姚釗煒

[提要] 新常態(tài)下，即新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢之下，在新的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景之下，對往常樓宇經(jīng)濟(jì)在舊常態(tài)下的發(fā)展模式、發(fā)展?fàn)顩r的研究思考，并以此作為樓宇經(jīng)濟(jì)自身在新常態(tài)下發(fā)展的參考依據(jù)。新常態(tài)下的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，本文以嘉興南湖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為研究對象，深入探討新常態(tài)下樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，并提出對策。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；樓宇經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀對策

基金項目：嘉興學(xué)院重點SRT資助項目

中圖分類號：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年11月11日

一、嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更多的是對于“軟件”的更新升級，而就硬件而言，其變化依舊在適度的范圍之內(nèi)，依舊是一種量變。首先，嘉興地勢平坦，位于杭嘉湖平原，為嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的客觀條件；其次，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又得益于其良好的地理位置，東部沿海同時又位于上海、杭州、蘇州這三大城市所構(gòu)筑的三角形的中點，交通位置得天獨厚。這些硬件上的良好情況，為嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。而相對而言的“軟件”方面，即與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響更加密切，影響也更加直觀和重要的政策、消費觀念、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面。嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻一直受此困擾，這并不是簡單的某一個方面的因素造成的，更多的是由多方面因素綜合影響所造成的嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的困局。

截至2015年底，嘉興市共有已建、在建（待建）商貿(mào)綜合體51個，總建筑面積700萬平方米，商業(yè)面積393.8萬平方米。其中，已投入使用的商貿(mào)綜合體和專業(yè)市場有20個，總建筑面積295.6萬平方米，商業(yè)面積155.8萬平方米；正在建設(shè)或已明確規(guī)劃待建的商貿(mào)綜合體有31個，總建筑面積404.4萬平方米，商業(yè)面積238萬平方米。從數(shù)據(jù)上來看，嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)是在極速發(fā)展的。但是，其已經(jīng)投入使用的這些商貿(mào)綜合體真正的經(jīng)濟(jì)效益卻是不盡如意的。但是，與之相反的是，不可否認(rèn)的是，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是一些區(qū)域性的商貿(mào)綜合體的建設(shè)發(fā)展，的的確確帶動了嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也提高了嘉興地區(qū)人民的生活水平。正是這些“硬件”和“軟件”相結(jié)合的條件和基礎(chǔ)，為嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在新常態(tài)下的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

二、嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

（一）嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展由于其特殊的歷史發(fā)展和現(xiàn)實的軟硬件相結(jié)合的基礎(chǔ)情況，嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直受到各方面的影響。2015～2017年間的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展在嘉興的體現(xiàn)為：嘉興共有已建、在建、待建商貿(mào)綜合體及專業(yè)市場131個，總建筑面積1，658.9萬平方米，其中86個已投入使用，45個在建或待建。

將2015年到2017年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比來看，嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一種幾何式的增長方式在快速發(fā)展，而這樣的發(fā)展模式，帶來的結(jié)果卻是有利有弊。讓你在嘉興隨處都可以看見各種商貿(mào)綜合體，也同時讓你在逛這些商場的時候，基本上看不見人擠人的狀況，甚至有時候讓你看到的是各個商場里導(dǎo)購員的人數(shù)比顧客的人數(shù)還要多。（表1）

嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以各個嘉興市商貿(mào)綜合體的發(fā)展情況來看，急速擴(kuò)張的結(jié)果就是結(jié)構(gòu)失衡，泡沫凸顯。在嘉興調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括環(huán)球國際中心、中凰國際嘉興名品城、中潤·麗豐中心、嘉興國際中港城等多個商業(yè)綜合體出現(xiàn)經(jīng)營困難、店面大量倒閉、在建工程瀕臨爛尾等問題，引發(fā)維權(quán)糾紛。這些現(xiàn)狀所引發(fā)的問題卻還未涉及到嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題本質(zhì)。除此之外，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也并不是所表現(xiàn)的這樣簡單的問題。

（二）嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題

1、總量過剩。首要問題就是待建和已建的商業(yè)樓宇等總量過大，按照浙江省商務(wù)研究院曾指出中小城市應(yīng)將人均商業(yè)面積控制在0.8～1平方米之間，大城市應(yīng)控制在1～1.2平方米，據(jù)其測算，嘉興市人均商業(yè)面積居全省首位。本次統(tǒng)計結(jié)果也顯示出，嘉興市人均商業(yè)面積為1.56平方米（按常住人口計算），超過浙江省商務(wù)研究院提出的合理人均商業(yè)面積。

而這樣的商業(yè)樓宇人均面積所帶來的問題就是大量的商業(yè)樓宇之間競爭壓力過大，從而導(dǎo)致了整個嘉興地區(qū)，特別是南湖區(qū)的商業(yè)廣場之間競爭異常激烈。在往常本是優(yōu)勢企業(yè)的商業(yè)廣場在不正常的競爭之下導(dǎo)致了其發(fā)展受到限制，最終走上虧損倒閉的不歸路；同時，大量的商業(yè)樓宇，占據(jù)了大量土地面積，從而影響到了嘉興市其他公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展。并且，大量的土地資源都用于商貿(mào)綜合體的建設(shè)，不利于資源優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（表2）

