黃金龍

【摘 要】為了保證農(nóng)村土地資源使用的高效、科學(xué)，應(yīng)認(rèn)識(shí)到土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)的突出作用，并結(jié)合實(shí)際的土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要，制定相應(yīng)的管理方案。本文就農(nóng)村地區(qū)土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；土地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

[Abstract] In order to guarantee the efficient of rural land resource use， science， and should realize the prominent role of land use right transfer， and combining with the actual use of land resources， formulate corresponding management solution. This paper analyzes the circulation of land use right in rural areas.

[Key words] rural； Land； Right of use； The circulation

在社會(huì)發(fā)展中資源是關(guān)鍵性的基礎(chǔ)資源，尤其是在房地產(chǎn)以及農(nóng)業(yè)種植領(lǐng)域當(dāng)中，經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)有土地資源總量滿足社會(huì)需要的情況。因此在各地區(qū)也就出現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)使用的情況，并根據(jù)實(shí)際的社會(huì)對(duì)土地資源的不同需求，出現(xiàn)出讓形式、出租形式、入股形式或者是聯(lián)營(yíng)形式的土地資源使用方式。這樣即實(shí)現(xiàn)土地資源需求和土地資源使用之間的平衡，同時(shí)也達(dá)到促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)。

1 農(nóng)村當(dāng)中土地資源流轉(zhuǎn)使用現(xiàn)狀概述

1.1 土地資源流轉(zhuǎn)概念分析

在農(nóng)村土地資源一直都是農(nóng)民生存的關(guān)鍵，人們對(duì)土地資源極為重視，而在現(xiàn)代土地資源管理當(dāng)中，為了促進(jìn)土地資源使用規(guī)范性以及合理性的提升，出現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)類(lèi)型的使用模式?，F(xiàn)代的土地資源管理中，土地資源流轉(zhuǎn)指的是土地資源在非同一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間流動(dòng)以及轉(zhuǎn)讓的情況，而在土地資源流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，其所涉及到的內(nèi)容往往也會(huì)包括土地資源所有權(quán)的流轉(zhuǎn)或者是土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。在土地資源流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，土地資源所有權(quán)的流轉(zhuǎn)只有唯一的方式，也就是國(guó)家對(duì)土地資源的征收。土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式可以通過(guò)土地資源轉(zhuǎn)讓處理、出租處理或者是低壓處理等多種形式進(jìn)行處理。

1.2 農(nóng)村地區(qū)土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)特點(diǎn)分析

1.2.1 流轉(zhuǎn)速度提升 現(xiàn)代社會(huì)的土地資源流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出家加快的趨勢(shì)，農(nóng)村地區(qū)在最初的土地資源使用當(dāng)中只有較少數(shù)的土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)發(fā)生。而在農(nóng)村地區(qū)發(fā)展加快，逐漸有大量的機(jī)械設(shè)備、種植技術(shù)出現(xiàn)在農(nóng)種植領(lǐng)域之后，農(nóng)民對(duì)土地資源的需求量增加，這也推動(dòng)了土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)速度增加。而在最近幾年中，土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)情況又有極大的強(qiáng)化。

1.2.2 土地資源流轉(zhuǎn)主體的多元化 現(xiàn)代社會(huì)各領(lǐng)域都對(duì)土地資源有較大的需求，這在促進(jìn)土地資源使用權(quán)市場(chǎng)發(fā)展提速的同時(shí)，也改變了過(guò)去主要以農(nóng)戶之間進(jìn)行土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，在當(dāng)前的土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)中有大量的社會(huì)企、各種經(jīng)濟(jì)組織參與到土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中，是土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主體有多元化的發(fā)展趨勢(shì)。

1.2.3 土地資源的流轉(zhuǎn)逐漸以功利性為主 現(xiàn)代社會(huì)當(dāng)中土地資使用權(quán)的受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響越發(fā)的突出，在土地資源逐漸商品化的背景下，土地資源使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也越發(fā)的遵循市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)則，并尋求利潤(rùn)最大化的交易模式。

2 土地資源流轉(zhuǎn)制度自身存在的不足

在現(xiàn)代土地資源發(fā)生流轉(zhuǎn)使用的階段中，其中一個(gè)制約土地資源流轉(zhuǎn)使用效率的因素就是現(xiàn)行流轉(zhuǎn)制度方面存在的不足。在農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行土地資源流轉(zhuǎn)使用的階段，由于相關(guān)法律制度方面存在的缺失，導(dǎo)致在實(shí)際的土地資源流轉(zhuǎn)使用階段中，一些土地資源沒(méi)有明確流轉(zhuǎn)范圍、流轉(zhuǎn)確定性。尤其是目前土地資源在發(fā)生流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段中，土地資源在其流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)方面的性質(zhì)得不到明確，也就給土地資源流轉(zhuǎn)管理以及土地資源集約管理制造了人為壁壘。其次，由于目前的土地資源流轉(zhuǎn)管理在一些方面存在明顯的不足，因此對(duì)于土地資源流轉(zhuǎn)管理的相應(yīng)制度也在不斷的進(jìn)行調(diào)整，而在完善制度的階段中，由于制度變更較為頻繁，因此也給使用人們進(jìn)行土地資源流轉(zhuǎn)使用、管理帶來(lái)了不穩(wěn)定性，需要管理人員能做好相應(yīng)管理工作，保證土地資源流轉(zhuǎn)管理的高效進(jìn)行。

3 促進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律與政策選擇

3.1 強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)

在農(nóng)村，農(nóng)戶承擔(dān)著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本經(jīng)濟(jì)組織和生產(chǎn)的功能，其對(duì)土地生產(chǎn)要素只是享有在使用范圍內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這對(duì)于現(xiàn)代物權(quán)形態(tài)，尤其是現(xiàn)代股份產(chǎn)權(quán)形態(tài)來(lái)說(shuō)層次是比較低的。因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)還需要強(qiáng)化，只有這樣做，農(nóng)民作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，才能在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在生產(chǎn)、交易、投資及分層收益中要做出理性的選擇，增加其博弈取勝、提高收益的機(jī)會(huì)。

3.2 建立土地使用權(quán)商品化價(jià)值評(píng)價(jià)制度

為了使出讓金和補(bǔ)償費(fèi)兩個(gè)價(jià)格趨于合理，需要給予土地使用權(quán)價(jià)值專(zhuān)業(yè)評(píng)估。需要建立合同管理、健全地籍調(diào)查等動(dòng)態(tài)管理制度以及土地價(jià)格體系，對(duì)土地進(jìn)行規(guī)范而科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估、評(píng)等定價(jià)，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。特別要保障轉(zhuǎn)出方的利益。

4 結(jié)束語(yǔ)

土地資源是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，而在提升土地資源使用效率的階段中，土地資源使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓起到了關(guān)鍵的推動(dòng)作用，但同時(shí)也要注意對(duì)土地資源使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，保證社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定性。

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