摘 要：2016年6月18日，濟(jì)南高新萬達(dá)開業(yè)，人流量空前，商場(chǎng)內(nèi)如集市般熱鬧，附近的居民都想來湊熱鬧，看看這濟(jì)南的又一地標(biāo)性建筑，不僅擠爆了商場(chǎng)，大家也刷爆了朋友圈，這就是所謂的“萬達(dá)效應(yīng)”。不禁引人思考，濟(jì)南高新萬達(dá)的有什么吸引力讓大家爭相奔走相告？

關(guān)鍵詞：萬達(dá)；商業(yè)模式；企業(yè)管理

一、濟(jì)南高新萬達(dá)的選址

萬達(dá)選址在東部新城區(qū)——高新區(qū)，這四五年東部新城發(fā)展迅速，尤其是奧體、龍奧大廈、齊魯軟件園一帶經(jīng)濟(jì)、政治、科技帶動(dòng)，可以說是飛速發(fā)展，高新區(qū)樓房林立，居民人口迅速增加，醫(yī)療，交通等一應(yīng)俱全，唯一缺少的就是購物這一塊，雖說有丁豪，銀座兩座商場(chǎng)，但其影響力都差強(qiáng)人意，人們還是更愿意更傾向于去洪家樓，泉城路逛街購物。

而萬達(dá)選址在銀座，丁豪附近，也是集聚效應(yīng)、聚客效應(yīng)的結(jié)果，這樣，也形成了“三足鼎立”的局面。銀座，萬達(dá)，丁豪足夠滿足大家的購物，逛街需求，再加上地理優(yōu)勢(shì)，就把洪家樓、泉城路方向的顧客流都拉回來了。萬達(dá)開業(yè)后，丁豪、銀座的客流量不僅沒有減少，反而相對(duì)變多了，三方都受益。

二、萬達(dá)獨(dú)有的商業(yè)模式

（一）知名品牌入駐，提升品質(zhì)生活

濟(jì)南高新萬達(dá)廣場(chǎng)定位為區(qū)域中心型時(shí)尚購物中心，是高新區(qū)第一個(gè)真正意義的生活體驗(yàn)式購物中心。目前品牌共計(jì)183家，其中28個(gè)品牌首進(jìn)濟(jì)南，116個(gè)品牌首進(jìn)濟(jì)南東城商圈，匯聚餐飲、購物、娛樂、休閑等海量時(shí)尚元素，擁有萬達(dá)影城、寶貝王、迪卡儂、優(yōu)衣庫、蘇寧易購、PLAY1家庭娛樂中心、圣豪超市、嬰貝兒、鼎龍健身9大主力店，山東首條室內(nèi)特色主題餐飲街區(qū)-泉城印象，以及眾多國際知名品牌；其中室內(nèi)步行街商戶174家，服裝52家，精品體驗(yàn)70家，餐飲52家。代表商戶有星巴克、哈根達(dá)斯、APPLE、ADIDAS、NIKE等，洞悉國際潮流前沿，引領(lǐng)城市消費(fèi)風(fēng)潮，全面提升濟(jì)南東城人民的高品質(zhì)生活體驗(yàn)。

（二）科學(xué)規(guī)劃布局，全面體驗(yàn)升級(jí)

高新萬達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)步行街是廣場(chǎng)的靈魂所在，打破了傳統(tǒng)的步行街經(jīng)營模式，硬件配備和服務(wù)理念均代表地區(qū)最高水平。室內(nèi)步行街四季如春，排除了天氣對(duì)購物的影響，眾多商品品類匯聚在一起，讓消費(fèi)者有更充足的時(shí)間和精力盡情享受。

三、濟(jì)南高新萬達(dá)的成功之處

濟(jì)南高新萬達(dá)并不是濟(jì)南第一個(gè)萬達(dá)，甚至也不是第二個(gè)，但我覺得將會(huì)是最成功的一個(gè)，詳解它的獨(dú)到之處。

（一）前兩個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)并非十分成功

盡管萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域國內(nèi)首屈一指，但在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域，是絕對(duì)的新兵，此前在濟(jì)南運(yùn)營的兩個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，并非十分成功。

