成立

9月5日，湖北省國(guó)資委發(fā)出“關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知”。新政內(nèi)容十分簡(jiǎn)單，只有兩條：一是從9月5日起，省出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)新增投資持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)；二是省出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。從過(guò)去各地政府調(diào)控房地產(chǎn)的手段來(lái)看，一般都是由省市政府辦公廳或者國(guó)土、住建部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策，而湖北省國(guó)資委直接出手干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為十分罕見(jiàn)。

一、文件出臺(tái)的背景

從這份“凍資”文件來(lái)看，新政出臺(tái)的原因主要有三個(gè)：

1.響應(yīng)中央住房回歸居住屬性的大方向

國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人在全國(guó)金融工作會(huì)議上重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展。該通知的出臺(tái)也正是基于這樣的大背景。

2.租賃住房試點(diǎn)方案會(huì)影響房?jī)r(jià)

8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，武漢是13個(gè)試點(diǎn)城市之一。該方案的實(shí)施將增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，同時(shí)也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

3.防止投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)全國(guó)金融工作會(huì)議精神和國(guó)家相關(guān)政策，考慮到省出資企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)戶數(shù)較多，投資規(guī)模大，增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高，資金成本高，后續(xù)資金緊張等問(wèn)題，要防止投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、新政可能帶來(lái)的影響

1.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控走向常態(tài)化

此前湖北省內(nèi)只有武漢市政府層面出臺(tái)樓市調(diào)控政策，其他三四線城市基本出臺(tái)的都是去庫(kù)存的鼓勵(lì)政策。此次新政是由湖北省國(guó)資委牽頭，說(shuō)明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)極為重視。再結(jié)合此前中央政治局會(huì)議的精神，未來(lái)不僅湖北省的房地產(chǎn)調(diào)控力度不會(huì)放松，全國(guó)其他重點(diǎn)城市也有可能追隨其后加大政策力度。

從政策內(nèi)容來(lái)看，主要透露出三點(diǎn)意思：首先，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，“謹(jǐn)慎”二字實(shí)際上就意味著要求國(guó)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域要收縮投資；其次，“加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度”一方面是要求國(guó)企不能為了房產(chǎn)升值而拖延工期，也不能捂盤(pán)惜售；另一方面暗含的意思就是要求國(guó)企帶頭降價(jià)銷售商品房；第三，“降低杠桿”意味著銀行會(huì)緊縮信貸，房企未來(lái)從銀行通過(guò)信貸杠桿獲得資金的難度會(huì)越來(lái)越高。

2.通過(guò)國(guó)企行為引導(dǎo)民間市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)可能的增長(zhǎng)勢(shì)頭

一方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年7月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。從同比看，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至4.9個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市微漲，最高漲幅為0.4%。但武漢就是5個(gè)房?jī)r(jià)微漲的城市之一。另一方面，根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，武漢市的常住人口為1076.62萬(wàn)人，在中部六省的省會(huì)城市中位居第一。從2006-2015年十年間，武漢市的常住人口都是正增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率為2.18%。這說(shuō)明當(dāng)前的調(diào)控政策只是暫時(shí)壓制了投資投機(jī)需求的過(guò)快增長(zhǎng)，但其剛需依然十分強(qiáng)勁。

從去年12月份武漢第四輪調(diào)控出臺(tái)后至今已有大半年，武漢并未有其他新政出臺(tái)。此時(shí)通過(guò)湖北省國(guó)資委限制國(guó)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，可以有效的引導(dǎo)民間投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，從而遏制未來(lái)可能的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭。

3.武漢是中部地區(qū)唯一不限售的城市，新政有利于“十九大”前規(guī)避樓市風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境

自今年3月北京市住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場(chǎng)后，全國(guó)陸續(xù)有60多個(gè)城市開(kāi)啟了”限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商”的“五限時(shí)代”。7月24日，中央政治局會(huì)議明確提出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制?！贝撕?，全國(guó)各城市基本維持了原有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但武漢市是中部六個(gè)省會(huì)城市中唯一一個(gè)沒(méi)有出臺(tái)“限售”政策的城市。雖然武漢在去年下半年連續(xù)出臺(tái)了四次調(diào)控政策基本穩(wěn)定住了樓市，但作為中部地區(qū)的核心城市，既有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又處于城鎮(zhèn)化的快速上升周期，其房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力依然強(qiáng)勁。“十九大”將于2017年10月18日在北京召開(kāi)，湖北省此時(shí)再度加碼調(diào)控力度，穩(wěn)定樓市，避免反彈風(fēng)險(xiǎn)、力圖在“十九大”召開(kāi)前創(chuàng)造良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。

李求軍/責(zé)任編輯endprint