劉慧琳

摘 要：在我國房地產(chǎn)市場得到迅猛發(fā)展的同時，一系列問題隨之而來，這其中就包括“房產(chǎn)高庫存”現(xiàn)象?，F(xiàn)如今，我國三四線城市的房產(chǎn)高庫存形式日益嚴(yán)峻。本文以安徽省蚌埠市為三線城市代表，在對蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及影響庫存的主要因素進(jìn)行概況分析的基礎(chǔ)上，在分析蚌埠市房地產(chǎn)市場供求均衡現(xiàn)狀的同時為蚌埠市房地產(chǎn)高庫存相關(guān)問題提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：蚌埠市；房地產(chǎn)；高庫存

通過研究我國各地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀后發(fā)現(xiàn)，高庫存現(xiàn)狀的“重災(zāi)區(qū)”主要為我國三四線城市。此類城市普遍存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、地區(qū)流動人口基數(shù)大等特點，也正是這些因素使得三四線城市的房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)象加劇。伴隨著三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展與庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀頻發(fā)，在對蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及影響房地產(chǎn)庫存的主要因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)住房市場供給與需求兩個維度分析蚌埠市住房均衡具有一定的創(chuàng)新性。

蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

投資開發(fā)規(guī)模逐年加大，導(dǎo)致蚌埠房地產(chǎn)去化周期長

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2000年至2015年的十五年間蚌埠市房地產(chǎn)市場企業(yè)注入的投資額約增長90倍。截止2015年，全市相關(guān)房屋待售面積已經(jīng)高達(dá)58萬平方米。伴隨著開發(fā)規(guī)模的加大以及開發(fā)行為的頻繁，蚌埠市房產(chǎn)的高庫存現(xiàn)象日益凸顯。然而，只漲不降的房價卻促使房地產(chǎn)廠商進(jìn)一步加大相關(guān)房產(chǎn)投資力度，力求“分上一杯羹”。這種連鎖效應(yīng)使得蚌埠房地產(chǎn)業(yè)在原本房產(chǎn)庫存還未有效解決的同時又添壓力，致使“住房庫存”問題產(chǎn)生“累積式”反應(yīng)，最終形成蚌埠房地產(chǎn)去庫存化周期較長的不良現(xiàn)狀。

住宅投資比例波動明顯，商營用房庫存較多

縱觀蚌埠市房地產(chǎn)市發(fā)展，有關(guān)住宅房產(chǎn)投資占比于2007至2009年大幅度上升，盡管剩余年份的增速有所回落甚至趨于下降，但整體上住房投資比重仍然保持較高水平，這也進(jìn)一步反應(yīng)了蚌埠市住宅房產(chǎn)的重要性與大比重性。在住房房產(chǎn)的庫存情況方面，蚌埠主城區(qū)的商品房住宅庫存量較前些年開始呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢。然而，與住房市場庫存現(xiàn)狀的改善形成對比的是相關(guān)商營用房庫存量的加劇。盡管蚌埠市政府及相關(guān)部門自2016年以來相繼頒布施行了一系列去庫存的政策與措施，但是從最終效果來看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展蕭條的同時依然庫存激升。有關(guān)商鋪隨著“電商”運營模式的推廣而受到極大沖擊，加之有關(guān)零售市場的壟斷地位提升，一些實體店被迫退出蚌埠市場，相關(guān)商品房資源也因此便被空置出來，需求方面的銳減在減緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時加劇了“高庫存”現(xiàn)狀。

房價連年攀升，剛需族購買力不足

隨著我國取消福利分房、推行住房市場化改革進(jìn)程以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式一片大好，房價的變化可以用“翻天覆地”這一成語去形容。上至“北上廣深”的一線城市地區(qū)，下及三四線城市，房價的增速均十分驚人。反觀蚌埠市房價，它已從2000年的1097元/m2飆升至現(xiàn)如今的8000元/m2左右。在過去的2017年，蚌埠市房價還由于上升過快受到了全國的關(guān)注。由于房價的異常增長，國家不斷出臺了一些相關(guān)政策來抑制房價?；谶@些相關(guān)政策的實施，蚌埠房價表現(xiàn)有所回落，但仍處于較高水平。另一方面，蚌埠市具有剛性購房需求的消費者由于過高的房價以及其他相關(guān)原因，相關(guān)購買力處于較低水平，這也是去庫存路上的一大阻礙。

影響蚌埠市房地產(chǎn)庫存的主要因素分析

供求失衡

隨著全國眾多一二線城市房價的久漲不降，當(dāng)?shù)卣_始出臺相關(guān)政策，例如采取房產(chǎn)限購等?；诖祟愓邨l例的制約下，有關(guān)一二線大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商投資受阻。因此，在多方面權(quán)衡考慮下，大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商 “轉(zhuǎn)戰(zhàn)”相關(guān)三四線城市，蚌埠市就是眾多選擇之一。隨著眾多外來開發(fā)商集聚于“珠城”，蚌埠市的土地開發(fā)被進(jìn)一步推動。在完成相關(guān)建設(shè)后，大量新建商品房涌入了蚌埠市房地產(chǎn)市場，這使得原本就接近飽和的蚌埠市房地產(chǎn)市場處于更加失衡的局面。從商品房供應(yīng)方來說，隨著開發(fā)的頻繁程度擴(kuò)大，不僅無法獲得極潤而且還會喪失相關(guān)投入本金。而從消費者代表的需求方來看，由于蚌埠市并不屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的繁榮城市，人口流動量較小，且常住人口的購房需求基本已經(jīng)得到滿足，因此相關(guān)購房需求不旺盛，最終導(dǎo)致了該市房地產(chǎn)的高庫存。

