大漁

樓市風(fēng)向已變，多空已然轉(zhuǎn)換，但如果你認(rèn)為中國(guó)樓市已到了下半場(chǎng)，未來(lái)三年國(guó)內(nèi)樓市低迷格局已定，那你就想得過(guò)于簡(jiǎn)單了。實(shí)際上，這盤(pán)棋局剛剛進(jìn)入中場(chǎng)，至于下半場(chǎng)如何落子，高層已了然于胸，可你卻還很懵懂。

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讓我們先從近期樓市的各項(xiàng)新聞?wù)f起。

首先是2017年12月20日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)：

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

關(guān)于這份報(bào)告，米宅已有詳細(xì)解讀，可以看“中央定調(diào)了，2018，房地產(chǎn)要這么干！”

請(qǐng)注意最后一句：“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控?！边@是在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這種級(jí)別的會(huì)議上，第一次承認(rèn)了地方對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有調(diào)控權(quán)。

這句話(huà)非常重要，這說(shuō)明，本輪調(diào)控已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)階段，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)人心的初步成效已經(jīng)收到，而面臨復(fù)雜的樓市局面，一刀切的模式已不適合下一步的調(diào)控需求，下一步需要做的是因城制宜，甚至可以做到一城一制。

然后呢，發(fā)生了什么情況。

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12月21日，在承認(rèn)地方調(diào)控權(quán)的第二天，武漢市住房保障和房屋管理局就在官網(wǎng)公布了《武漢市房票（人才住房券）使用辦法（試行）》征求意見(jiàn)稿的公示。并在兩天之后的23號(hào)就出臺(tái)了關(guān)于房票使用的正式政策。

從時(shí)間點(diǎn)可以看出，武漢的房票政策一定是提前有所準(zhǔn)備的，只是在等待一個(gè)合適的發(fā)布時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)就是中央對(duì)地方調(diào)控權(quán)的正式承認(rèn)。在得到確認(rèn)之后，武漢連一天也不愿意多等，就立刻放出了房票這一個(gè)新型試水炸彈。

緊接著，鄭州也出臺(tái)了關(guān)于非鄭戶(hù)籍的購(gòu)房指南，全日制本科以上學(xué)歷，不用審核社保和個(gè)稅，即可買(mǎi)房，并于元旦過(guò)后就開(kāi)始執(zhí)行，反應(yīng)比武漢還是稍慢了一步，但是，步子卻是邁得相當(dāng)之大。

12月24日，重慶緊跟著又一次放低了購(gòu)房的門(mén)檻。

大家也許會(huì)覺(jué)得奇怪，重慶不是一直不限購(gòu)嗎？還怎么放低？

眾所周知，重慶是全國(guó)唯二征收房產(chǎn)稅的城市之一，征收對(duì)象為三無(wú)人員，即在重慶無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人，目標(biāo)直指來(lái)渝炒房群體。雖然目前重慶征收房產(chǎn)稅額度并不高，但一套一百多萬(wàn)的房產(chǎn)一年征收幾千塊也聊勝于無(wú)。

但是在最新政策中，所有的三無(wú)人員，只要能提供重慶公司出具的工作證明或個(gè)人所得稅證明免征房產(chǎn)稅！只要直系親屬為重慶戶(hù)籍的免征房產(chǎn)稅！只要是在渝大學(xué)生免征房產(chǎn)稅！

這幾項(xiàng)免征條款中，尤其是第一項(xiàng)，滿(mǎn)足的難度不是很大，具有很大的想象空間。

可以想象，其他城市不會(huì)聽(tīng)任武漢、鄭州、重慶這樣來(lái)解讀政策，下一步一定會(huì)有更多的城市，在無(wú)限度放低落戶(hù)政策的基礎(chǔ)上，以更多的花樣松綁政策跟進(jìn)。

接下來(lái)，放松限購(gòu)政策的會(huì)是誰(shuí)？

長(zhǎng)沙？成都？南京？西安？天津？杭州？

下一步，會(huì)出現(xiàn)什么樣的松綁政策？

一切皆有可能。

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高潮還在繼續(xù)。

12月23日，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出：

2018年，我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

劃重點(diǎn)：

第一，又一次提到了差別化調(diào)控政策，說(shuō)明中央對(duì)這一政策的進(jìn)一步支持；

第二，在近一年嚴(yán)厲調(diào)控的大形勢(shì)下，第一次提到了去庫(kù)存的問(wèn)題。

并且，去庫(kù)存的范圍除了三四線(xiàn)城市之外，第一次提到了縣城。這說(shuō)明，在歷經(jīng)一年多的全民買(mǎi)房大運(yùn)動(dòng)之后，廣大四五線(xiàn)城市和縣城的房產(chǎn)庫(kù)存量仍然是一個(gè)驚人的數(shù)字。

在堅(jiān)持房住不炒和長(zhǎng)效機(jī)制的今天，在房產(chǎn)稅預(yù)期不斷加強(qiáng)的今天，在樓市被打壓一年后終于見(jiàn)到成效的今天，在這一歷史拐點(diǎn)的敏感時(shí)期，公開(kāi)表示中央會(huì)支持這些地區(qū)的去庫(kù)存工作，這是一個(gè)非常值得玩味的信號(hào)。

