国产日韩欧美一区二区三区三州_亚洲少妇熟女av_久久久久亚洲av国产精品_波多野结衣网站一区二区_亚洲欧美色片在线91_国产亚洲精品精品国产优播av_日本一区二区三区波多野结衣 _久久国产av不卡

?

關(guān)于盡快實(shí)現(xiàn)商品房“網(wǎng)簽即備案”的工作思路

2018-01-15 19:02胡渝清汪永明
中國房地產(chǎn)·綜合版 2017年11期
關(guān)鍵詞:購房款網(wǎng)簽簽合同

胡渝清+汪永明

開展商品房網(wǎng)簽是政府管理部門為保護(hù)購房者合法權(quán)益而采取的一種監(jiān)管手段。根據(jù)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)之相關(guān)規(guī)定,購房者只要完成了網(wǎng)簽,即刻產(chǎn)生對(duì)抗第三方的法律效力,稱“網(wǎng)簽即備案”。然而,重慶市主城區(qū)盡管已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽多年,由于各種客觀原因,各登記中心并未真正實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)簽即備案”,形成了網(wǎng)簽與備案兩個(gè)時(shí)點(diǎn),從法理上出現(xiàn)了漏洞,其時(shí)間差也給不法企業(yè)提供了操作空間。因此,筆者認(rèn)為,應(yīng)盡快改進(jìn)手段,回歸“網(wǎng)簽即備案”的本質(zhì)。

一、“網(wǎng)簽即備案”的內(nèi)涵

《條例》第十九條之規(guī)定,可理解為兩層含義。

一是商品房買賣合同必須登記備案后產(chǎn)生對(duì)抗第三方的效力。

二是實(shí)行網(wǎng)簽的地區(qū)應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上簽訂合同,同時(shí)將合同的基本信息傳輸給交易管理部門進(jìn)行網(wǎng)上登記備案;未實(shí)行網(wǎng)簽的地區(qū)預(yù)售人應(yīng)在簽約之日起十五日內(nèi)向交易管理部門申請(qǐng)登記備案。

以上說明實(shí)行網(wǎng)簽的地區(qū),網(wǎng)簽完成的同時(shí)即完成網(wǎng)上登記備案,產(chǎn)生對(duì)抗第三方的法律效力,網(wǎng)簽與備案為同一時(shí)點(diǎn);未實(shí)行網(wǎng)簽的要以登記備案時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn),而不以合同簽訂時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。這樣,凸顯了網(wǎng)簽的真正內(nèi)涵:是政府的一種監(jiān)管手段,把登記備案行為通過網(wǎng)簽進(jìn)行了合一和前置,起到保護(hù)商品房交易中處于弱勢(shì)地位的老百姓的利益。同時(shí),也釋義了為什么網(wǎng)簽必須先付款才能簽,與《民法》中規(guī)定的先簽合同再付款不一致,因?yàn)榫W(wǎng)簽已經(jīng)包含了登記備案。

二、目前做法及原因

實(shí)際工作中,買賣雙方網(wǎng)簽后,還需要預(yù)售人提供合同、繳款證明等相關(guān)材料到登記中心辦理登記備案。采取這種方式的主要原因是在特定的時(shí)期由于資金監(jiān)管的需要,利用重慶市地、房合一的優(yōu)勢(shì),從“登記”把關(guān)資金監(jiān)管。但同時(shí),也隱藏了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

一是這種方式的后果產(chǎn)生了網(wǎng)簽和登記備案兩個(gè)時(shí)點(diǎn),與《條例》規(guī)定的“網(wǎng)簽即備案”的內(nèi)涵有出入,從而在法律上難以認(rèn)定哪一時(shí)點(diǎn)是產(chǎn)生對(duì)抗第三方效力的時(shí)點(diǎn)。

二是開發(fā)商與老百姓的不對(duì)稱性得不到降低,老百姓盡管付了首付款并進(jìn)行了網(wǎng)簽,但備案的主動(dòng)權(quán)仍然掌握在開發(fā)商手中。

三是政府的風(fēng)險(xiǎn)暗藏,老百姓會(huì)把網(wǎng)簽當(dāng)作受保護(hù)的時(shí)點(diǎn),而兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的存在已經(jīng)客觀產(chǎn)生了諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn),一旦發(fā)生會(huì)帶來較大的社會(huì)穩(wěn)定問題,在過去已有教訓(xùn)。

因此,目前的做法應(yīng)該盡快調(diào)整,回歸“網(wǎng)簽即備案”的本質(zhì)。

三、調(diào)整思路

在穩(wěn)定為大原則的前提下,按照市政府相關(guān)文件精神,充分發(fā)揮銀行的資金監(jiān)管職責(zé),采取以最小成本換取最大效益的思路,在理清當(dāng)前登記備案與網(wǎng)簽兩套系統(tǒng)具體流程及技術(shù)方法的基礎(chǔ)上進(jìn)行分別改進(jìn),過渡替換,最終實(shí)現(xiàn)“資金交易驅(qū)動(dòng)網(wǎng)簽的方式”實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)簽即備案”,同時(shí),整合改進(jìn)資金監(jiān)管手段、方法,切實(shí)履行好市場監(jiān)管職責(zé)。