收入水平

一般而言，現(xiàn)期收入與持久收入共同決定了消費者的消費支出以及消費傾向。因此，消費者的收入水平可以說對于購房的欲望與能力起到了正向的積極影響。相比一二線城市，蚌埠市由于地理位置以及資源的有限性，相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較為緩慢。據(jù)統(tǒng)計，2016年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為28653元，低于合肥市6199元；農(nóng)村居民人均可支配收入低于合肥市的相關(guān)收入為12591元。總結(jié)得知，蚌埠市城鄉(xiāng)居民的收入仍處于較低水平，這在一定范圍內(nèi)導(dǎo)致了蚌埠市居民購房意愿薄弱現(xiàn)象。相關(guān)農(nóng)村地區(qū)居民收入的不理想性使得大多數(shù)農(nóng)戶并不具備購買城市住房的能力。因此，相關(guān)惠民購房政策亟待形成。

人口因素

從根本上來說，人口數(shù)量的多寡直接影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存量。由于一二線城市本身具有豐富充足的就業(yè)和資源優(yōu)勢，加之經(jīng)濟(jì)實力一般較為雄厚，因此它們對于外來人口的吸引能力十分強(qiáng)勁，這正是眾多三四線城市所無法形成的優(yōu)勢所在。且伴隨著大量的三四線城市的人口外流現(xiàn)象日益加重，房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩趨勢化明顯。

近些年來，我國積極落實相關(guān)城鎮(zhèn)化政策，城鎮(zhèn)化水平從17.9%提高至54.8%。隨著城市中的農(nóng)村人口數(shù)進(jìn)一步增加，作為城市吸納的主要新群體——農(nóng)民工人群來說，擁有真正城鎮(zhèn)戶籍人口僅為三分之一左右。人口的流動加上戶籍制度的限制，使得他們無法在城市中購買屬于自己的住房。因此，三四線城市流入的農(nóng)村人群并不能有效地消除一部分房地產(chǎn)庫存。由房地產(chǎn)市場的均衡條件可知，供給等于需求形成真正市場出清價格。在測算蚌埠市住房市場出清價格后，本文發(fā)現(xiàn)：長期以來，蚌埠市的市場出清價格一直高于實際價格，這一數(shù)據(jù)表明蚌埠市住房長期處于供給大于需求的局面。另一方面，根據(jù)蚌埠市庫存壓力指數(shù)指標(biāo)來看，該市的庫存壓力指數(shù)一直存在波動的狀態(tài)但整體并沒有下降。這種變化趨勢同樣可以用來說明蚌埠市住房市場庫存壓力長時間存在。

對策與建議

積極發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，吸引人口內(nèi)流

基于前文的分析可知：有效降低三四線城市的房產(chǎn)高庫存的根本源頭在于促使城市人口“減少流出，增加流入”。由于城市“人口流出”因素存在不可控制性，因此增強(qiáng)三四線城市對于人口的吸引能力就顯得尤為重要。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理的前提下，吸引人口內(nèi)流的根本途徑是大力發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)。蚌埠市應(yīng)該將新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)的推動力，并利用獨特的自然資源與人文背景來大幅提高第三產(chǎn)業(yè)在蚌埠市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重。這一注重協(xié)調(diào)一體化發(fā)展的措施不僅有利于消化高庫存，更有利于蚌埠市未來的發(fā)展。

推動新型城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)農(nóng)民工市民化

在積極推動農(nóng)村戶口戶籍城市化的同時大力推動蚌埠市的城市化進(jìn)程至關(guān)重要。將一部分“農(nóng)村人”向“城鎮(zhèn)人”轉(zhuǎn)變的舉措能大大刺激此類人群對于購房的需求，進(jìn)而促進(jìn)更多群體對房地產(chǎn)進(jìn)行消費。因此，蚌埠市政府應(yīng)積極出臺鼓勵城市新居民購房的相關(guān)政策，并合理有效地整合利用城鎮(zhèn)資源，加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的形成，并逐步縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)水平以及居民收入差距。

改善產(chǎn)品端供給打造綠色建筑

隨著“綠色發(fā)展的理念”普及，人們的消費理念開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此，未來蚌埠市的房地產(chǎn)開發(fā)商須緊跟時代發(fā)展，打造“綠色建筑”的新型住房類型。在高質(zhì)量的前提保證下，開發(fā)商要從產(chǎn)品自身出發(fā)，堅持以人為本以及為居民提供一個優(yōu)質(zhì)、舒適的的住房環(huán)境，通過將自然、科技、人文、環(huán)保融合在一起，打造以綠色建筑為核心的生態(tài)房地產(chǎn)市場，從而進(jìn)一步吸引公眾，激發(fā)房地產(chǎn)市場新活力。

（作者單位：安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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