那么，接下來(lái)，可以預(yù)見(jiàn)的是，2018年，三四五線(xiàn)城市的調(diào)控不會(huì)加強(qiáng)，反而會(huì)放松的可能性很大。

這些三四五線(xiàn)城市和縣城本身就沒(méi)有限購(gòu)限售，又該如何放松？大概率會(huì)以降低首付和貸款利率打折等方式來(lái)進(jìn)行。

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那么，照目前的勢(shì)頭來(lái)看，2018的樓市會(huì)是一樣怎樣的景象呢？

大概率事件：

一線(xiàn)的北京上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，加上超高房?jī)r(jià)的加持，成交量繼續(xù)低迷，房?jī)r(jià)持續(xù)冰凍。

深圳由于落戶(hù)政策的寬松和內(nèi)在各項(xiàng)勢(shì)能，導(dǎo)致房?jī)r(jià)躍躍欲漲，多空角力，但在多軍即將勝出的關(guān)鍵時(shí)刻，總會(huì)遭遇政策的及時(shí)打壓，如近期盛傳的元旦之后深圳二手房網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)將統(tǒng)一，直指高評(píng)高貸，導(dǎo)致12月深圳的二手房成交量激增。

為了不從一線(xiàn)城市掉隊(duì)，廣州限購(gòu)或入戶(hù)政策適當(dāng)調(diào)寬的可能性很大。

二線(xiàn)城市，除了前期在搶人方面拼得很兇的武漢、鄭州、成都、長(zhǎng)沙、南京等城市外，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的二線(xiàn)城市加入搶人和花樣放松限購(gòu)大戰(zhàn)。

這些城市有可能會(huì)包括天津、合肥、杭州、廈門(mén)、石家莊、西安等。到2018年，大家很可能會(huì)發(fā)現(xiàn)在2017年需要全款搶房的二線(xiàn)城市，購(gòu)房門(mén)檻變低了，全款變按揭了，買(mǎi)房更容易了，可供選擇的城市和房源機(jī)會(huì)都變多了。但是，2017年的盛況卻不會(huì)再重現(xiàn)了。

三四五線(xiàn)城市和縣城，其實(shí)17年大部分三四五線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)也普遍上漲了不少，但更多是在多年不漲的基礎(chǔ)上，基于多年的貨幣增發(fā)產(chǎn)生的補(bǔ)漲，不存在太多的價(jià)格泡沫。

但即使有所上漲，和一二線(xiàn)城市的全民搶房大戰(zhàn)比起來(lái)仍然不值一提，三四五線(xiàn)更多是基于本地人的購(gòu)買(mǎi)，庫(kù)存消化量有限。庫(kù)存形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，地方財(cái)政仍然吃緊。

在這種大前提下，三四五線(xiàn)的樓市在2018年大概率以寬松政策為主，中央會(huì)給出這些城市的地方政府充分的政策自主權(quán)，預(yù)計(jì)到明年，我們會(huì)看到三四五線(xiàn)城市出臺(tái)各式各樣的樓市刺激政策，包括首付降低，貸款利率打折，降低交易環(huán)節(jié)稅等。至于效果，就因人因城而宜了。

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到這里，一盤(pán)大棋已經(jīng)下到了中場(chǎng)，下半場(chǎng)的棋局走位已經(jīng)呈現(xiàn)。

2018年，政府仍會(huì)嚴(yán)控樓市，但這個(gè)嚴(yán)控更多針對(duì)的是一線(xiàn)城市，二線(xiàn)會(huì)適當(dāng)?shù)亓舫隹谧?，給其一定的政策騰挪余地，部分庫(kù)存較多的三四五線(xiàn)則會(huì)放開(kāi)，甚至給出足夠的政策支持。

最終的目的是驅(qū)逐資金去三四五線(xiàn)，二線(xiàn)仍給留出吸納資金和人口的空間，至于誰(shuí)能得到更多的資金和人口，就看大家各自的本事了。未來(lái)兩年會(huì)是一個(gè)諸侯亂戰(zhàn)的年代，允許出現(xiàn)適度的爭(zhēng)和亂，誰(shuí)的膽子大，誰(shuí)對(duì)中央的政策意圖領(lǐng)會(huì)的越到位，誰(shuí)就能搶先一步得到更多資源。但是，最終到了一定的階段，一切仍要中央說(shuō)了算。

不出意外，房產(chǎn)稅在未來(lái)兩年仍會(huì)不時(shí)提及，但是會(huì)持續(xù)強(qiáng)化城市的差異化征收，為資金最終流入三四線(xiàn)城市鋪路。

而所有的這一切，最終的目的都是為了平衡全國(guó)的資源和資金，讓資金不再進(jìn)一步向大城市無(wú)限制地聚集，讓更多的強(qiáng)二線(xiàn)城市勝出并崛起，同時(shí)希望通過(guò)政策引導(dǎo)資金向三四線(xiàn)城市逆向流動(dòng)。

這一盤(pán)大棋，無(wú)論終盤(pán)如何，都要為決策者的大智慧鼓掌。

2018年，讓我們拭目以待。endprint