李彥承

（100088 中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院 北京）

一、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律法規(guī)和登記程序

關(guān)于申請登記需要向登記機構(gòu)提供哪些材料，有些國家是由專門的不動產(chǎn)登記法做規(guī)定，如日本不動產(chǎn)登記法規(guī)定，申請登記，應(yīng)提供申請書、證明登記原因的材料、關(guān)于登記義務(wù)人權(quán)利的登記證明書、第三人許可、同意或承諾的證明、代理人權(quán)限的證明等。我國物權(quán)法對此只是做出了原則性的規(guī)定，當(dāng)事人申請登記所需要提供的具體材料，還需要其他專門法律法規(guī)進一步明確。

《物權(quán)法》第11條規(guī)定：當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。本條規(guī)定的權(quán)屬證明材料可以包括權(quán)屬證書、合同書、法院判決書或者征收決定書等，其他的必要材料也需要具體明確。關(guān)于登記申請的其他一些問題，也需要專門法律法規(guī)明確，如具體的不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，是共同申請，還是單方申請；注銷登記是否要權(quán)利人申請，不申請如何處理，利害關(guān)系人能否申請等等。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序?qū)τ谔岣卟粍赢a(chǎn)登記的效率，降低不動產(chǎn)登記的成本有著積極的作用。

不動產(chǎn)登記法規(guī)具體登記程序要盡可能快捷、簡化，把現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的優(yōu)勢運用到不動產(chǎn)登記中，但也要規(guī)定登記程序的基本原則，如“合法性原則、申請原則、形式統(tǒng)一原則、精確化原則”。不動產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)具有統(tǒng)一格式，并且不動產(chǎn)權(quán)屬證書的內(nèi)容必須和登記簿記載的一致。權(quán)屬證書應(yīng)記載不動產(chǎn)權(quán)利狀況，包括變動狀況。不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書的性質(zhì)只是享有某種不動產(chǎn)物權(quán)的憑證，一旦發(fā)生爭議，它可以作為確認權(quán)屬的證據(jù)。

二、公開登記信息、完善補救手段

《物權(quán)法》第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記材料，登一記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。目前房產(chǎn)善意取得發(fā)生的原因之一是房屋的真實權(quán)利狀況不夠透明和公開。登記行政管理機關(guān)既有義務(wù)保護相關(guān)權(quán)利人的財產(chǎn)隱私，也有義務(wù)向社會公開有關(guān)登記信息。由于登記機構(gòu)普遍偏重對信息的保護，而對登記信息的查詢設(shè)置了較高的門檻，這不利于受讓人更好地履行注意義務(wù)，原權(quán)利人在權(quán)利受到侵害時往往也不能及時發(fā)現(xiàn)，因此登記機構(gòu)應(yīng)適當(dāng)降低信息查詢的限制，在保護當(dāng)事人的隱私的基礎(chǔ)上最大限度地向社會公開相關(guān)權(quán)屬信息和內(nèi)容。

建立不動產(chǎn)登記制度的國家，一般都建立有更正登記制度。我國《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償”?！段餀?quán)法》對更正登記和異議登記予以確認，這有助于記載于到更正。對于更正登記有異議相關(guān)登記機構(gòu)應(yīng)充分利用這兩種救濟手段，盡量爭取在善意取得發(fā)生之前明確真正的權(quán)利歸屬，減少無處分權(quán)人的操作空間。

更正登記、異議登記和預(yù)告登記的地位在《物權(quán)法》中得到確認和提高，使權(quán)屬登記機關(guān)的登記責(zé)任進一步加大。更正登記和異議登記往往涉及權(quán)屬爭議，權(quán)屬登記機關(guān)能否建立健全相關(guān)操作規(guī)則，謹慎處理好這類登記業(yè)務(wù)，避免或降低成為被告的風(fēng)險將是一大考驗。預(yù)告登記制度雖已在一些地方實行，但權(quán)利人預(yù)告登記的意識并不是很強，預(yù)告登記的范圍和作用還有很大的提升空間。權(quán)屬登記機關(guān)如何更好地推廣預(yù)告登記業(yè)務(wù)，更好地利用預(yù)告登記切實保護好權(quán)利人的合法權(quán)益，需要采取相應(yīng)措施?！段餀?quán)法》的實施將要求房屋權(quán)屬登記機關(guān)設(shè)立規(guī)范的房產(chǎn)登記簿，而且必須提高權(quán)屬登記的質(zhì)量，以確保登記簿的基礎(chǔ)性地位和公信力。

三、完善登記機關(guān)賠償責(zé)任制度

我國《物權(quán)法》第21條即規(guī)定了登記機構(gòu)的賠償責(zé)任，但其性質(zhì)屬于國家賠償責(zé)任還是一般民事賠償責(zé)任，《物權(quán)法》對此并沒有明確界定。筆者認為，不動產(chǎn)登記在我國行政管理的色彩更為濃重，而且登記機關(guān)在整個登記過程中居于主導(dǎo)地位?！秶屹r償法》雖然沒有將不動產(chǎn)登記錯誤致?lián)p的行為明確列入行政賠償范圍，但考察其立法本意，因登記錯誤給他人造成損害的，當(dāng)屬國家賠償范圍。登記內(nèi)容的正確與否不僅影響到交易當(dāng)事人的利益，而且也影響到交易的安全和秩序。

由于登記是以國家公信力為不動產(chǎn)交易提供法律基礎(chǔ)的行為，因此登記錯誤可能會給當(dāng)事人造成損失。我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”立法征求意見過程中，普遍認為，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。從賠償?shù)慕嵌戎v，《物權(quán)法》確立了先行賠償原則，這就意味著無論登記機構(gòu)是否已盡到審查義務(wù)、是否遵循法定程序，以及主觀是否有過錯，只要發(fā)生了“登記錯誤”并“給他人造成損害”，錯誤與損害之間存在因果關(guān)系，那么登記機構(gòu)就要承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該條規(guī)定確立了我國《物權(quán)法》上登記錯誤的賠償制度?！段餀?quán)法》要求登記機關(guān)先行賠付，這與之前可以撤銷善意第三人的不動產(chǎn)證書且不用承擔(dān)直接賠償責(zé)任相比，登記機關(guān)承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險進一步加大。

筆者認為，不動產(chǎn)登記機關(guān)在出現(xiàn)以下情形時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：第一，因登記行政機關(guān)登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。例如，某人將單位委托其保管的房屋登記在自己名下，其提供的有關(guān)文件殘缺不全，但登記機關(guān)未予審查，便為其辦理了登記手續(xù)。第二，登記程序違法。主要包括不公告、違反公告期限、無正當(dāng)理由拖延登記時間、公開登記資料不充分、無故拒絕當(dāng)事人正當(dāng)?shù)牟樵冋埱?、拒絕變更或更正登記等。第三，登記機關(guān)受上級機關(guān)、其他機構(gòu)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的外來干涉而進行了錯誤的登記。

[1]王群.不動產(chǎn)錯誤登記及其損害賠償?shù)难芯?蘇州大學(xué),2009.

[2]鄭磊.不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤登記的損害賠償責(zé)任.鄭州大學(xué),2011.

[3]任勇.試論不動產(chǎn)錯誤登記的賠償制度.山東大學(xué),2010.