第一個(gè)是泉城路西頭的萬達(dá)廣場(chǎng)，也就是現(xiàn)在沃爾瑪所在的樓宇。2001年左右，泉城路進(jìn)行改造，萬達(dá)進(jìn)軍濟(jì)南，開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是這座樓。當(dāng)時(shí)一樓很多小商鋪都是對(duì)外銷售的，二樓以上自持。2005年，萬達(dá)資金緊張，自持部分賣給了外企麥格理集團(tuán)，2012年更名為悅薈廣場(chǎng)，徹底與萬達(dá)脫離關(guān)系。

第二個(gè)項(xiàng)目則是人們所熟知的經(jīng)四路萬達(dá)廣場(chǎng)，2010年11月中旬開業(yè)，從此，濟(jì)南有了第一個(gè)城市綜合體，它給濟(jì)南帶來了很多大牌主力店和新鮮東西。然而，經(jīng)四路萬達(dá)并沒有把最初的繁榮保持下去，2015年到了集中爆發(fā)期，萬千百貨、大歌星相繼撤出或者易主。

這次高新萬達(dá)開業(yè)，記者注意到，它不再事事都“親力親為”，而是更多引進(jìn)專業(yè)且已經(jīng)運(yùn)營成熟的主力店入駐，如迪卡儂、優(yōu)衣庫、蘇寧易購等，至于萬達(dá)體系內(nèi)部的主力店，只有萬達(dá)影城、萬達(dá)寶貝王等少數(shù)幾個(gè)。

（二）為避免走老路，增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)

網(wǎng)購沖擊不容小覷，綜合體要想做好，設(shè)置吸引力更強(qiáng)的互動(dòng)業(yè)態(tài)至關(guān)重要。譬如，這次他們很重視餐飲，在四樓設(shè)置了省內(nèi)首個(gè)室內(nèi)主題特色街區(qū)——泉城印象，這里不僅聚集了全國各地的特色餐飲美食，更再現(xiàn)了傳統(tǒng)老城濟(jì)南的風(fēng)韻，讓不同年代的人都能在這里找到曾經(jīng)的回憶。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種定位迥異于經(jīng)四路萬達(dá)，當(dāng)時(shí)它開業(yè)，更多是強(qiáng)調(diào)引進(jìn)國際大牌，改變濟(jì)南“土”的形象，使其“洋”起來；而這次，更多是尊重本土文化，比如設(shè)置濟(jì)南老火車站、大華理發(fā)店、把子肉等場(chǎng)景，更接地氣，更容易被老百姓所接受。

全面“二孩”時(shí)代到來，這次高新萬達(dá)開業(yè)，嬰貝兒設(shè)立了2500平方米的賣場(chǎng)，蘇寧設(shè)置了紅孩子賣場(chǎng)等；體驗(yàn)方面，不僅有萬達(dá)寶貝王，還有大玩家升級(jí)而來的PLAY1家庭娛樂中心。

四、總結(jié)

王健林曾表示，商業(yè)是具備長壽基因的。只要肯動(dòng)腦筋，特別是在當(dāng)前形勢(shì)下，能夠運(yùn)用先進(jìn)科技、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，我相信在這個(gè)行業(yè)里可以看到很多長壽企業(yè)出現(xiàn)。正如大家看到恒大地產(chǎn)向體育、文化、快消以及健康等多個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，萬達(dá)也在悄悄轉(zhuǎn)型，只不過是由“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“純商業(yè)”，也就是萬達(dá)宣傳的“輕資產(chǎn)化”。

所謂輕資產(chǎn)化，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林解釋為“去地產(chǎn)化”，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)完全輕資產(chǎn)化。未來，萬達(dá)商業(yè)凈利潤三分之二主要來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外租賃收入。未來，萬達(dá)只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、招商和管理，由合作方負(fù)責(zé)投資，所產(chǎn)生租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。在未來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能會(huì)去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型。

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作者簡介：

于莉莉（1992—），女，漢族，山東濟(jì)南人，研究生，研究方向：項(xiàng)目投融資與營銷管理。