn)為房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多、稅負較重，按照購買價格計稅，導(dǎo)致因市場供求變化等因素引起的房價變動，容易造成購房人一次支付，一勞永逸，起不到抵制投機的目的。

（二）課稅依據(jù)不盡合理

上海和重慶已經(jīng)開展房產(chǎn)稅試點，并規(guī)定在房產(chǎn)稅改革試點前期，參考住房市場交易價格作為課稅依據(jù)，不斷完善后在再按照房產(chǎn)評估價格征稅。而市場交易價格和評估價格是完全不同概念，市場交易價格屬于買賣雙方就房產(chǎn)達成的交付價格，而評估價格則是通過專門的評估機構(gòu)用科學(xué)的手段和方法估算的房產(chǎn)價值。而一些征稅方法帶有歧視性，例如現(xiàn)在城市化進程中，不可避免地存在大量的非本地戶籍居民，這部分人群經(jīng)濟條件普遍不好，他們在工作地生活，需要擁有一套房子作為立身之所。如果將他們的首套購房納入征稅范圍，意味著剝奪了他們的生存權(quán)利。

（三）稅率設(shè)計不盡合理

重慶將房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計為三檔計征，分別是0.5%、1%和1.2%；而上海則采取單一稅率形式，稅率為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格較低，比本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍還要低，稅率減為0.4%。重慶分檔征稅的辦法固然很好，但是由于稅率過低導(dǎo)致抑制投機的作用無法發(fā)揮。上海所采用的征稅方法規(guī)定不盡合理，使得單一稅率得不到公平發(fā)展。

（四）相關(guān)的配套政策不完善

當(dāng)前稅收征管的配套措施還不夠完善，相關(guān)配套政策未能與信貸金融相結(jié)合。對于公民個人財產(chǎn)信息系統(tǒng)以及個人財產(chǎn)登記制度我國暫時并沒有落到實處，從銀行貸款的利率來看，其中的差別僅是第一套房產(chǎn)的差別，從而忽略了購房者實際經(jīng)濟狀況，這種差別化的信貸政策并沒有充分發(fā)揮效果。

三、深化房產(chǎn)稅改革的政策建議

（一）提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅的一個組成部分，應(yīng)從整體上確定它在房地產(chǎn)涉稅領(lǐng)域，即開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有環(huán)節(jié)中的定位。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來稅制改革的基本思路應(yīng)該是降低開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收，提高持有環(huán)節(jié)稅收，降低甚至取消開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅后，還需要繳納企業(yè)所得稅，造成對房地產(chǎn)企業(yè)的雙重征稅，一方面導(dǎo)致開發(fā)商利潤減少，從而減少房地產(chǎn)供給，另一方面形成開發(fā)商通過轉(zhuǎn)嫁稅收助推房產(chǎn)價格。另外，世界上大多數(shù)國家和地區(qū)很少征收土地增值稅。因此，提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)稅逐步替代土地增值稅是很好的舉措。

（二）優(yōu)化房產(chǎn)稅制度設(shè)計

設(shè)計合理的稅收征收制度，能引導(dǎo)納稅人的行為符合政府的要求與利益，也能維護納稅人的權(quán)利?；谏虾Ｖ貞c房產(chǎn)稅試點中出現(xiàn)的問題，應(yīng)不斷優(yōu)化房產(chǎn)稅自身的制度設(shè)計。endprint

1.確定合理的征稅對象和征收范圍。從上海重慶房產(chǎn)稅試點中看到，征稅范圍比較狹窄，影響了房地產(chǎn)稅設(shè)計的初衷。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮有效作用，應(yīng)擴大房產(chǎn)稅的征稅對象和征稅范圍。首先，征稅對象的確定應(yīng)以家庭為單位的首套住房免征房產(chǎn)稅，而從第二套及以上住房開始征收。并且將市場價格高、面積大的獨棟別墅作為征收首選，并按較高比例征收房產(chǎn)稅。其次，盡快將存量房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。只有包括存量房在內(nèi)的房產(chǎn)，才能真正體現(xiàn)出家庭的全部財富價值，更能實現(xiàn)稅收公平原則。我國房地產(chǎn)市場目前仍以增量房為主的階段，但增量房隨著時間推移都會變成存量房，而對于存量房新舊房屋價值的差別，可以通過設(shè)計差別稅率或者稅收優(yōu)惠來解決。在確定房產(chǎn)稅的征收范圍和征稅對象時，要考慮全面開征房產(chǎn)稅，也要考慮保障中低收入人群的基本住房需求，避免房產(chǎn)稅成為居民沉重的生活負擔(dān)。

2.以市場評估價值作為計稅依據(jù)。房屋交易價格成為現(xiàn)在上海重慶兩市房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，而當(dāng)前我國市場評估體系尚不健全，土地、房產(chǎn)的稅負劃分不清楚，這是有其合理性的。但長期來看，交易價格受市場的波動較大，無法體現(xiàn)真實的房屋價值，使房產(chǎn)稅的征收有失公允，因此不是一種很好計的計稅依據(jù)。而評估價格，采用統(tǒng)一的評估標(biāo)準，排除人為因素的干擾，以其作為計稅依據(jù)更加科學(xué)、公正。

（三）科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅稅率

一是實行累進稅率。即以房產(chǎn)擁有者的房屋套數(shù)及面積大小為基準，隨著套數(shù)和面積的遞增，套數(shù)越多、面積越大，適用稅率越高。

二是實行差別化稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置，充分考慮各地的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、房屋用途及價值等的差異，比如東部與中西部的差別，大城市與中小城市的差別，高檔住房與普通住房的差別等?？梢杂芍醒虢y(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，地方在中央統(tǒng)一規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)本地房價情況，確定適用稅率，使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮稅收調(diào)控的功能。

（四）完善房產(chǎn)信息登記制度

完善房產(chǎn)信息登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，所有不動產(chǎn)在全國的房產(chǎn)信息都可查詢，稅務(wù)部門可更好實施對稅源的監(jiān)控，降低征管成本，提高征管效率。2015年3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，它的開展將為房地產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，但還有許多工作要做，目前還是在“發(fā)新停舊”階段，要全面完成不動產(chǎn)登記工作，需要國土部門加大工作力度，盡快做到房產(chǎn)檔案電子信息庫的普及與應(yīng)用，建立并完善住房信息系統(tǒng)，從而實現(xiàn)推進信息共享。

四、結(jié)語

房產(chǎn)稅的開征是社會熱點話題，關(guān)系到買房人的利益，關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展，改革的成功不可能一蹴而就，也不可能一帆風(fēng)順，但我們要堅信改革定能取得成功。房產(chǎn)稅改革的效果有待時間來檢驗，房產(chǎn)稅立法和改革必須堅持一條最基本的原則，就是要充分體現(xiàn)公平、民主和效率。endprint