左旭

在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)過(guò)程中，可能會(huì)遇到權(quán)利人已經(jīng)死亡，房產(chǎn)證、國(guó)土證、不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)又無(wú)法找到，繼承人來(lái)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)權(quán)利人的所有不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息，繼承人根據(jù)查詢(xún)的信息，要求補(bǔ)辦已經(jīng)死亡的權(quán)利人相關(guān)證書(shū)，再辦理繼承登記。

就以上實(shí)際情況，結(jié)合《物權(quán)法》《繼承法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）等相關(guān)法律法規(guī)具體條款和立法精神的要求，就如何辦理證書(shū)丟失繼承登記業(yè)務(wù)，以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，筆者有以下體會(huì)。

一、權(quán)利人一旦死亡，補(bǔ)辦證書(shū)不符合法律規(guī)定

根據(jù)《繼承法》第二條的規(guī)定：繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始；一旦權(quán)利人死亡，應(yīng)該根據(jù)《繼承法》第五條予以辦理。即繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

按《物權(quán)法》的立法精神，不動(dòng)產(chǎn)繼承在繼承開(kāi)始后、登記機(jī)關(guān)登記前就發(fā)生了物權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，登記簿所記載的權(quán)屬狀態(tài)已經(jīng)與實(shí)際權(quán)屬情況不符。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)已不宜補(bǔ)證，而應(yīng)由其繼承人辦理房屋繼承手續(xù)。

《細(xì)則》第三章第九條規(guī)定：申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)登記申請(qǐng)書(shū)，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。而此時(shí)作為申請(qǐng)人已經(jīng)死亡，偽造死者的簽名并提交申請(qǐng)書(shū)顯然是不合法的做法。

作為死者的親屬代為申請(qǐng)辦理補(bǔ)發(fā)的，根據(jù)《細(xì)則》第三章第十二條規(guī)定：當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。而此時(shí)當(dāng)事人已經(jīng)死亡顯然是不能委托他人的。

證書(shū)不能收回問(wèn)題。依據(jù)《細(xì)則》第二十三條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

二、繼承登記如何辦理

1.不動(dòng)產(chǎn)如何繼承

根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，繼承作為事實(shí)行為，知道被繼承人死亡的繼承人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其他繼承人和遺囑執(zhí)行人。繼承人中無(wú)人知道被繼承人死亡或者知道被繼承人死亡而不能通知的，由被繼承人生前所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)負(fù)責(zé)通知。繼承開(kāi)始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒(méi)有表示的，視為接受繼承。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余為被繼承人的遺產(chǎn)。

2.不動(dòng)產(chǎn)繼承登記如何辦理

根據(jù)《細(xì)則》第二十七條第五款之規(guī)定：繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

3.不動(dòng)產(chǎn)繼承需要提交哪些材料

根據(jù)《細(xì)則》第十四條之規(guī)定：因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。根據(jù)此條款的規(guī)定，辦理繼承沒(méi)有明確要求提供被繼承人的房產(chǎn)證、國(guó)土證或不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)。

4.繼承登記的注意事項(xiàng)

（1）關(guān)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)如何既保證當(dāng)事人的合法權(quán)益、又方便當(dāng)事人，同時(shí)還確保登記安全，是辦理該類(lèi)登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)面臨的難題。主要原因有四點(diǎn)：一是因一方當(dāng)事人去世，其真實(shí)意思表示無(wú)法直接確認(rèn)；二是繼承或受遺贈(zèng)的主體難以窮盡，難以找到有效證據(jù)證明全部有繼承權(quán)的人究竟包括哪些；三是登記機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人都難以掌握各種可能的情形，相關(guān)證據(jù)材料無(wú)法窮盡；四是因繼承關(guān)系復(fù)雜，可能會(huì)存在代位繼承、轉(zhuǎn)繼承等復(fù)雜情況，對(duì)登記人員業(yè)務(wù)能力的要求已超出了登記范疇。

（2）在以往登記案件中，因繼承和受遺贈(zèng)產(chǎn)生的登記錯(cuò)誤、訴訟也最多，因此，為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、降低登記風(fēng)險(xiǎn)，各登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行繼承、受遺贈(zèng)類(lèi)登記時(shí)往往會(huì)要求當(dāng)事人先行辦理繼承權(quán)公證。

（3）不強(qiáng)制進(jìn)行繼承權(quán)公證后如何辦理相關(guān)登記。為了減輕老百姓負(fù)擔(dān)，本著便民利民的原則，《細(xì)則》第十四條對(duì)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，不再要求強(qiáng)制公證，司法部發(fā)布《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》。因此，需按照《細(xì)則》有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于繼承和受遺贈(zèng)類(lèi)登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書(shū)的，可直接作為權(quán)屬來(lái)源材料；未提供上述材料的，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在該類(lèi)登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問(wèn)詢(xún)查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書(shū)面承諾以及登簿前的公示排除異議。endprint