一是要理清網(wǎng)簽與登記的業(yè)務(wù)邊界,合并信息系統(tǒng)上的網(wǎng)簽與備案流程。將現(xiàn)有的合同備案從登記系統(tǒng)上剝離,預(yù)售人無需再前往登記中心辦理備案登記;將現(xiàn)有的網(wǎng)簽與備案合并到網(wǎng)簽系統(tǒng)上,提交網(wǎng)簽合同后直接完成備案,實(shí)現(xiàn)信息狀態(tài)上的網(wǎng)簽即備案,回歸《條例》第十九條的規(guī)定。

二是要改進(jìn)資金監(jiān)管方法,實(shí)現(xiàn)帶有資金監(jiān)管功能的“網(wǎng)簽即備案”。設(shè)計(jì)一套全新的網(wǎng)簽與資金監(jiān)管流程,通過同銀行資金監(jiān)管賬戶的信息聯(lián)動(dòng),在購房款進(jìn)入資金監(jiān)管體系后,開發(fā)企業(yè)才能對(duì)對(duì)應(yīng)房屋進(jìn)行網(wǎng)簽,并打印合同與備案證明交給購房者,形成通過網(wǎng)簽合同的生成來監(jiān)督購房款是否入賬的閉環(huán)管理(見圖1)。

三是要完善網(wǎng)簽后資金的對(duì)賬監(jiān)管,確保購房款真正進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶。銀行的資金監(jiān)管賬戶存在T+1入賬的現(xiàn)實(shí)情況,購房款在網(wǎng)簽前的T+0時(shí)點(diǎn)可能會(huì)進(jìn)入監(jiān)管賬戶外的銀行管理賬戶。在資金真正進(jìn)入監(jiān)管賬戶后,需要開展網(wǎng)簽信息同資金信息的對(duì)賬管理,完成對(duì)最后環(huán)節(jié)的監(jiān)管。

四、實(shí)施方式

按照調(diào)整思路的構(gòu)想,需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行部分功能的調(diào)整:一方面,要修改目前的系統(tǒng)業(yè)務(wù)類別,將商品房網(wǎng)簽和預(yù)售合同備案進(jìn)行合并,修改房屋狀態(tài)及相關(guān)業(yè)務(wù)的限制邏輯,改造開發(fā)企業(yè)并案辦理的業(yè)務(wù)合并方式;另一方面,要同銀行資金監(jiān)管的信息系統(tǒng)進(jìn)行銜接,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽同資金入戶的協(xié)同辦理,以及實(shí)現(xiàn)帶有資金監(jiān)管功能的“網(wǎng)簽即備案”。

首先,取消登記系統(tǒng)中關(guān)于備案的并案辦理流程,僅保留預(yù)告、抵押預(yù)告的并案登記流程;將網(wǎng)簽系統(tǒng)中的“網(wǎng)簽”調(diào)整為“網(wǎng)簽及備案”,開發(fā)企業(yè)提交網(wǎng)簽合同時(shí),對(duì)應(yīng)房屋的狀態(tài)直接調(diào)整為網(wǎng)簽備案狀態(tài),不再分設(shè)網(wǎng)簽和備案兩個(gè)狀態(tài);網(wǎng)簽后,打印備案證明的環(huán)節(jié)放在登記機(jī)構(gòu),開發(fā)企業(yè)直接到登記機(jī)構(gòu)打印證明,不再申請(qǐng)登記;對(duì)于購房資金的監(jiān)管,放在打印備案證明時(shí)進(jìn)行。

其次,通過一定時(shí)期的建設(shè),實(shí)現(xiàn)同銀行資金監(jiān)管體系的信息對(duì)接;修改網(wǎng)簽系統(tǒng),開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可后,自動(dòng)將待售房源設(shè)置為“準(zhǔn)備簽約”狀態(tài),此狀態(tài)下的房源不允許進(jìn)行網(wǎng)簽;待購買意向達(dá)成,需要網(wǎng)簽時(shí),由開發(fā)企業(yè)在待售房源上發(fā)起“開始接收購房款”操作,該房源信息同時(shí)傳遞至監(jiān)管部門及銀行資金監(jiān)管賬戶,等待監(jiān)管資金入賬;待買方將購房款轉(zhuǎn)入監(jiān)管資金賬戶(或與監(jiān)管資金聯(lián)動(dòng)的管理賬戶)后,觸發(fā)網(wǎng)簽系統(tǒng)解鎖“準(zhǔn)備簽約”狀態(tài)為“可以簽約”狀態(tài),開發(fā)企業(yè)方可發(fā)起合同網(wǎng)簽操作。網(wǎng)簽完成后,可在直接開發(fā)企業(yè)售房部、簽約中心處打印合同及備案證明,不再需要前往登記中心辦理。

最后,在市場監(jiān)管系統(tǒng)中提供銀行資金監(jiān)管賬戶對(duì)賬信息同網(wǎng)簽備案信息逐條、批量比對(duì)的功能,實(shí)現(xiàn)對(duì)網(wǎng)簽合同金額與資金賬戶金額的精細(xì)化管理。endprint

猜你喜歡
購房款網(wǎng)簽簽合同
上海男子“斗魚”輸?shù)?40萬元購房款
新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的探討
2019年全國工程勘察設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)
論房屋買賣合同網(wǎng)上簽約備案對(duì)房屋效力的影響
怎樣保證父母為子女所買房產(chǎn)子女婚變時(shí)不受損失?