從全市商貿(mào)綜合體的分布情況來看，還存在分布不均勻情況，有些區(qū)域商貿(mào)建設(shè)速度和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該區(qū)域的實際需求和實際承擔(dān)能力；而有些區(qū)域的商貿(mào)綜合體又滿足不了該區(qū)域人民的實際需要。

2、商貿(mào)綜合體內(nèi)部構(gòu)成落后。根據(jù)調(diào)查，所指的內(nèi)部構(gòu)成，是指其各個商貿(mào)綜合體內(nèi)部的經(jīng)營模式的構(gòu)成，即無論是老一代的旭輝、江南大廈，亦或是新建的八佰伴、萬達(dá)廣場，其內(nèi)部的主要經(jīng)營模式以服裝、餐飲、零售等傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)為主，而技術(shù)服務(wù)、金融、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的銷售和經(jīng)營模式卻沒有隨著各種商貿(mào)大廈的普及而擴(kuò)散發(fā)展。在我們的實際調(diào)查當(dāng)中，傳統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)模式占據(jù)著90%的市場，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)卻只占10%。這樣的占比，在樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中所展現(xiàn)出來的問題便是這樣的發(fā)展：經(jīng)濟(jì)效益不高，無法與世界上一些先進(jìn)的樓宇經(jīng)濟(jì)的效益模式相比。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是商業(yè)中心，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)是相輔相成的，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以商貿(mào)綜合體作為載體，促進(jìn)商貿(mào)綜合體的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)稅收的增加；反之，商貿(mào)綜合體的廣泛建設(shè)也為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

3、建設(shè)和發(fā)展模式存在弊端。新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著完全不一樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。因此，在這樣的大環(huán)境之下，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)該與之相適應(yīng)。而實際上，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)，仍然以陳舊的模式進(jìn)行。

商業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是商業(yè)樓宇地產(chǎn)的開發(fā)使用模式，應(yīng)當(dāng)以租賃的模式來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的使用和開發(fā)。這樣的開發(fā)和使用模式有利于對商業(yè)地產(chǎn)的管理和建設(shè)。具體而言，租賃應(yīng)當(dāng)是簡短的、小單元的模式進(jìn)行租賃。這樣的租賃模式相對而言，更加有利于建設(shè)和發(fā)展，也有助于對于開發(fā)過程當(dāng)中的風(fēng)險控制，有利于規(guī)避風(fēng)險，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對策

（一）強(qiáng)化政策支持，科學(xué)領(lǐng)導(dǎo)。在新常態(tài)下，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)重視政府這只“看得見的手”的作用，因此在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，所發(fā)現(xiàn)的一系列問題，應(yīng)當(dāng)要在各個部門之間科學(xué)合作，分工合作，加強(qiáng)對各個部門的協(xié)調(diào)和組織。與此同時，對于各個部門的工作和執(zhí)行應(yīng)當(dāng)要提供相應(yīng)的政策和標(biāo)準(zhǔn)，從而促進(jìn)相關(guān)部門在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用；相應(yīng)而言，在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)組織要按照《意見》的相關(guān)規(guī)定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行相應(yīng)的操作，特別是相關(guān)部門之間的合作要更加緊密，對于樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)當(dāng)更加科學(xué)有效。

（二）強(qiáng)化統(tǒng)籌監(jiān)管，合理招商。在嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)問題當(dāng)中，有相當(dāng)一部分的樓宇經(jīng)濟(jì)問題，就是由于不合理的甚至是盲目的引進(jìn)外資，泡沫式的資金引進(jìn)，導(dǎo)致的結(jié)果就是在商貿(mào)綜合體數(shù)量上的爆炸式擴(kuò)展。因此，在新常態(tài)下的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對于資金的引進(jìn)要合理規(guī)劃，統(tǒng)籌監(jiān)管。要合理的對待資金的引進(jìn)，同時對資金的運用也要進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。合理發(fā)展商貿(mào)綜合體的各個部分，確保每一個引進(jìn)建設(shè)的商貿(mào)綜合體都是具有潛力和極具吸引力的商業(yè)中心。

（三）緊跟時代趨勢，確保樓宇經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。新常態(tài)下，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)勢必要根據(jù)新的經(jīng)濟(jì)政策等，轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展模式，特別是已經(jīng)被市場證明是錯誤的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，要堅決取締。同時，對于大環(huán)境下提出的新常態(tài)、新經(jīng)濟(jì)等一系列新的發(fā)展理念。嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)作為嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，一定要切合實際，一切從實際出發(fā)，實事求是地發(fā)展自身。

四、總結(jié)

嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于之前所存在的規(guī)劃不科學(xué)、盲目引進(jìn)資金和盲目進(jìn)行商貿(mào)綜合體的建設(shè)等，造成了嘉興市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境。但是，新常態(tài)、新經(jīng)濟(jì)等新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念的提出，給嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了契機(jī)，讓嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)可以趁此機(jī)會，進(jìn)行深刻的改革，無論是經(jīng)濟(jì)模式還是管理模式等，都進(jìn)行有效的、科學(xué)的改革，從而促進(jìn)嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終達(dá)到促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高。

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